0111-KDIB3-3.4012.730.2025.3.MW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 3 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący transakcji zbycia Nieruchomości, wpłynął 3 grudnia 2025 r. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 16 stycznia 2026 r. (data wpływu 16 stycznia 2026 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

Zainteresowany będący stroną postępowania: X
Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y

Opis zdarzenia przyszłego

X (dalej „Nabywca”) zamierza nabyć w ramach umowy sprzedaży (dalej „Umowa Sprzedaży”) od spółki Y (dalej „Zbywca”) (Nabywca i Zbywca zwani dalej łącznie jako „Strony” lub „Wnioskodawcy”):

a) prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…)., z obrębu (…)., o powierzchni (…)., dla której Sąd Rejonowy (…), prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej „Grunt”);

b) prawo własności posadowionego na Gruncie budynku mieszkalno-usługowego, tj. budynek wielokondygnacyjny z garażem podziemnym (dalej „Budynek”);

Grunt i Budynek zwane będą dalej łącznie jako „Nieruchomość”, (dalej jako „Transakcja”).

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Zbywcy i Nabywcy, (pkt 4) szczegółowy zakres planowanej Transakcji, a także (pkt 5) opis działalności, którą Nabywca będzie prowadził po Transakcji.

2. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Grunt jest własnością Miasta, a użytkownikiem wieczystym oraz właścicielem zlokalizowanego na nim Budynku jest Zbywca.

Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynku na mocy umowy sprzedaży z dnia (...) r. Uprzednim właścicielem była (…). Wskazana czynność podlegała opodatkowaniu VAT, a Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z nabycia prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku.

Budynek zostały wybudowany i uzyskano dla niego pozwolenie na użytkowanie w (…) r.

Nabyty przez Zbywcę Budynek był przedmiotem istotnej modernizacji w (…) r. Od tego czasy Zbywca nie dokonywał żadnych modernizacji (ulepszeń), których wartość narastająco przekroczyłaby 30% wartości początkowej Budynku (ewentualne prace dotyczyły aranżacji i wynajętych powierzchni przez najemców lub przez Zbywcę na rzecz najemców, tzw. fit-outów, które jednak nie zwiększały wartości początkowej Budynku). Ponadto do momentu planowanej sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji, Zbywca nie zamierza przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanym Budynku, które mogłyby spowodować, że narastająco wartość nakładów powiększających wartość początkową Budynku mogłaby przekroczyć 30% wartości początkowej tego obiektu.

Nieruchomość jest użytkowana przez Zbywcę do celów działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT - najem komercyjny. Budynek nie jest wynajmowany na cele mieszkaniowe.

Wnioskodawcy pragną zaznaczyć, że na i w Gruncie mogą być zlokalizowane instalacje (np. przyłącza lub sieci) lub elementy instalacji będące własnością przedsiębiorstw przesyłowych, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Do tego rodzaju obiektów należą zlokalizowane na lub w Gruntach fragmenty sieci przesyłowych (w szczególności wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i telekomunikacyjnej). Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej również: „KC”), wyżej wymienione instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Obszar Nieruchomości nie jest obecnie objęty żadnym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość znajduje się w granicach terenu, dla którego przystąpiono do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej także: „MPZP”). Dla terenu na którym znajduje się Nieruchomość w projekcie MPZP przewidziano zabudowę wielorodzinną i usługową.

Nie jest znany termin uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto, obecnie Nieruchomość objęta jest decyzją o warunkach zabudowy. Decyzja została wydana na rzecz Y dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku mieszkalnego z usługami w parterze z funkcji mieszkaniowej na biurową zlokalizowanego na (…).

3. Zarys działalności Nabywcy i Zbywcy

3.1. Nabywca

Nabywca jest spółką należącą do grupy kapitałowej (…) której aktywność gospodarcza koncentruje się głównie na działalności deweloperskiej oraz na zarządzaniu nieruchomościami.

Nabywca jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Na nabytej nieruchomości zamierza prowadzić działalność polegającą na najmie komercyjnym. Nabyta przez Nabywcę Nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT.

Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

3.2. Zbywca

Zbywca jest spółką prowadzącą obecnie działalność gospodarczą zasadniczo w zakresie długoterminowego wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi. Działalność gospodarcza Zbywcy w zakresie wynajmu dotyczy powierzchni użytkowych. Opisana powyżej działalność Zbywcy, w związku z jej charakterem, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, z zastosowaniem podstawowej stawki VAT (23%).

