0112-KDSL1-1.4011.713.2025.3.MJ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 20 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan –w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 grudnia 2025 r. (wpływ 28 grudnia 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan właścicielem działek położonych w miejscowości (…). Nr ewidencyjne działek: 1 o pow. (…) ha, 2 o pow. (…) ha, 3 o pow. (…) ha, 4 o pow. (…) ha, 5 o pow. (…) ha, 6 o pow. (…) ha, 7 o pow. (…) ha, 8 o pow. (…) ha, 9 o pow. (…) ha, 10 o pow. (…) ha, 11 o pow. (…) ha, 12 o pow. (…) ha, 13 o pow. (…) ha, 14 o pow. (…) ha, 15 o pow. (…) ha, 16 o pow. (…) ha, 17 o pow. (…) ha, 18 o pow. (…) ha, 19 o pow. (…) ha, 20 o pow. (…) ha. Działki oznaczone numerami 5, 10, 15, 20 stanowią dojazdy i drogi dojazdowe, służące jedynie zapewnieniu dostępu do działek głównych. Działki zostały nabyte przez Pana drogą licytacji komorniczej w dniu (…) maja 2022 r. Nieruchomości te zostały zakupione do Pana majątku prywatnego i nigdy nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej ani nabyte w celu ich dalszej odsprzedaży lub prowadzenia działalności deweloperskiej. Planuje Pan jednak postawić budynek mieszkalny (na innej działce w tej miejscowości) lub kupić mieszkanie, w związku z czym planuje sprzedaż kilku działek, aby w ten sposób pozyskać fundusze na jedno z powyższych. Od momentu ich nabycia w 2022 r. nie podejmował Pan żadnych działań, które mogłyby zostać uznane za aktywność inwestycyjną lub działalność podobną do profesjonalnego obrotu nieruchomościami, w szczególności: nie wykonywał Pan uzbrojenia terenu, nie realizował Pan przyłączy mediów, nie wznosił Pan ogrodzeń, nie wykonywał Pan dróg wewnętrznych, nie prowadził Pan żadnych działań marketingowych ani zorganizowanej reklamy, nie inwestował Pan w infrastrukturę mogącą podnieść wartość nieruchomości, nie dokonywał Pan żadnych prac przygotowawczych typowych dla deweloperów lub podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów. Jedyną czynnością administracyjną, jaka została dokonana w odniesieniu do działek, było przepisanie istniejącej decyzji o warunkach zabudowy (WZ), z poprzedniego właściciela, na Pana w lipcu 2023 r. Była to wyłącznie formalność administracyjna związana z zapowiadanymi zmianami przepisów dotyczących uzyskiwania decyzji WZ. Czynność ta nie była ukierunkowana na zwiększenie wartości nieruchomości ani nie nosi znamion aktywności gospodarczej czy sprzedaży w charakterze profesjonalnym. Działki te stanowią Pana majątek prywatny, a ich planowana sprzedaż nastąpi w ramach zwykłego zarządu własnym mieniem. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani usług deweloperskich. Zdarzeniem przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku jest sprzedaż działek prywatnych na rzecz osób trzecich.

W piśmie z 28 grudnia 2025 r., uzupełnił Pan w odpowiedzi na wezwanie opis sprawy w następujący sposób:

1. Ile działek zamierza Pan sprzedać oraz które to będą działki? Proszę wskazać ich oznaczenie geodezyjne.

Odpowiedź: Na moment składania niniejszego uzupełnienia nie jest Pan w stanie jednoznacznie wskazać, które konkretne działki będą przedmiotem sprzedaży ani ile działek ostatecznie zostanie sprzedanych.

Decyzja w tym zakresie będzie uzależniona od zainteresowania potencjalnych nabywców oraz od wysokości środków finansowych, jakie będą konieczne do realizacji planowanej budowy budynku mieszkalnego, na którą środki ze sprzedaży działek mają zostać przeznaczone.

