0112-KDSL1-1.4011.767.2025.3.KM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 6 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 15 stycznia 2026 r. (wpływ 19 stycznia 2026 r.) Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (wynikający w wniosku i jego uzupełnienia)

Wnioskodawca od października 2004 roku do października 2024 roku był wspólnikiem (…) podmiot wykreślony z KRS. Od 2018 roku do chwili obecnej prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą (…). Od maja 2024 roku Wnioskodawca jest prezesem firmy: (…) - nie jest zatrudnionym w tej spółce i nie pobiera żadnego wynagrodzenia z tego tytułu. Firma zajmuje się tylko pomiarami geodezyjnymi. Żona Wnioskodawcy AA jest zatrudniona na umowę o pracę w (…), nie posiada żadnego innego źródła dochodu. Wnioskodawca pozostawał i będzie pozostawał wraz z żoną w ustawowej wspólności małżeńskiej.

Spawa dotyczy chęci sprzedaży trzech działek, o numerach:

1. Działki przeznaczone w przyszłości do sprzedaży w roku 2026, na zakup mieszkania dla pełnoletniego syna:

- nr 1, nr 2

Obręb: A, gmina: B, powiat: C, województwo: D, użytek rolny, w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Zakupione w roku 2012 wraz z żoną, ze środków własnych do majątku wspólnego:

- zakupione okazyjnie, bez żadnych planów, od osoby wyprzedającej majątek i przenoszącej się na stałe za granicę,

- działki zalesione, w całym okresie posiadania działki stoją odłogiem / nie są w żaden sposób wykorzystywane,

- działki były i są niezabudowane,

- nie posiadają żadnej sieci uzbrojenia terenu i nigdy o to nie wnioskowano,

- działki nie są ogrodzone, nigdy nie wykonywano żadnych czynności celem zwiększenia ich atrakcyjności bądź wartości,

- zakup nie związany /nie powiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą (w tym czasie Wnioskodawca nie prowadził działalności gospodarczej), nie rozliczono podatkowo, nie otrzymano faktury VAT,

- na działkach Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, nie prowadzi żadnej działalności rolnej / gospodarstwa rolnego,

- działki nie były ani nie są oddawane w najem, dzierżawę, ani używane na podstawie innych umów,

- działki nie są ogrodzone, nigdy nie wykonywano żadnych czynności celem zwiększenia ich atrakcyjności bądź wartości,

- nikt nigdy nie otrzymywał żadnego pełnomocnictwa do załatwienia żadnych spraw związanych z przedmiotowymi działkami,

- z potencjalnym nabywcą działek nie była zawierana żadna przedwstępna umowa kupna-sprzedaży,

- nie było zgłaszanych żadnych uwag do wprowadzenia poprawek w obowiązującym MPZP.

Nabywcy dla ww. działek są Wnioskodawcy znani. Są to osoby fizyczne, które same się zwróciły do Wnioskodawcy i jego żony z chęcią zakupu działek.

2. Działka nr 3 przeznaczona do sprzedaży w przyszłości (tj. w roku 2026) celem wsparcia zakupu mieszkania dla pełnoletniego syna.

Obręb: E, gmina: F, powiat: G, województwo: H, użytek rolny, w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Zakupiona w roku 2020 wraz z żoną, ze środków własnych do majątku wspólnego:

- zakup dokonany w celu przyszłościowej budowy nowego, mniejszego domu, na mniejszej działce niż działka na jakiej obecnie stoi dom i w jakim Wnioskodawca mieszka wraz z żoną,

- zakupiona od osoby fizycznej, przez pośrednika nieruchomości,

- działka nie jest obecnie w żaden sposób wykorzystywana oraz jest niezabudowana,

- na terenie działki nie znajdują się żadne sieci uzbrojenia terenu (przyłącza),

- działka nie jest ogrodzona,

- zakup nie związany/nie powiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą, nie rozliczono podatkowo, nie otrzymano faktury VAT,

- na działce Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, nie prowadzi również żadnej działalności rolnej/gospodarstwa rolnego,

- działka nie była ani nie jest oddawana w najem, dzierżawę, ani używana na podstawie innych umów,

- nigdy nie wykonywano żadnych czynności celem zwiększenia jej atrakcyjności bądź wartości w celach zarobkowych - wszystkie czynności wykonano na potrzeby własne związane z planowaną budową nowego domu,

- nikt nigdy nie otrzymywał żadnego pełnomocnictwa do załatwienia żadnych spraw związanych z przedmiotową działką,

- z potencjalnym nabywcą działki nie była zawierana żadna przedwstępna umowa kupna-sprzedaży,

- nie było zgłaszanych żadnych uwag do wprowadzenia poprawek w obowiązującym MPZP.