Dotychczas działalność Zbywcy koncentrowała się na wynajmie przedmiotowej Nieruchomości. Nieruchomość stanowi zasadnicze aktywo Zbywcy. Zbywca posiada również inne aktywa o pomocniczym charakterze, w postaci przede wszystkim maszyn i urządzeń służących do obsługi Nieruchomości, które również będą przedmiotem Transakcji. Po przeprowadzeniu Transakcji Zbywca nie będzie prowadził żadnej działalności na Nieruchomości. Środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone przede wszystkim na spłatę finansowania dłużnego pozyskanego wcześniej w celu sfinansowania inwestycji w Nieruchomość. Co do dalszej działalności na rynku nieruchomości w Polsce, Zbywca podejmie decyzję w późniejszym terminie po rozważeniu aktualnych wtedy możliwości inwestycyjnych, przeanalizowaniu rynku nieruchomości w Polsce oraz ocenie możliwości pozyskania nowego finansowania dłużnego. W zależności od wyniku tych analiz, nie można wykluczyć, że Zbywca podejmie decyzję o zakończeniu działalności gospodarczej w Polsce.

(e)

Ponadto Wnioskodawca wskazuje, że Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

4. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione:

1. Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynku) - opisana szczegółowo w punkcie 1 powyżej wraz z trwale związanymi z Nieruchomością instalacjami i urządzeniami, stanowiącymi jej wyposażenie związane z jej prawidłowym funkcjonowaniem i działaniem, które na gruncie Kodeksu Cywilnego nie stanowią ruchomości;

2. umowy najmu zawarte z najemcami przez Zbywcę;

3. znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i techniczna dotycząca Nieruchomości, w tym dotycząca Budynku - sprzedaży Nieruchomości towarzyszyć będzie wydanie Nabywcy właściwych pozwoleń na budowę, pozwoleń na użytkowanie oraz innych pozwoleń administracyjnych dotyczących Nieruchomości. Ponadto, na Nabywcę zostaną przeniesione, posiadane przez Zbywcę na moment zawarcia Transakcji, majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do projektów dotyczących Nieruchomości, w tym m.in.: projektów budowlanych, projektów wykonawczych, dokumentacji geotechnicznej, projektów architektonicznych, technologicznych, konstrukcyjnych, projektów instalacji wewnętrznych i zewnętrznych.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury faktycznej lub prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1. innych aktywów rzeczowych Zbywcy, w szczególności ruchomości niebędących częściami składowymi Nieruchomości;

2. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania działalności Zbywcy (w szczególności z umów pożyczek i kredytów bankowych) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

3. dokumentacji prawnej i księgowej;

4. praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

5. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

6. środków pieniężnych Zbywcy;

7. praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością;

8. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

9. praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych, świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania Nieruchomością;

10. know-how Zbywcy związanego z wykorzystaniem nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej;

11. należności i zobowiązań związanych z Nieruchomością (z zastrzeżeniem zobowiązań, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa), w szczególności praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców na podstawie umów najmu przysługujących Zbywcy do chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed dokonaniem sprzedaży na rzecz Nabywcy;

12. oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo lub jego części, wierzytelności, praw z papierów wartościowych lub środków pieniężnych, ruchomości, chyba że na trwale związanych z Nieruchomością i stanowiących jej części składowe, praw i obowiązków z umów zawartych przez Zbywcę, za wyjątkiem praw i obowiązków z obowiązujących w chwili dokonania Transakcji umów najmu oraz kaucji gwarancyjnych wpłaconych uprzednio przez najemców, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

a) Nieruchomość nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy jako dział, wydział czy też oddział. Zbywca nie przyjął żadnego aktu korporacyjnego o wyodrębnieniu Nieruchomości. Zbywca w ramach swojej struktury organizacyjnej nie tworzy odrębnych komórek, działów dla Nieruchomości, przy czym Nieruchomość pozostaje zasadniczym aktywem Zbywcy;

b) Zbywca nie prowadzi ewidencji księgowej dla Nieruchomości odrębnej od ewidencji prowadzonej dla całej spółki Zbywcy, w szczególności nie prowadzi wyodrębnionych ksiąg rachunkowych stricte dla Nieruchomości. Zbywca nie opracowuje odrębnego bilansu dla Nieruchomości innego od bilansu sporządzonego dla całej spółki Zbywcy. Zbywca nie prowadzi takiego systemu rejestracji zdarzeń gospodarczych, w którym następuje odrębne, bezpośrednie przypisywanie należności i zobowiązań stricte do Nieruchomości - ewidencja jest prowadzona dla całej spółki Zbywcy;

c) Dla potrzeb utrzymania Nieruchomości, czy też osiągania przychodów z najmu/dzierżawy, Zbywca nie tworzył również odrębnych rachunków bankowych innych niż rachunki bankowe dla całej spółki Zbywcy, jak i nie przypisywał do Nieruchomości odrębnych środków pieniężnych;

d) Zbywca nie zatrudnia pracowników, a czynności związane z realizacją działalności gospodarczej Zbywcy są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami, w szczególności zarządzenie Nieruchomością (property management) jest realizowane na podstawie odrębnej umowy, która nie zostanie przeniesiona na Nabywcę;

e) Zbywca pozyskał finansowanie dłużne na refinansowanie kredytu bankowego pierwotnie wykorzystanego na zakup Nieruchomości - Nabywca nie będzie przejmował zobowiązań Zbywcy w tym zakresie.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