Z uwagi na istotne wahania cen robocizny oraz materiałów budowlanych, nie można na obecnym etapie wykluczyć, że dla zapewnienia wystarczających środków na realizację inwestycji mieszkaniowej konieczna może okazać się sprzedaż wszystkich posiadanych działek.

W związku z powyższym prosi Pan o dokonanie oceny skutków podatkowych z uwzględnieniem takiego wariantu, jako najbardziej niekorzystnego, tj. sprzedaży wszystkich działek stanowiących Pana majątek prywatny.

2. W jakim celu dokonał Pan zakupu działek, o którym mowa we wniosku?

Odpowiedź: Działki zostały nabyte w drodze licytacji komorniczej w dniu (…) maja 2022 r. do majątku prywatnego. Zakup działek miał na celu pasywne ulokowanie prywatnych środków finansowych (lokata kapitału) oraz zabezpieczenie oszczędności, bez zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, działalności deweloperskiej ani handlowej.

Na moment nabycia działek nie istniał zamiar ich szybkiej ani zorganizowanej odsprzedaży, a zakup nie był elementem żadnej powtarzalnej ani profesjonalnej aktywności inwestycyjnej. Działki nie były nabywane w celu dalszej odsprzedaży z zyskiem w ramach działalności gospodarczej.

Planowana sprzedaż działek ma charakter incydentalny i wynika z potrzeby pozyskania środków finansowych na realizację własnych celów mieszkaniowych, a nie z zamiaru prowadzenia handlu nieruchomościami.

3. W jaki sposób wykorzystywał Pan działki mające być przedmiotem sprzedaży oraz w jaki sposób będzie Pan je wykorzystywać do momentu sprzedaży? Jeśli były to cele osobiste, to proszę wskazać, w jaki sposób ww. działki zaspokajały Pana potrzeby osobiste?

Odpowiedź: Działki nie były i nie są wykorzystywane w żaden sposób. Nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej, rolniczej ani zarobkowej. Nie zaspokajały również bieżących potrzeb osobistych (np. rekreacyjnych) – pozostaną nieużytkowane do czasu planowanej sprzedaży.

4. Czy działki, mające być przedmiotem sprzedaży, od momentu nabycia do momentu jej zbycia były/są/będą udostępniane przez Pana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych?

Odpowiedź: Nie. Działki nie były, nie są i nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie jakichkolwiek umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa, użyczenie, inne).

5. Kto i kiedy dokonał wyodrębnienia działek wymienionych we wniosku, w tym działek obejmujących drogi wewnętrzne?

Odpowiedź: Podział geodezyjny działek, w tym wydzielenie działek drogowych, został dokonany przed Pana nabyciem, tj. przez poprzedniego właściciela.

6. Jakie jest przeznaczenie działek mających być przedmiotem sprzedaży zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy?

Odpowiedź: Dla działek objętych wnioskiem została wydana decyzja o warunkach zabudowy przed ich nabyciem, tj. na rzecz poprzedniego właściciela, przewidująca możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Po nabyciu działek w drodze licytacji komorniczej w dniu (…) maja 2022 r. decyzja ta została wyłącznie przepisana (przeniesiona administracyjnie) na Pana jako nowego właściciela. Przepisanie decyzji miało charakter czysto formalny i nie wiązało się z uzyskaniem nowej decyzji ani z podejmowaniem działań inwestycyjnych zmierzających do zwiększenia wartości działek.

7. Czy i jakie działania marketingowe podjął/podejmie Pan w celu sprzedaży działek?

Odpowiedź: Nie podejmował Pan i nie planuje podejmować żadnych działań marketingowych.

Ewentualna sprzedaż będzie miała charakter prywatny (np. kontakt bezpośredni, ogłoszenie informacyjne).

8. Czy w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży będzie Pan ponosił do dnia sprzedaży jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to będą nakłady? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem Pana wniosku.