Obecny dom jest dla Wnioskodawcy już zbyt duży i jest umiejscowiony na dużej działce. Budowa nowego, mniejszego domu miała zniwelować koszty utrzymania. Ostatecznie jednak, ze względów ekonomicznych, inwestycja ta nie jest i nie będzie realizowana.

Jednak, w związku z wcześniej planowaną budową na potrzeby własne, Wnioskodawca w przedmiotową działkę o numerze 3 zainwestował środki finansowe, które w znacznej części przepadły i są nie do odzyskania.

Nabywca dla ww. działki jest Wnioskodawcy znany. Jest to osoba fizyczna, która sama zwróciła się do Wnioskodawcy z chęcią jej zakupu.

Na chwilę obecną Wnioskodawca wraz z żoną nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży oraz nie zamierzają nabywać innych nieruchomości celem ich sprzedaży.

Na przełomie ostatnich 20 lat Wnioskodawca z żoną nigdy nie sprzedawali żadnej nieruchomości (oprócz działki sprzedanej (…) maja 2025 roku), a tym bardziej nie kupowali i nie sprzedawali żadnej nieruchomości w celach zarobkowych.

Wnioskodawca nie jestem rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r poz.775 ze zm.).

Informacja dodatkowa dotycząca działki nr 4:

- Obręb: I, gmina: J, powiat: K, województwo: L, użytek rolny, w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Zakupiona w roku 2012 przez Wnioskodawcę wraz z żoną, ze środków własnych do majątku wspólnego:

- zakupiona okazyjnie, bez żadnych planów, od osoby wyprzedającej majątek i przenoszącej się na stałe za granicę,

- zalesiona, w całym okresie posiadania działka stała odłogiem/nie była w żaden sposób wykorzystywana,

- działka nie posiadająca żadnej sieci uzbrojenia terenu i nigdy o to nie wnioskowano,

- nigdy nie wykonywano żadnych czynności celem zwiększenia jej atrakcyjności bądź wartości,

- zakup nie związany/nie powiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą (w tym czasie Wnioskodawca nie prowadził działalności gospodarczej), nie rozliczono podatkowo, nie otrzymano faktury VAT,

- na działce nie prowadzono żadnej działalności gospodarczej, nie prowadzono żadnej działalności rolnej/gospodarstwa rolnego,

- działka nie była oddawana w najem, dzierżawę, ani używana na podstawie innych umów,

- działka nie była ogrodzona, nigdy nie wykonywano żadnych czynności celem zwiększenia jej atrakcyjności bądź wartości,

- nie było zgłaszanych żadnych uwag do wprowadzenia poprawek w obowiązującym MPZP.

Działka została sprzedana w dniu (…) maja 2025 r. Sprzedający A.A. i B.B. jako małżeństwo, a nabywcy to osoby fizyczne – małżeństwo:

- w momencie sprzedaży działka była niezabudowana,

- nie podejmowano żadnych działań marketingowych w zakresie sprzedaży tej działki,

- nikt nigdy nie otrzymywał żadnego pełnomocnictwa do załatwienia żadnych spraw związanych z przedmiotową działką,

- nabywca działki znalazł Wnioskodawcę sam - dane osobowe pozyskał od Burmistrza gminy A,

- z nabywcą działki nie była zawierana żadna przedwstępna umowa kupna-sprzedaży,

- środki uzyskane ze sprzedanej działki będą przeznaczone na zakup mieszkania dla pełnoletniego syna.

W dniu (…) stycznia 2025 roku Wnioskodawca wraz z żoną podpisali umowę rezerwacyjną nr (…) na zakup mieszkania, które znajduje się w budynku - na chwile obecną będącym w trakcie budowy. Termin odbioru mieszkania przypada na wrzesień 2026 roku.

W piśmie z 15 stycznia 2026 r., uzupełnił Pan opis sprawy w następujący sposób:

Po rezygnacji z budowy domu na działce będącej przedmiotem zbycia nr 3 nie dokonał Pan żadnych czynności mających na celu jej uatrakcyjnienie (podniesienie jej wartości). Pozostał natomiast nie zasypany wykop, który to raczej obniża wartość przedmiotowej działki i jej atrakcyjność

Pytanie

Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie, że z tytułu sprzedaży ww. działek nie będzie odprowadzać podatku dochodowego od osób fizycznych.

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z 15 stycznia 2026 r.)