· Umowy na dostawę mediów i usługi dla Nieruchomości: zgodnie z ustaleniami Zbywcy i Nabywcy, po Transakcji Nabywca we własnym imieniu zawrze umowy o dostawę mediów bezpośrednio z gestorami. Zbywca zobowiązuje się rozwiązać umowy na dostawę mediów niezwłocznie po zawarciu umowy sprzedaży (na zasadach uzgodnionych z Nabywcą);

· Brak przejścia zakładu pracy: Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem poszczególnych pracowników Zbywcy na Nabywcę, ani przejściem „zakładu pracy” Zbywcy na Nabywcę w rozumieniu art. 231 kodeksu pracy z uwagi na fakt, że Zbywca nie posiada żadnych pracowników (w skład „personelu” Zbywcy wchodzą wyłącznie członkowie zarządu, którzy nie są pracownikami, oraz zewnętrzni dostawcy oraz usługodawcy, z którymi Zbywca będzie w dalszym ciągu współpracował).

Na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Zbywcę (jeśli zasadność i prawidłowość takiego działania zostanie potwierdzona w interpretacji wydanej na podstawie niniejszego Wniosku).

Strony wskazują, że dążą do opodatkowania Transakcji podatkiem VAT. W związku z tym, w takim zakresie w jakim Transakcja podlegałaby ewentualnie zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia (dalej „Oświadczenie”) stosownie do art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT w formie i w terminie przewidzianych w tym przepisie (tj. przed Transakcją naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą Nieruchomości). Strony, ze względów ostrożnościowych, złożyły już takie oświadczenie przed zawarciem umowy przedwstępnej w ramach Transakcji, w szczególności z uwagi na uzgodnione płatności zadatku na poczet ceny sprzedaży przez Nabywcę.

Nabywca w wyniku Transakcji wstąpi jako wynajmujący w zawarte przez Zbywcę umowy najmu. Najem będzie trwał co najmniej do czasu zakończenia umowy z ostatnim najemcą, tj. do (...) r.

Mając na uwadze, że:

w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomościami;
w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;
w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umów na finansowanie działalności Zbywcy (w szczególności z umów pożyczek);

- w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomościami i świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości oraz (2) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Nabywca zwraca się o wydanie interpretacji, przy założeniu, że jego zamiarem na moment przeprowadzenia Transakcji jest wykorzystanie przedmiotu Umowy Sprzedaży do czynności opodatkowanych VAT Nabywcy, w szczególności w miesiącu, za który Nabywca wystąpi o zwrot nadwyżki VAT naliczonego nad należnym wynikającej z uwzględnienia faktury dokumentującej nabycie przedmiotu Umowy Sprzedaży, Nabywca wykaże VAT należny z tytułu wykonania czynności opodatkowanej VAT.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1-2)

1. Czy dostawa Nieruchomości w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym, w szczególności uwzględniając fakt złożenia przez strony Umowy Sprzedaży Oświadczenia, podlegać będzie opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie zwolniona od VAT?

2. Czy Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z wystawionej przez Zbywcę faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej dokonanie dostawy, oraz do zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT) w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawców dostawa Nieruchomości w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym, w szczególności uwzględniając fakt złożenia przez strony Umowy Sprzedaży Oświadczenia, podlegać będzie opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie zwolniona od VAT.

Ad 2.

Zdaniem Wnioskodawców, Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z wystawionej przez Zbywcę faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej dokonanie dostawy oraz do zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym.

1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi „przedsiębiorstwo” lub „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” (dalej również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny one podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

Powyższe stanowisko było wielokrotnie potwierdzane w praktyce orzeczniczej i interpretacyjnej organów podatkowych, w tym także przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. - „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest zatem ustalenie, w pierwszej kolejności czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

II. Definicja przedsiębiorstwa i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy (podobnie jak inne przepisy podatkowe). W związku z powyższym, w praktyce orzeczniczej jest jednolicie i powszechnie akceptowane, że także dla celów VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w przepisach prawa cywilnego - art. 551 KC.