Odpowiedź: Nie ponosił i nie planuje Pan ponosić żadnych nakładów zwiększających atrakcyjność działek, w szczególności: brak uzbrojenia, brak przyłączy, brak ogrodzeń, brak dróg, brak nowych decyzji administracyjnych.

9. Czy posiada Pan inne nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku, przeznaczone do sprzedaży?

Odpowiedź: Posiada Pan również inne nieruchomości gruntowe, jednak nie są one przeznaczone do sprzedaży. Nieruchomości te stanowią Pana majątek prywatny i są to działki rolne, niewykorzystywane i nieprzeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej ani do obrotu nieruchomościami.

Działki te nie zostały nabyte z zamiarem ich dalszej odsprzedaży, lecz są utrzymywane jako składnik majątku prywatnego i nie są objęte planowaną transakcją sprzedaży.

10. Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeśli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

Odpowiedź: W roku 2012 nabył Pan w drodze licytacji komorniczej nieruchomość gruntową zabudowaną niedokończonym budynkiem mieszkalnym znajdującym się w stanie surowym otwartym (bez dachu oraz stolarki okiennej).

b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

Odpowiedź: Nieruchomość ta została nabyta z przeznaczeniem na realizację własnych celów mieszkaniowych, a nie w celu dalszej odsprzedaży ani w ramach działalności gospodarczej, handlowej czy deweloperskiej.

c) w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: Od momentu nabycia do chwili sprzedaży nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej ani zarobkowej.

Nie była wynajmowana, dzierżawiona ani udostępniana osobom trzecim. Zakładana była kontynuacja budowy na potrzeby własne, jednak nie została ona zrealizowana.

d) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Odpowiedź: Sprzedaż nieruchomości nastąpiła w roku 2015.

Przyczyną sprzedaży były problemy z płynnością finansową firmy, w której był Pan wówczas zatrudniony, co spowodowało pogorszenie Pana sytuacji finansowej i uniemożliwiło dalszą realizację inwestycji mieszkaniowej.

Dodatkowo sprzedaż była następstwem istotnych okoliczności osobistych, w tym (…). Okoliczności te spowodowały, że dalsze utrzymywanie oraz kontynuowanie inwestycji straciło uzasadnienie życiowe.

Sprzedaż miała charakter incydentalny i wymuszony okolicznościami życiowymi, a nie planowanej lub zorganizowanej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami.

e) ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych, czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: Sprzedana została jedna nieruchomość zabudowana – działka z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego (stan surowy otwarty).

f) czy przychód ze sprzedaży przeznaczył Pan na nabycie innych nieruchomości z przeznaczeniem na sprzedaż?

Odpowiedź: Środki uzyskane ze sprzedaży tej nieruchomości nie zostały przeznaczone na nabycie innych nieruchomości z zamiarem ich dalszej odsprzedaży ani na prowadzenie działalności inwestycyjnej. Sprzedaż ta nie była elementem powtarzalnej aktywności.

11. W jaki sposób pozyskał/pozyska Pan nabywcę dla sprzedawanych działek? Proszę wyjaśnić.

Odpowiedź: Potencjalni nabywcy byli i mogą być pozyskiwani w sposób typowy dla sprzedaży prywatnej, w szczególności poprzez bezpośredni kontakt z osobami zainteresowanymi oraz poprzez zamieszczenie prostych ogłoszeń informacyjnych.

12. Czy ogłaszał Pan sprzedaż działek będących przedmiotem zapytania w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmował Pan inne działania marketingowe? Jeżeli tak, to należy wskazać jakie formy ogłoszeń o sprzedaży były/są/będą przez Pana stosowane?

Odpowiedź: Przez pewien okres zamieszczał Pan ogłoszenia sprzedaży działek w serwisie (…) oraz na portalu społecznościowym (…). Były to zwykłe ogłoszenia prywatne, o charakterze informacyjnym, niepowiązane z żadną zorganizowaną kampanią reklamową.

