0111-KDIB2-2.4014.418.2025.2.MM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 stycznia 2026 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Planuje Pani zakup pierwszego mieszkania z rynku wtórnego.

Pani rodzice byli właścicielami domu jednorodzinnego wraz z budynkami gospodarczymi posadowionymi na nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona była jedna księga wieczysta. W 2009 r., w momencie przekazania gospodarstwa rolnego Pani bratu, podzielono nieruchomość na dwie księgi – jedna obejmuje dom wraz z ogrodem (właściciele rodzice), druga obejmuje pola uprawne oraz budynki gospodarcze (stodoła i obora) – darowizna dla Pani brata.

W 2019 r. Pani matka zmarła. Sąd w wydanym postanowieniu stwierdził nabycie przez Panią, Pani ojca i Pani rodzeństwo spadku po zmarłej matce. Tym samym nabyła Pani prawo do 2/16 części nieruchomości gruntowej i domu jednorodzinnego położonego w miejscowości .

W 2020 r., aktem darowizny otrzymała Pani od brata nieruchomość (którą wcześniej darowali mu Państwa rodzice) o łącznej powierzchni 19,1461 ha. Nieruchomość ta jest zabudowana budynkami gospodarczymi (stodoła i obora). Aktualnie, w budynkach gospodarczych nie jest prowadzona hodowla bydła i trzody. W księdze wieczystej wpisana jest nieodpłatna i dożywotnia służebność mieszkania polegająca na korzystaniu przez Pani siostrę z dwóch pokoi, kuchni w części mieszkalnej wydzielonej w oborze znajdującej się na działce gruntu oraz prawo do swobodnego poruszania się po podwórzu. Ponadto, na rzecz Pani brata (darczyńcy) została ustanowiona służebność osobista polegająca na nieodpłatnym i dożywotnim prawie korzystania z powierzchni mieszkalnej na piętrze budynku obory.

Część mieszkalna w budynku gospodarczym, przywołana w aktach notarialnych, została zaadaptowana przez Pani siostrę i brata przed tym jak została Pani właścicielką nieruchomości. Prace budowlane nie zostały do tej pory zakończone. Siostra wyprowadziła się do innego miasta, nie korzysta z nieruchomości, a brat mieszka w domu rodzinnym z Pani ojcem, dlatego również nie korzysta z nieruchomości wydzielonej w części obory. Nie doszło do formalnego przekształcenia budynku gospodarczego na mieszkalny. Nie zmienił się sposób użytkowania budynku gospodarczego. Budynek nie posiada odrębnego numeru domu/mieszkania. Część obory zaadaptowana na cele mieszkalne nadal stanowi budynek gospodarczy.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że służebność mieszkania na rzecz Pani siostry została określona w akcie notarialnym z 2009 roku, w którym to rodzice darowali całą nieruchomość na rzecz Pani brata. Nieznane są Pani powody tego stanu. Jeżeli mowa o służebności osobistej na rzecz Pani brata określonej w darowiźnie z 2020 r. to brat zastrzegł sobie prawo do korzystania z części budynku gospodarczego.

Budynek gospodarczy opisany we wniosku korzysta ze zwolnienia z podatku od nieruchomości, ponieważ posadowiony jest na gruntach gospodarstwa rolnego, służących w prowadzonej działalności rolniczej, polegającej na uprawie roślin uprawnych. W tym zakresie Wójt Gminy wydaje decyzję określającą podatek rolny.

Pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku

Czy w przypadku przyszłego zdarzenia przy zawieraniu umowy zakupu mieszkania z rynku wtórnego, będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, przy zawieraniu umowy zakupu mieszkania z rynku wtórnego, będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.

W interpretacji z 8 listopada 2023 r. (nr 0111-KDIB2-3.4014.344.2023.2.JKU) Dyrektor KIS rozpatrywał pytanie kobiety, która we wrześniu 2023 r. kupiła razem z mężem spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Jest to dla nich pierwszy zakup nieruchomości. Wcześniej jednak kobieta otrzymała w darowiźnie od rodziców działkę z murowanym budynkiem gospodarczym. Zapytała, czy notariusz prawidłowo pobrał od małżonków PCC. Dyrektor KIS zgodził się, że nie powinna płacić podatku. Skoro na działce będącej pani własnością znajdował się wyłącznie budynek gospodarczy, to w takiej sytuacji przy zawieraniu umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, mogła pani skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych - stwierdził Dyrektor KIS.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 % i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.

Z przedstawionego opisu zdarzenia wynika, że zamierza Pani kupić mieszkanie. W drodze spadku po matce nabyła Pani udział 2/16 w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Natomiast w drodze darowizny od brata nabyła Pani nieruchomość zabudowaną budynkami gospodarczymi (stodoła i obora). W oborze wydzielono część mieszkalną, która została zaadoptowana przed darowizną. Prace budowlane nie zostały jednak zakończone i nie doszło do formalnego przekształcenia budynku gospodarczego na mieszkalny. Nie zmienił się sposób użytkowania budynku gospodarczego. Budynek nie posiada odrębnego numeru domu/mieszkania. Część obory zaadoptowana na cele mieszkalne nadal stanowi budynek gospodarczy. Ww. budynek korzysta ze zwolnienia z podatku od nieruchomości, jako budynek gospodarczy posadowiony na gruntach gospodarstwa rolnego, służących prowadzonej działalności rolniczej.

Pani zdaniem, planowany zakup mieszkania będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z takim stanowiskiem należy się zgodzić.

Jak wynika z ww. art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, aby skorzystać ze zwolnienia, w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie może Pani przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Jest Pani właścicielką:

- udziału 2/16 w budynku mieszkalnym, który nabyła Pani w drodze spadku oraz

- obory z wydzieloną, zaadoptowaną częścią mieszkalną, którą nabyła Pani w darowiźnie.

Pani udział w budynku mieszkalnym nabyty w drodze spadku nie przekracza 50% więc zgodnie z ww. przepisem nie stanowi przeszkody do skorzystania z omawianego zwolnienia.

Natomiast w odniesieniu do obory istotne jest to, że prace budowlane związane z zaadoptowaniem części budynku na część mieszkalną nie zostały zakończone. Nie doszło do formalnego przekształcenia budynku gospodarczego na mieszkalny, nie zmienił się sposób użytkowania budynku gospodarczego. Również dla celów opodatkowania podatkiem od nieruchomości, ww. budynek zakwalifikowany jest jako budynek gospodarczy. Skoro więc – jak wskazano we wniosku - część obory zaadoptowana na cele mieszkalne nadal stanowi budynek gospodarczy, to nie jest Pani właścicielem budynku mieszkalnego.

Mając na uwadze powyższe, tj. fakt, że posiada Pani udział 2/16 w budynku mieszkalnym nabyty w drodze spadku oraz oborę, która stanowi budynek gospodarczy – przy zakupie mieszkania będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.