Zgodnie z przywołanym przepisem: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
koncesje, licencje i zezwolenia;
patenty i inne prawa własności przemysłowej;
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
tajemnice przedsiębiorstwa;
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 551 KC „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki.

Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 KC (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”.

Potwierdza to art. 552 KC, zgodnie z którym: „Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika natomiast z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: (a) organizacyjnej, (b) finansowej oraz (c) funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także ewentualny czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.

Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Ponadto Wnioskodawcy pragną wskazać, że - zgodnie z praktyką organów podatkowych oraz Objaśnieniami - przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT („przedsiębiorstwo” w rozumieniu regulacji KC), czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Minister Finansów podkreśla w Objaśnieniach, że w przypadku dostawy nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

i. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

ii. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji, lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii. umowy zarządzania aktywami;

iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (...) Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

III. Brak możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub ZCP

W pierwszej kolejności należy wskazać, że Transakcja tj. zbycie Nieruchomości oraz pozostałych ruchomości, o których mowa w opisie zdarzenia przyszłego, nie powinna zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa.

Po pierwsze, Zbywca nie planuje, ani Nabywca nie jest zainteresowany przeniesieniem wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami KC, stanowią przedsiębiorstwo. W szczególności, w ramach planowanej Transakcji strony Umowy Sprzedaży nie przewidują możliwości transferu takich elementów składających się na przedsiębiorstwo jak: jego nazwy, wierzytelności, środków na rachunkach bankowych, zobowiązań. Ponadto, w ramach Transakcji nie następuje zbycie ksiąg ani dokumentów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa Zbywcy.

Z perspektywy Nabywcy przedmiotem nabycia będą tylko niektóre składniki należące do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców, przedmiot Umowy Sprzedaży nie może być uznany za zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji, będzie tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych. Pozostałe elementy przedsiębiorstwa pozostaną własnością Zbywcy.

W dalszej kolejności należy wskazać, że w analizowanej Transakcji sama Nieruchomość wraz z towarzyszącymi im prawami przenoszonymi w ramach Transakcji, nie mogą być uznane za „zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej”.

W kontekście analizy przedmiotu Transakcji pod kątem ww. trzech płaszczyzn wyodrębnienia wymaganych w judykaturze dla zaistnienia ZCP, należy wskazać, że:

(a) nie ma miejsca żadne organizacyjne wyodrębnienie Nieruchomości w strukturze organizacyjnej Zbywcy - są i będą to po prostu wybrane istotne aktywa kontrolowane przez Zbywcę;

(b) nie można mówić o istnieniu wyodrębnienia finansowego Nieruchomości w strukturze Zbywcy

- m.in. z uwagi na brak odseparowanej ewidencji księgowo-finansowej prowadzonej dla Nieruchomości przez Zbywcę;

(c) wyseparowane aktywa będące przedmiotem Transakcji (tj. zasadniczo Nieruchomość), same w sobie w obecnym kształcie (tj. na moment Transakcji), nie stanowią oraz nie mają potencjału by stanowić samodzielnie działające przedsiębiorstwo, bez uzupełnienia o dodatkowe elementy

- tym samym nie można mówić o istniejącym na moment Transakcji wyodrębnieniu funkcjonalnym Nieruchomości.

Brak przeniesienia zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań

Jak zostało to wskazane powyżej, podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań. Tymczasem w rozważanym zdarzeniu przyszłym, zawarciu Umowy Sprzedaży nie będzie towarzyszyć przeniesienie przykładowo:

a) zobowiązań Wnioskodawcy;

b) należności Spółki;

c) środków pieniężnych Wnioskodawcy;

d) umów na finansowanie Nieruchomości zawartych przez Zbywcę;

e) praw i obowiązków z umów zawartych przez Wnioskodawcę wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego.

Ponadto, w celu kontynuacji działalności gospodarczej w oparciu o przejęty majątek, Nabywca będzie musiał po Transakcji zawrzeć umowy na prowadzenie swojej działalności (w tym umowy na zarządzanie Nieruchomością).

W związku z faktem, że przedmiotem Transakcji nie będą zobowiązania, jak i biorąc pod uwagę, że Transakcja nie będzie obejmować należności, czy też środków pieniężnych, w opinii Wnioskodawców, w rozważanej sytuacji nie będzie spełniony zasadniczy wymóg do uznania przedmiotu transakcji za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, tj. przedmiotem nabycia nie będzie kompletny zespół składników materialnych, w tym zobowiązań.