Ogłoszenia te: nie miały charakteru profesjonalnego, nie były promowane ani sponsorowane, nie były elementem stałej lub zorganizowanej działalności marketingowej.

Ich celem było jedynie poinformowanie potencjalnych nabywców o możliwości sprzedaży nieruchomości w ramach sprzedaży majątku prywatnego.

13. Czy z potencjalnym nabywcą ww. działek została/zostanie przez Pana zawarta przedwstępna umowa kupna/sprzedaży?

Odpowiedź: Na dzień sporządzania odpowiedzi nie została zawarta umowa przedwstępna.

14. Czy planuje Pan udzielić innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek? Jeżeli tak, to proszę wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym jakie konkretnie czynności będzie podejmował podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek (np. pozwolenie na budowę itp.).

Odpowiedź: Nie planuje Pan udzielania żadnych pełnomocnictw osobom trzecim w związku ze sprzedażą.

15. Kiedy dokona Pan sprzedaży działek stanowiących przedmiotem wniosku? Należy wskazać rok.

Odpowiedź: Planowana sprzedaż działek stanowiących przedmiot wniosku przewidywana jest w roku 2026.

Jednocześnie wskazuje Pan, że dokładny moment sprzedaży uzależniony będzie od zainteresowania potencjalnych nabywców oraz uwarunkowań rynkowych, w związku z czym termin ten może ulec zmianie.

16. Czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości z przeznaczeniem na sprzedaż?

Odpowiedź: Na chwilę obecną nie planuje Pan nabywania innych nieruchomości z przeznaczeniem na sprzedaż.

17. W opisie sprawy wskazał Pan:

Planuje jednak postawić budynek mieszkalny (na innej działce w tej miejscowości) lub kupić mieszkanie, w związku z czym planuje sprzedaż kilku działek, aby w ten sposób pozyskać fundusze na jedno z powyższych.

W związku z powyższym proszę podać, na jakie konkretne własne cele mieszkaniowe zamierza Pan przeznaczyć środki ze sprzedaży działek? Czy jest to zakup mieszkania czy też budowa budynku mieszkalnego? Proszę o jednoznaczną odpowiedź, Pana wskazanie nie może mieć charakteru alternatywnego.

Odpowiedź: W opisie sprawy wskazał Pan możliwość przeznaczenia środków ze sprzedaży działek alternatywnie na budowę budynku mieszkalnego lub zakup mieszkania, ponieważ na obecnym etapie nie jest możliwe jednoznaczne przesądzenie, który z tych wariantów zostanie zrealizowany.

Decyzja ta uzależniona jest w szczególności od:

‐ liczby działek, które ostatecznie zostaną sprzedane,

‐ kwoty uzyskanej ze sprzedaży, która zależeć będzie od zainteresowania potencjalnych nabywców oraz warunków rynkowych.

Od wysokości uzyskanych środków finansowych zależeć będzie, czy możliwe będzie sfinansowanie budowy budynku mieszkalnego, czy też konieczne będzie nabycie mieszkania.

Ponadto wskazuje Pan, że wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki, na której alternatywnie planowana jest budowa budynku mieszkalnego. Postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest obecnie w toku, a jego wynik będzie miał istotny wpływ na możliwość realizacji wariantu polegającego na budowie budynku mieszkalnego.

W związku z powyższym ostateczne przeznaczenie środków ze sprzedaży działek – tj. budowa budynku mieszkalnego albo zakup mieszkania – będzie możliwe do jednoznacznego określenia dopiero po ustaleniu zarówno zakresu sprzedaży działek, jak i rozstrzygnięciu postępowania administracyjnego w sprawie warunków zabudowy.

18. W przypadku wskazania, że zamierza Pan przeznaczyć środki ze sprzedaży działek na budowę budynku mieszkalnego należy wskazać:

a) Jakie jest przeznaczenie działki, na której zamierza Pan wybudować budynek mieszkalny zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku — zgodnie z wydaną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Odpowiedź: Działka, na której alternatywnie planowana jest budowa budynku mieszkalnego, stanowi Pana majątek prywatny i położona jest w tej samej miejscowości.