Wnioskodawca nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ działka zostanie sprzedana po 5 latach od jej zakupu

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Ilekroć w ustawie jest mowa o (...) działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionych przez Pana informacji wynika, że przedmiotem wniosku są trzy działki o numerach:działka 1, 2 oraz 3. Działki o numerach 1 oraz 2 zostały zakupione w 2012 roku przez Pana i Pana żonę ze środków własnych do majatku wspólnego. Natomiast działka nr 3 została zakupiona przez Pana w 2020 roku również do majątku wspólnego. Działki o numerach 1 oraz 2 zostały zakupione okazyjnie, bez żadnych planów, od osoby wyprzedającej majątek i przenoszącej się na stałe za granicę. Działki są zalesione, w całym okresie posiadania stoją odłogiem/nie są w żaden sposób wykorzystywane, były i są niezabudowane, nie posiadają żadnej sieci uzbrojenia terenu i nigdy o to nie wnioskowano. Działki nie są ogrodzone, nigdy nie wykonywano żadnych czynności celem zwiększenia ich atrakcyjności bądź wartości.

Zakup działek o numerach 1, 2 oraz 3 nie jest związany/nie powiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Na działkach nie prowadzi Pan żadnej działalności gospodarczej, nie prowadzi Pan również żadnej działalności rolnej/gospodarstwa rolnego. Działki nie były ani nie są oddawane w najem, dzierżawę, ani używane na podstawie innych umów. Nie są również ogrodzone, nigdy nie wykonywano żadnych czynności celem zwiększenia ich atrakcyjności bądź wartości. Nikt nigdy nie otrzymywał żadnego pełnomocnictwa do załatwienia żadnych spraw związanych z przedmiotowymi działkami, a z potencjalnym nabywcą działek nie była zawierana żadna przedwstępna umowa kupna-sprzedaży. Nie było zgłaszanych żadnych uwag do wprowadzenia poprawek w obowiązującym na tych działkach Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Nabywcy tych trzech działek są Panu znani. Są to osoby fizyczne, które same się zwróciły do Pana z chęcią ich zakupu.

Jednak, w związku z wcześniej planowaną budową domu na potrzeby własne, w działkę o numerze 3 zainwestował Pan środki finansowe. Ostatecznie jednak, ze względów ekonomicznych, inwestycja ta nie jest i nie będzie realizowana.

W ramach prac wspólnych Wnioskodawca wraz z sąsiadami zapłacił za zaprojektowanie sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Koszt budowy sieci tylko w działkach drogowych gminnych poniosła spółka gminna (sąsiedzi mają doprowadzone przyłącza do domów).

Energia – Wnioskodawca z żoną zapłacił opłatę przyłączeniową. Resztę prac projektowych i budowlanych w pasie drogowym wykonała firma (…).

Gaz – Wnioskodawca z żoną zapłacił opłatę przyłączeniową. Resztę prac projektowych i budowlanych w pasie drogowym wykonała firma (…).

Obiekt budowlany - na realizację inwestycji Wnioskodawca z żoną zlecili wykonanie projektu indywidualnego domku jednorodzinnego, uzyskali pozwolenie na budowę, wykonali wykop pod planowane fundamenty. I na tym się zakończyło. Kierownik budowy wypowiedział jej prowadzenie, a pozwolenie na budowę zostało anulowane.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wnosi Pan o potwierdzenie, że z tytułu sprzedaży ww. działek nie będzie Pan odprowadzać podatku dochodowego od osób fizycznych.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku i jego uzupełnieniu opisu sprawy nie sposób zatem przyjąć, że przyszła sprzedaż działek, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tej sprawie czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana przedmiotowych działek nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Nie nabył Pan przedmiotowych nieruchomości w celu sprzedaży. Nie prowadził i nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Zatem kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowych działek nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, skutki podatkowe planowanej transakcji sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Stosownie do art. 31 § 1 ww. ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.):

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Z kolei jak stanowi art. 35 ww. Kodeksu:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu tego przepisu są wszelkie prawa majątkowe, zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności). Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.

Z ww. przepisu wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotowe działki, które planuje Pan sprzedać w 2026 roku nabył Pan w latach 2012 i 2020 w drodze zakupu do majątku wspólnego.

Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych już upłynął.

W konsekwencji, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie skutkowała powstaniem po Pana stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, z tytułu sprzedaży działek będących przedmiotem wniosku nie będzie Pan odprowadzać podatku dochodowego od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

· Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

· Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

· Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie skutki prawne.

· W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacja wydawana jest w indywidualnej sprawie zainteresowanego, który składa wniosek o jej wydanie. Wobec powyższego, należy podkreślić, że niniejsza interpretacja indywidualna stanowi ochronę prawnopodatkową tylko dla Pana, a nie dla Pana małżonki.

· Jednocześnie informuję, że wniosek w zakresie podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozstrzygnięciu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
   z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.