Brak wyodrębnienia finansowego

Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W tym miejscu należy podkreślić, że:

a) Zbywca nie prowadzi wyodrębnionych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości innych niż dla całej Spółki, w szczególności Spółka nie opracowuje odrębnego bilansu dla działalności dotyczącej najmu nieruchomości, czy też innych form komercjalizacji nieruchomości;

b) Zbywca nie wyodrębnia dla Nieruchomości aktywów i pasywów, w tym należności i zobowiązań (Zbywca nie prowadzi takiego systemu rejestracji zdarzeń gospodarczych, w którym następuje odrębne od całej spółki Zbywcy, bezpośrednie przypisywanie należności i zobowiązań dla majątku w postaci Nieruchomości);

c) dla rozliczeń dotyczących Nieruchomości nie utworzono odrębnych rachunków bankowych ani subkont innych niż dla całej Spółki; do działalności związanej z Nieruchomością nie są formalnie przypisane odrębne środki pieniężne;

d) nabyciu przez Nabywcę Nieruchomości nie będzie towarzyszyć przeniesienie środków pieniężnych i rachunków bankowych Zbywcy.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawców, przedmiot Transakcji nie będzie posiadać przymiotu samodzielności finansowej i nie będzie spełniać kryterium wyodrębnienia finansowego, o którym mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Brak wyodrębnienia organizacyjnego

Biorąc więc pod uwagę, że Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę na podstawie formalnej uchwały, czy też innego formalnego aktu korporacyjnego, jak i uwzględniając fakt, że Zbywca nie przyjął żadnego aktu korporacyjnego o wyodrębnieniu działalności w zakresie najmu/dzierżawy Nieruchomości, czy też komercjalizacji nieruchomości, należy uznać, że przedmiot Transakcji nie jest wyodrębniony na płaszczyźnie organizacyjnej u Zbywcy.

Brak możliwość stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania

Nie można traktować jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa takich składników majątkowych, które dopiero w przyszłości mają stać się działającym przedsiębiorstwem, zaś w momencie zawierania transakcji wymagają jeszcze ponoszenia przez nabywcę dalszych nakładów, po zakończeniu których dopiero staną się przedsiębiorstwem.

Wnioskodawcy pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli zasadniczo samą Nieruchomość oraz ściśle z nią związane prawa, wskazane szczegółowo w opisie zdarzenia przyszłego. Przedmiotem Transakcji nie będzie natomiast objęty żaden z czterech dodatkowych kluczowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów w Objaśnieniach, co zdaniem Wnioskodawców jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę jakiejkolwiek działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie nowych umów ubezpieczenia, umów o zarządzanie nieruchomością, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, zapewnienie umów na dostawy mediów i usług serwisowych dla Nieruchomości itd. Na Nabywcę nie zostaną również przeniesione umowy na finansowanie dłużne. Nabywca będzie musiał samodzielnie pozyskać środki pieniężne w celu rozpoczęcia i finansowania działalności, w szczególności na sfinansowanie nabycia Nieruchomości. Bez tych działań, wyłącznie na bazie nabywanych w ramach Transakcji składników majątkowych, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić żadnej działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomość i nabyte wraz z nimi prawa. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Zbywcy zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w sposób samoistny.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że pomimo, iż Nabywca wstąpi w miejsce Zbywcy w umowy najmu przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części przede wszystkim ze względu na fakt, że w celu prowadzenia działalności Nabywca będzie zobowiązany do podjęcia dodatkowych czynności, zapewniających funkcjonowanie obiektu.

Kierując się więc zasadą, że w celu uznania przedmiotu transakcji za wyodrębniony funkcjonalnie, przedmiot transakcji powinien obejmować wszystkie elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, jak i zobowiązania, należy uznać, że już na podstawie tylko tych przesłanek przedmiot Transakcji pomiędzy Zbywcą a Nabywcą nie jest wyodrębniony funkcjonalnie i Nabywca nie może być uznany za kontynuatora działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę.

Podsumowując, przedmiot Umowy Sprzedaży nie powinien być kwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

Opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła: dostawę prawa użytkowania wieczystego do zabudowanego Gruntu, wraz z posadowionym na nim Budynkiem.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zasada ta dotyczy również przeniesienia prawa użytkowania wieczystego zabudowanych gruntów. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy nieruchomości, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od VAT (zasadniczo Nieruchomość była przedmiotem najmu opodatkowanego VAT). Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie do dostawy Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Ponadto, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona od VAT, poza następującymi wyjątkami:

(i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

(ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Równocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

• wybudowaniu, lub

• ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynku wchodzącego w skład Nieruchomości nastąpiło przed Transakcją (lub nastąpi na moment Transakcji) „pierwsze zasiedlenie” tych obiektów.

Mając na względzie okoliczności zaprezentowane w opisie zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawców pierwsze zasiedlenie Budynku w rozumieniu regulacji ustawy VAT miało miejsce w (…) r., kiedy to Budynek zostały wybudowany i uzyskano dla niego pierwsze pozwolenie na użytkowanie.