Dla tej działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w związku z czym złożył Pan wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Postępowanie administracyjne w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest obecnie w toku.

b) Czy uzyskał Pan pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego na ww. działce?

Odpowiedź: Na dzień sporządzenia niniejszego uzupełnienia nie uzyskał Pan pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego, ponieważ postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy nie zostało jeszcze zakończone.

c) Czy rozpoczął Pan budowę budynku mieszkalnego na ww. działce? Jeżeli tak, to proszę o wskazanie daty? Jeżeli nie proszę wskazać kiedy budowa się rozpocznie?

Odpowiedź: Budowa budynku mieszkalnego nie została dotychczas rozpoczęta. Rozpoczęcie budowy planowane jest po uzyskaniu wymaganych decyzji administracyjnych, w szczególności decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę, a także zależne będzie od tempa sprzedaży działek, liczby działek, które ostatecznie zostaną sprzedane, oraz wysokości środków finansowych uzyskanych z ich sprzedaży.

d) Czy będzie Pan posiadać wystawione na Pana imię i nazwisko rachunki, faktury lub inne rzetelne i wiarygodne dowody (np. umowę zawartą z wykonawcą prac, potwierdzenie zapłaty za ich wykonanie) potwierdzające wydatkowanie pieniędzy na wybudowanie budynku mieszkalnego?

Odpowiedź: W przypadku realizacji budowy budynku mieszkalnego będzie Pan posiadał wystawione na Pana imię i nazwisko rachunki, faktury oraz inne rzetelne i wiarygodne dowody potwierdzające poniesienie wydatków na budowę, w tym w szczególności: faktury VAT od wykonawców robót budowlanych, umowy zawarte z wykonawcami, potwierdzenia dokonanych płatności.

Dokumenty te będą potwierdzać wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży działek na realizację własnych celów mieszkaniowych.

19. Czy wydatkowanie kwoty uzyskanej ze sprzedaży z działek będących przedmiotem wniosku, na budowę budynku mieszkalnego/zakup mieszkania, nastąpi w ciągu 3 lat od końca roku, w którym przedmiotowe działki zostaną sprzedane?

Odpowiedź: W przypadku sprzedaży działek uzyskane środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w terminie nieprzekraczającym 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż działek, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

20. Czy w zakupionym mieszkaniu/wybudowanym budynku mieszkalnym będzie Pan realizował własne cele mieszkaniowe, tzn. czy Pan w nim zamieszka? Jeśli tak, to od kiedy, czy na stałe, lub w jakich okresach?

Odpowiedź: Niezależnie od tego, czy środki zostaną przeznaczone na budowę budynku mieszkalnego, czy na zakup mieszkania, nieruchomość ta będzie służyć realizacji Pana własnych celów mieszkaniowych.

Zamierza Pan w niej faktycznie zamieszkać i wykorzystywać ją jako miejsce zaspokajania bieżących potrzeb mieszkaniowych.

Okres zamieszkiwania będzie uzależniony od Pana sytuacji zawodowej, w szczególności od miejsca wykonywania pracy, przy czym w chwili nabycia lub wybudowania nieruchomości nie będzie ona przeznaczona na cele inwestycyjne ani zarobkowe, lecz wyłącznie na zaspokojenie Pana potrzeb mieszkaniowych.

21. W przypadku wskazania, że zamierza Pan przeznaczyć środki ze sprzedaży działek na zakup mieszkania należy wskazać, czy będzie ono położone w Polsce lub w innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?

Odpowiedź: W przypadku przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży działek na zakup mieszkania, mieszkanie to będzie położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej albo w innym państwie członkowskim Unii Europejskiej, państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub w Konfederacji Szwajcarskiej, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakup mieszkania nastąpi wyłącznie w celu realizacji Pana własnych celów mieszkaniowych, a nie w celach inwestycyjnych ani zarobkowych.

Pytanie

Czy planowana przez Pana sprzedaż działek gruntowych nabytych w drodze licytacji komorniczej w dniu (…) maja 2022 r., stanowiących Pana majątek prywatny i niewykorzystywanych w działalności gospodarczej, przy których nie podejmował Pan żadnych działań zwiększających ich wartość (takich jak uzbrojenie terenu, przyłącza mediów, drogi wewnętrzne, ogrodzenia, działania marketingowe), a jedyną czynnością było przepisanie istniejącej decyzji o warunkach zabudowy, będzie czynnością podlegającą zwolnieniu z podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, mimo że sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku nabycia, ponieważ przychód uzyskany ze sprzedaży zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe?

Pana stanowisko w sprawie

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych uważa Pan, że mimo, iż sprzedaż działek nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, uzyskany przychód będzie korzystał ze zwolnienia z podatku PIT na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Całość środków ze sprzedaży zamierza Pan przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. W rezultacie, z uwagi na przeznaczenie przychodu w wymaganym ustawowo terminie na cele mieszkaniowe, nie powstanie obowiązek zapłaty PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Natomiast, zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tego źródła z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

- zarobkowym celu działalności,

- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, polegającą na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę okoliczności przedstawione we wniosku należy stwierdzić, że Pana działania mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w szczególności:

- działki nie były i nie są wykorzystywane przez Pana w żaden sposób. Nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej, rolniczej ani zarobkowej. Nie zaspokajały również bieżących potrzeb osobistych (np. rekreacyjnych) – pozostaną nieużytkowane do czasu planowanej sprzedaży,

- działki nie były, nie są i nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie jakichkolwiek umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa, użyczenie, inne),

- nie wykonywał Pan uzbrojenia terenu, nie realizował Pan przyłączy mediów, nie wznosił Pan ogrodzeń, nie wykonywał Pan dróg wewnętrznych, nie prowadził Pan żadnych działań marketingowych ani zorganizowanej reklamy, nie inwestował Pan w infrastrukturę mogącą podnieść wartość nieruchomości, nie dokonywał Pan żadnych prac przygotowawczych typowych dla deweloperów lub podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów. Jedyną czynnością administracyjną, jaka została dokonana w odniesieniu do działek, było przepisanie istniejącej decyzji o warunkach zabudowy (WZ), z poprzedniego właściciela, na Pana w lipcu 2023 r. Nie ponosił i nie planuje Pan ponosić żadnych nakładów zwiększających atrakcyjność działek,

- w przeszłości nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości poza sprzedażą w 2015 r. nieruchomości, która została nabyta pierwotnie na własne cele mieszkaniowe,

- nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani usług deweloperskich,

- nie planuje Pan nabywania innych nieruchomości z przeznaczeniem na sprzedaż,

- nie podejmował Pan i nie planuje podejmować żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działek.

Mając na uwadze powyższe, należy uznać, że nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Przedstawione we wniosku okoliczności nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Pana czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że sprzedaż działek stanowiących przedmiot wniosku nie będzie nosić przymiotów działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, kwota uzyskana ze sprzedaży działek nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skutki podatkowe tych czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z wniosku wynika, że działki stanowiące przedmiot zapytania zakupił Pan w 2022 r. w drodze licytacji komorniczej, a planuje je sprzedać w 2026 r.

Tym samym odpłatne zbycie ww. działek zostanie dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce ich nabycie i będzie stanowić dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Na mocy art. 30e ust. 5 tej ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 7 powołanej ustawy:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

W tym miejscu wskazuję, że dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Przepis ten stanowi, że:

Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Stosownie zaś do art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Treść art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Ponadto art. 21 ust. 28 powołanej ustawy stanowi, że:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

– przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą. Stąd też, prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Zaznaczyć również należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest fakt wydatkowania przychodu z ich odpłatnego zbycia – począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż – wyłącznie na realizację wskazanych w ustawie własnych celów mieszkaniowych.

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc, uregulowane w powołanym przepisie zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy, tj. wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie jego własnych celów mieszkaniowych.

Zawarte w art. 21 ust. 25 ww. ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał na realizację w określonym terminie celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Do takich celów – zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – należy nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, a także - na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. Z wykładni językowej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że dla skorzystania z ww. zwolnienia istotny jest m.in. czas na wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na realizację własnych celów mieszkaniowych. Podstawy ku temu daje użyty w przepisie zwrot „począwszy od dnia odpłatnego zbycia”, który należy uznać za element normy wyznaczającej termin wydatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Termin ten, jak z przepisu wynika, ma charakter terminu przewidzianego, ustalonego jako końcowy, tj. terminu, który kończy się z upływem trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

W opisie sprawy wskazał Pan, że środki ze sprzedaży działek przeznaczy Pan na budowę budynku mieszkalnego lub zakup mieszkania. Określenie ostatecznego przeznaczenia środków będzie możliwe dopiero po ustaleniu zarówno zakresu sprzedaży działek, jak i rozstrzygnięciu postępowania administracyjnego w sprawie warunków zabudowy. Postępowanie administracyjne w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest obecnie w toku. Działka, na której planowana jest budowa budynku mieszkalnego, stanowi Pana majątek prywatny i położona jest w tej samej miejscowości. W przypadku realizacji budowy budynku mieszkalnego będzie Pan posiadał wystawione na Pana imię i nazwisko rachunki, faktury oraz inne rzetelne i wiarygodne dowody potwierdzające poniesienie wydatków na budowę, w tym w szczególności: faktury VAT od wykonawców robót budowlanych, umowy zawarte z wykonawcami, potwierdzenia dokonanych płatności. Dokumenty te będą potwierdzać wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży działek na realizację własnych celów mieszkaniowych. W przypadku przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży działek na zakup mieszkania, mieszkanie to będzie położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej albo w innym państwie członkowskim Unii Europejskiej, państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub w Konfederacji Szwajcarskiej, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzyskane środki ze sprzedaży działek zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w terminie nieprzekraczającym 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż działek, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Niezależnie od tego, czy środki zostaną przeznaczone na budowę budynku mieszkalnego, czy na zakup mieszkania, nieruchomość ta będzie służyć realizacji Pana własnych celów mieszkaniowych. Zamierza Pan w niej faktycznie zamieszkać i wykorzystywać ją jako miejsce zaspokajania bieżących potrzeb mieszkaniowych. Okres zamieszkiwania będzie uzależniony od Pana sytuacji zawodowej, w szczególności od miejsca wykonywania pracy, przy czym w chwili nabycia lub wybudowania nieruchomości nie będzie ona przeznaczona na cele inwestycyjne ani zarobkowe, lecz wyłącznie na zaspokojenie Pana potrzeb mieszkaniowych.

Zatem , wydatkowanie przez Pana całego przychodu ze sprzedaży nieruchomości na nabycie lokalu mieszkalnego lub budowę domu – będzie wydatkiem na własny cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W sytuacji przeznaczenia całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży działek na własne cele mieszkaniowe sprzedaż ta będzie w całości podlegała zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jednocześnie zauważenia wymaga, iż analiza załączników dołączonych do wniosku o wydanie interpretacji w indywidualnej sprawie nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem tut. Organ nie jest uprawniony do oceny załączników dołączonych do wniosku, a niniejszą interpretację wydano jedynie w oparciu o opis sprawy przedstawiony we wniosku.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga wyłącznie w zakresie dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie dotyczącym podatku od towarów i usług 20 stycznia 2026 r. zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie nr 0112-KDIL1-2.4012.714.2025.3.AW.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.