Jednocześnie należy nadmienić, że po jego nabyciu przez Zbywcę w (…) roku, Budynek po (…) r. nie podlegał istotnym modernizacjom (ulepszeniom), w których nakłady na ulepszenie narastająco przekroczyłyby 30% wartości początkowej obiektu. Ponadto przed planowaną sprzedażą Nieruchomości, Zbywca nie zamierza przeprowadzać prac ulepszeniowych, które mogłyby spowodować przekroczenie powyższego progu.

W konsekwencji upłynęło już więcej niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu regulacji VAT.

W efekcie przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT należy uznać za spełnione. W związku z tym do Transakcji znajdzie zastosowanie przedmiotowe zwolnienie.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawców do Transakcji dostawy Budynku (a w konsekwencji na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, także dostawy całej Nieruchomości) nie będzie miał również zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Powołaną podstawę do zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części z VAT należy bowiem przeanalizować jedynie wówczas, gdy dostawa ta nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Na tej podstawie, w ocenie Wnioskodawców analizowany obiekt nie będzie objęty zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku, Zbywca oraz Nabywca zamierzają, na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o VAT zrezygnować z ew. zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (w zakresie w jakim miałby on zastosowanie) i wybrać dla dostawy Budynku (a w konsekwencji całej Nieruchomości) opodatkowanie zgodnie z właściwą stawką VAT. W tym celu, przed dniem dokonania planowanej dostawy obu Nieruchomości, Zbywca i Nabywca zamierzają złożyć właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego albo zawrzeć w ramach aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż Nieruchomości, zgodne Oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Budynku (a tym samym całej Nieruchomości), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Podsumowując, dostawa Budynku (a w konsekwencji na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, także zbycie prawa użytkowania wieczystego Gruntu na którym Budynek jest posadowiony) będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie zwolniona od VAT, na skutek rezygnacji przez Strony ze zwolnienia od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz braku spełnienia przesłanek do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidzianych w art. art. 43 ust. 1 pkt 2 i 10a ustawy o VAT.

2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT (zgodnie z uzasadnianiem stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 1), wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, w celu oceny, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie komercyjnym Nieruchomości. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług (najem), podlega co do zasady opodatkowaniu VAT, według właściwej stawki podatkowej. W konsekwencji, nabycie Nieruchomości będzie jednoznacznie związane z wykonywaniem przez Nabywcę czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, po wyborze opcji opodatkowania z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

Jednocześnie w sprawie nie znajdzie zastosowanie żadna inna negatywna przesłanka przewidziana w art. 88 ustawy o VAT, w tym w szczególności:

a) Transakcja nie będzie stanowiła nabycia towarów lub usług przewidzianych w art. 88 ust. 1 pkt 4 ustawy o VAT;

b) faktura wystawiona przez Zbywcę nie będzie dokumentowała wydatków, o których mowa w art. 29a ust. 7 pkt 3 ustawy o VAT;

c) Zbywca nie może zostać uznany za podmiot nieistniejący;

d) Transakcja zostanie dokonana między Stronami;

e) Faktura wystawiona przez Zbywcę będzie podawała kwoty zgodne z rzeczywistością;

f) Transakcja nie będzie stanowiła czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 KC;

g) Faktura zostanie wystawiona przez Zbywcę wykluczone jest zatem zaistnienie przesłanki negatywnej przewidzianej w art. 88 ust. 3a pkt 5 ustawy o VAT;

h) Faktura wystawiona przez Zbywcę będzie wskazywać kwotę VAT w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których w związku ze złożonym Oświadczeniem Zbywca powinien wykazać kwotę podatku na fakturze;

i) Nabywca jest i na moment otrzymania faktury od Zbywcy będzie podatnikiem VAT czynnym.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w zakresie podatku od towarów i usług, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.; zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071, ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
koncesje, licencje i zezwolenia;
patenty i inne prawa własności przemysłowej;
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
tajemnice przedsiębiorstwa;
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

· zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

· faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie na uwagę zasługuje również orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy dostawa Nieruchomości w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym, w szczególności uwzględniając fakt złożenia przez strony Umowy Sprzedaży Oświadczenia, podlegać będzie opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie zwolniona od VAT.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zamierza nabyć w ramach umowy sprzedaży od spółki Y:

- prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…) oraz

- prawo własności posadowionego na Gruncie budynku mieszkalno-usługowego, tj. budynek wielokondygnacyjny z garażem podziemnym.

Grunt jest własnością Miasta, a użytkownikiem wieczystym oraz właścicielem zlokalizowanego na nim Budynku jest Zbywca. Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynku na mocy umowy sprzedaży z (...) r. Budynek zostały wybudowany i uzyskano dla niego pozwolenie na użytkowanie w (…) r.

Nieruchomość jest użytkowana przez Zbywcę do celów działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT - najem komercyjny. Budynek nie jest wynajmowany na cele mieszkaniowe.

Nabywca jest spółką należącą do grupy kapitałowej (…).której aktywność gospodarcza koncentruje się głównie na działalności deweloperskiej oraz na zarządzaniu nieruchomościami. Na nabytej nieruchomości zamierza prowadzić działalność polegającą na najmie komercyjnym.

W ramach Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione:

1. Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynku) wraz z trwale związanymi z Nieruchomością instalacjami i urządzeniami, stanowiącymi jej wyposażenie związane z jej prawidłowym funkcjonowaniem i działaniem, które na gruncie Kodeksu Cywilnego nie stanowią ruchomości;

2. umowy najmu zawarte z najemcami przez Zbywcę;

3. Znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i techniczna dotycząca Nieruchomości, w tym dotycząca Budynku - sprzedaży Nieruchomości towarzyszyć będzie wydanie Nabywcy właściwych pozwoleń na budowę, pozwoleń na użytkowanie oraz innych pozwoleń administracyjnych dotyczących Nieruchomości. Ponadto, na Nabywcę zostaną przeniesione, posiadane przez Zbywcę na moment zawarcia Transakcji, majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do projektów dotyczących Nieruchomości, w tym m.in.: projektów budowlanych, projektów wykonawczych, dokumentacji geotechnicznej, projektów architektonicznych, technologicznych, konstrukcyjnych, projektów instalacji wewnętrznych i zewnętrznych.

Wskazali Państwo, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1. innych aktywów rzeczowych Zbywcy, w szczególności ruchomości niebędących częściami składowymi Nieruchomości;

3. dokumentacji prawnej i księgowej;

4. praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

5. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

6. środków pieniężnych Zbywcy;

7. praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością;

8. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

9. praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych, świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania Nieruchomością;

10. know-how Zbywcy związanego z wykorzystaniem nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej;

Wskazali Państwo również, że:

- Zbywca pozyskał finansowanie dłużne na refinansowanie kredytu bankowego pierwotnie wykorzystanego na zakup Nieruchomości - Nabywca nie będzie przejmował zobowiązań Zbywcy w tym zakresie;

- Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem poszczególnych pracowników Zbywcy na Nabywcę, ani przejściem „zakładu pracy” Zbywcy na Nabywcę w rozumieniu art. 231 kodeksu pracy z uwagi na fakt, że Zbywca nie posiada żadnych pracowników (w skład „personelu” Zbywcy wchodzą wyłącznie członkowie zarządu, którzy nie są pracownikami, oraz zewnętrzni dostawcy oraz usługodawcy, z którymi Zbywca będzie w dalszym ciągu współpracował).

Analizując podany przez Państwa opis zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił - na moment zawierania Umowy Sprzedaży - przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu będą podlegały wyłącznie zabudowana Nieruchomość wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami, których nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Sprzedaż opisanej przez Państwa Nieruchomości wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami, nie będzie stanowiła również - na moment zawierania Umowy Sprzedaży - zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że Nieruchomość nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy jako dział, wydział czy też oddział. Zbywca nie przyjął żadnego aktu korporacyjnego o wyodrębnieniu Nieruchomości. Zbywca w ramach swojej struktury organizacyjnej nie tworzy odrębnych komórek, działów dla Nieruchomości, przy czym Nieruchomość pozostaje zasadniczym aktywem Zbywcy.

Ponadto – jak wynika z okoliczności sprawy – przedmiot transakcji nie jest również wyodrębniony w przedsiębiorstwie Zbywcy na płaszczyźnie finansowej. Wskazali Państwo, bowiem, że Zbywca nie prowadzi ewidencji księgowej dla Nieruchomości odrębnej od ewidencji prowadzonej dla całej spółki Zbywcy, w szczególności nie prowadzi wyodrębnionych ksiąg rachunkowych stricte dla Nieruchomości. Zbywca nie opracowuje odrębnego bilansu dla Nieruchomości innego od bilansu sporządzonego dla całej spółki Zbywcy. Zbywca nie prowadzi takiego systemu rejestracji zdarzeń gospodarczych, w którym następuje odrębne, bezpośrednie przypisywanie należności i zobowiązań stricte do Nieruchomości - ewidencja jest prowadzona dla całej spółki Zbywcy. Dla potrzeb utrzymania Nieruchomości, czy też osiągania przychodów z najmu/dzierżawy, Zbywca nie tworzył również odrębnych rachunków bankowych innych niż rachunki bankowe dla całej spółki Zbywcy, jak i nie przypisywał do Nieruchomości odrębnych środków pieniężnych.

Analiza opisu sprawy wskazuje, że również kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego nie zostanie spełnione. Przedmiot transakcji nie będzie stanowił funkcjonalnie odrębnej całości – obejmującej elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiot Transakcji nie będzie wyodrębniony funkcjonalnie w przedsiębiorstwie Zbywcy, ponieważ, jak wynika z okoliczności sprawy, składniki majątkowe, które Zbywca planuje sprzedać nie są wystarczające do prowadzenia samodzielnej działalności bez podjęcia dodatkowych działań. Wskazali Państwo, ze zgodnie z ustaleniami Zbywcy i Nabywcy, po Transakcji Nabywca we własnym imieniu zawrze umowy o dostawę mediów bezpośrednio z gestorami. Zbywca zobowiązuje się rozwiązać umowy na dostawę mediów niezwłocznie po zawarciu umowy sprzedaży (na zasadach uzgodnionych z Nabywcą). Wskazali Państwo również, że Zbywca nie zatrudnia pracowników, a czynności związane z realizacją działalności gospodarczej Zbywcy są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami, w szczególności zarządzenie Nieruchomością (property management) jest realizowane na podstawie odrębnej umowy, która nie zostanie przeniesiona na Nabywcę.

Sytuacja ta wyklucza możliwość stwierdzenia, że nabywana przez Kupującego Nieruchomość będzie umożliwiała prowadzenie działalności wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

W związku z powyższym, transakcja sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami, nie będzie mogła być traktowana jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot transakcji będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym przedmiotowa Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr (…). wraz z wraz z budynkiem mieszkalno-usługowym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

Wg art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Przez budynek należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem Transakcji będzie prawo użytkowania wieczystego działki nr (…), zabudowanej budynkiem mieszkalno-usługowym – które łącznie określone zostały przez Państwa jako „Nieruchomość”.

Wskazali Państwo, że Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynku (...) r. Budynek zostały wybudowany i uzyskano dla niego pozwolenie na użytkowanie w (…) r. Nabyty przez Zbywcę Budynek był przedmiotem istotnej modernizacji w (…) r. Od tego czasy Zbywca nie dokonywał żadnych modernizacji (ulepszeń), których wartość narastająco przekroczyłaby 30% wartości początkowej Budynku (ewentualne prace dotyczyły aranżacji i wynajętych powierzchni przez najemców lub przez Zbywcę na rzecz najemców, tzw. fit-outów, które jednak nie zwiększały wartości początkowej Budynku). Ponadto do momentu planowanej sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji, Zbywca nie zamierza przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych, ani dokonywać ulepszeń w zbywanym Budynku, które mogłyby spowodować, że narastająco wartość nakładów powiększających wartość początkową Budynku mogłaby przekroczyć 30% wartości początkowej tego obiektu.

Zatem analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. budynku znajdującego się na działce nr (…) nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim.

Oznacza to, że zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu budynku mieszkalno-usługowego należącego do Zbywcy, usytuowanego na działce nr (…).

W związku z tym, że planowana dostawa ww. budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Przy czym w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

We wniosku podali Państwo, że Strony dążą do opodatkowania Transakcji podatkiem VAT. W związku z tym, w takim zakresie, w jakim Transakcja podlegałaby zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, w formie i w terminie przewidzianych w tym przepisie (tj. przed Transakcją naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą Nieruchomości).

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa budynku znajdującego się na działce nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu – działki nr (…) na której posadowiony jest ww. budynek – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z podatku VAT. Przy czym w związku z rezygnacją ze zwolnienia (na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy) sprzedaż ta będzie opodatkowana.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego z wystawionej przez Zbywcę faktury dokumentującej opisaną sprzedaż oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego z tytułu Transakcji wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Ponadto, nabyta przez Nabywcę Nieruchomość będzie wykorzystywana przez niego wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto powyżej, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym przedmiotowa Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Ponadto, w sytuacji gdy strony Transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy budynku korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa działki nr (…) wraz z budynkiem mieszkalno-usługowym nie będzie zwolniona z opodatkowania VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku, albowiem opisana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu i nie będzie objęta zwolnieniem.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z wystawionej przez Zbywcę faktury dokumentującej Transakcję. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Informuję również, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zadanych pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie nadmienia się, że interpretacja nie wywrze skutków prawnych gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.

Podsumowanie

Odblokuj pelna analize tej interpretacji

Teza

Tresc

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania