Jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa Nier… — 0111-KDIB3-2.4012.396.2026.3.MN

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

14 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 14 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 22 czerwca 2026 r. (wpływ 22 czerwca 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A sp. z o.o. („Sprzedający”)

(…);

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Nabywca”)

(….).

Opis zdarzenia przyszłego

1. Status Zainteresowanych

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”) posiada siedzibę działalności gospodarczej i jest czynnym podatnikiem VAT w Polsce.

Sprzedający jest spółką powołaną w celu realizacji inwestycji budowlanej - budowy centrum logistycznego w (…). Zgodnie z informacjami dostępnymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, prowadzonym przez Sąd Rejonowy (…), przedmiotem podstawowej działalności Sprzedającego jest działalność w zakresie „Realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków”, ujęta w PKD pod symbolem 41.10.Z. Przedmiotem pozostałej działalności Sprzedającego jest: wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wykonywanie robót budowlanych wykończeniowych, rozbiórka i przygotowywanie terenu pod budowę, wykonywanie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i pozostałych instalacji budowlanych, działalność w zakresie architektury, reklama. Sprzedający jest właścicielem nieruchomości komercyjnej położonej w (…), opisanej szczegółowo poniżej.

Udziałowcami Sprzedającego są (…)., (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa, będące osobami prawnymi z siedzibą w Polsce i polskimi rezydentami podatkowymi oraz (…)., będący spółką prawa holenderskiego i holenderskim rezydentem podatkowym.

Sprzedający należy do grupy (…) (dalej: „Grupa (…)”), będącej jednym z największych deweloperów nieruchomości komercyjnych w Polsce i Europie, skupiającej się przede wszystkim na realizacji projektów przemysłowych oraz logistycznych. Działalność Sprzedającego jest spójna ze strategią biznesową Grupy (…). Jak wspomniano powyżej, Sprzedający jest spółką, która została powołana w celu budowy centrum logistycznego w (…) oraz następczej komercjalizacji wybudowanej inwestycji poprzez jej zarządzanie oraz wynajmowanie na rzecz najemców. Sprzedający podjął w tym celu szereg czynności obejmujących między innymi nabycie niezbędnych działek gruntu oraz przeprowadzenie robót budowlanych. W chwili obecnej, centrum logistyczne zostało już wybudowane i jest wynajmowane na rzecz najemców. Żaden z najemców nie jest podmiotem powiązanym ze Sprzedającym.

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości komercyjnej, położonej w (…). Nieruchomość ta została opisana szczegółowo w dalszej części wniosku.

Zgodnie ze strategią biznesową Grupy (…)oraz Sprzedającego, po skomercjalizowaniu wybudowanej inwestycji, celem jest jej sprzedaż na rzecz innego podmiotu. Z tego powodu, Sprzedający planuje aktualnie dokonanie sprzedaży wybudowanej inwestycji. Planowana transakcja została szczegółowo opisana poniżej.

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, (dalej: „Nabywca”) posiada siedzibę działalności gospodarczej i jest czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Zgodnie z informacjami dostępnymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, prowadzonym przez Sąd Rejonowy (…), przedmiotem podstawowej działalności Nabywcy jest działalność w zakresie „wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”, ujęta w PKD pod symbolem 68.20.Z. Przedmiotem pozostałej działalności Sprzedającego jest m.in.: kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami oraz działalność związana z zarządzaniem nieruchomościami wykonywanym na zlecenie.

Na moment planowanej Transakcji (opisanej szczegółowo poniżej), zarówno Sprzedający oraz Nabywca będą czynnymi podatnikami VAT w Polsce.

Sprzedający oraz Nabywca (dalej również łącznie jako: „Strony” lub „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2025 r., poz. 278 ze zm.; dalej: „ustawa o CIT”). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.; dalej „ustawa o VAT”).

Sprzedający oraz Nabywca planują zawarcie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający przeniesie na Nabywcę własność nieruchomości (dalej: „Nieruchomość”) będącej centrum logistycznym (opisaną szczegółowo poniżej), w zamian za zapłatę uzgodnionej ceny przez Nabywcę (dalej: „Transakcja”).

2. Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

1. prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 o powierzchni około (…) m2, położonych pod adresem (…), dla których Sąd Rejonowy w (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste o nr odpowiednio: (…), (dalej łącznie: „Grunt”). Każda działka wchodząca w skład Gruntu jest oznaczona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako teren pod zabudowę usługową i produkcyjną;

prawo własności budynków posadowionych na gruncie i stanowiących części składowe Gruntu (w tym 2 budynki magazynowe wraz z częściami biurowymi, budynek pompowni, budynek portierni) wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami i systemami oraz wyposażeniem (istniejącymi na dzień Transakcji), które nie stanowią odrębnych budowli w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”) (dalej jako: „Budynki”);

3. prawo własności infrastruktury towarzyszącej zlokalizowanej na Gruncie (w tym: zewnętrzna instalacja gazowa, zewnętrzna instalacja wodociągowa przeciwpożarowa; zewnętrzna instalacja sanitarna; zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej; zbiornik przeciwpożarowy, drogi i chodniki; ogrodzenie; balustrady; maszty na flagi i pylony; monitoring, fundamenty pod maszyny i urządzenia, stojaki na rowery, zewnętrzna instalacja elektroenergetyczna, zewnętrzna instalacja teletechniczna, zbiornik retencyjny, wiaty na rowery i palarnia, wiaty pozostałe; stacje ładowania pojazdów elektrycznych; balustrady) oraz innych znajdujących się na Gruncie naniesień, stanowiących budowle w świetle przepisów w Prawa budowlanego (dalej jako: „Budowle”).

Ponadto, na rzecz każdoczesnego właściciela działki o nr 3 została ustanowiona nieodpłatna służebność gruntowa w celu wzniesienia przez Sprzedającego elektroenergetycznej linii kablowej.

Ponieważ pytania zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku VAT (w tym prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT naliczonego), a także PCC, w dalszych punktach Zainteresowani opisują: (3.) historię nabycia przedmiotu Transakcji, (4.) jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego, (5.) zakres Transakcji, (6.) inne zagadnienia związane z Transakcją.

3. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego

Grunt w części dotyczącej działek o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 został nabyty na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego dnia (...) 2021 r., Rep. A nr (…). Na podstawie zawartej umowy Sprzedający nabył od poprzedniego właściciela nieruchomości, tj. C sp. z o.o. (dalej: „Poprzedni Właściciel I”) prawo własności wskazanych wyżej działek gruntu.

Grunt w części dotyczącej działki o numerze ewidencyjnym 13 został nabyty na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego dnia (...) 2021 r., Rep. A nr (…). Na podstawie zawartej umowy Sprzedający nabył od poprzedniego właściciela nieruchomości, tj. Pani D. - (dalej: „Poprzedni Właściciel II”) prawo własności wskazanej wyżej działki gruntu.

Poprzedni Właściciel I oraz Poprzedni Właściciel II są w dalszej części niniejszego wniosku identyfikowani łącznie jako: „Poprzedni Właściciele”.

Grunt w momencie nabycia go przez Sprzedającego nie był gruntem zabudowanym, tj. nie były na nim posadowione budynki ani budowle. Po nabyciu Gruntu, Sprzedający wytworzył na gruncie Budynki oraz Budowle w zakresie opisanym szczegółowo powyżej (pkt 2). W tym zakresie Zainteresowani zwracają jednak uwagę, że na działkach o nr ewidencyjnych 13 oraz 9 (dalej: „Działki Niezabudowane”) nie zostały posadowione żadne Budynki oraz Budowle. Tym samym, działki te pozostają gruntami niezabudowanymi. Wszystkie pozostałe działki wchodzące w skład Gruntu są terenami zabudowanymi w rozumieniu ustawy o VAT.

Budynki oraz Budowle zostały wzniesione przez Sprzedającego i przyjęte do użytkowania oraz „zasiedlone” w rozumieniu ustawy o VAT, w latach 2021-2022. Po oddaniu Budynków do użytkowania, Sprzedający poniósł nakłady na ich ulepszenie. W odniesieniu do dwóch budynków magazynowych wraz z częściami biurowymi, budynku pompowni oraz budynku portierni wartość ulepszeń nie osiągnęła ani nie przekroczyła wartości 30% wartości początkowej danego budynku, o której mowa w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT. W odniesieniu do jednego budynku magazynowego (ewidencjonowanego przez Sprzedającego jako Hala (…)) wartość ulepszeń przekroczyła wartość 30% wartości początkowej tego budynku. Tym samym, w odniesieniu do tego budynku doszło do tzw. „ponownego pierwszego zasiedlenia”, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT. Niemniej, ulepszenia te zostały dokonane w latach 2022-2023.

W odniesieniu do Budowli, po ich oddaniu do użytkowania, Sprzedający nie poniósł żadnych nakładów na ich ulepszenie.

Tym samym, w odniesieniu do wszystkich Budynków oraz Budowli na moment zawarcia Transakcji upłynie okres 2 lat, o którym mowa w art. 43 ust.1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT licząc od pierwszego zasiedlenia tych Budynków i Budowli. Ponadto, należy wskazać, iż w stosunku do kosztów wytworzenia tych obiektów Sprzedającego przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT. Koszty te obejmowały między innymi rozliczenia z generalnym wykonawcą oraz nadzór budowlany.

Zważywszy, że Sprzedający nabył Grunt od Poprzednich Właścicieli w ramach transakcji nabycia poszczególnych składników majątkowych (tj. nieruchomości, a nie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części), a nabyte Grunty stanowiły tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, transakcja nabycia Gruntów przez Sprzedającego podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23% od uzgodnionej ceny sprzedaży. Sprzedający odliczył w pełnej wysokości VAT naliczony wynikający z faktur dokumentujących nabycie Gruntu od Poprzednich Właścicieli. Wyjątkiem w tym zakresie jest nabycie działki o nr 13, która została nabyta od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej i niebędącej podatnikiem VAT, a transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu VAT. Transakcja ta podlegała opodatkowaniu PCC, który został pobrany przy zawarciu umowy przez notariusza, pełniącego funkcję płatnika.

4. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Sprzedający nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym innych nieruchomości. Zasadniczo, Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedającego. Sprzedający prowadzi działalność polegającą na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków niemieszkalnych oraz wynajmie Nieruchomości od początku swojej działalności. W praktyce, w związku z ukończeniem budowy Nieruchomości, Sprzedający nie prowadzi w chwili obecnej innej działalności niż komercyjny wynajem powierzchni znajdujących się w Nieruchomości. Działalność ta jest opodatkowana VAT w Polsce. Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony na podstawie art. 86 ustawy o VAT.

Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy jednostki organizacyjnej, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów. Ponadto, ewidencja dotycząca przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związana z działalnością Sprzedającego jest prowadzona przez zewnętrzną firmę. Nie jest sporządzany odrębny bilans oraz rachunek zysków i strat w stosunku do Nieruchomości.

Sprzedający zawarł szereg umów związanych z potrzebami Nieruchomości oraz Najemców, takimi jak m.in.:

1. umowa o zaopatrzenie w wodę / odprowadzanie ścieków,

2. umowa o dostarczanie energii elektrycznej,

3. umowy technicznego utrzymania nieruchomości,

4. umowy o przeprowadzanie przeglądów technicznych czy umowy o świadczenie usług w zakresie odśnieżania dachów.

Koszty mediów są refakturowane przez Sprzedającego na najemców bezpośrednio, zgodnie z osiągniętym zużyciem. Natomiast koszty związane z pozostałymi umowami związanymi z potrzebami Nieruchomości oraz Najemców są wkalkulowane w opłatę serwisową, którą zgodnie z zawartymi umowami, Najemcy są zobligowani uiszczać co miesiąc. Tym samym, w praktycznym ujęciu, Najemcy Nieruchomości ponoszą niemalże wszystkie koszty dotyczące wynajętej przez siebie części Nieruchomości na podstawie zawartej umowy najmu.

Dodatkowo, Sprzedający zawarł umowę o zarządzanie nieruchomością z podmiotem trzecim. Niemniej, umowa ta nie będzie przedmiotem Transakcji, gdyż zostanie ona rozwiązana przed jej zawarciem.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Jak wskazano powyżej, Sprzedający od momentu nabycia Nieruchomości nie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków oraz Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej, ani nie będzie ponosił takich wydatków do dnia zawarcia Transakcji. Wyjątkiem w tym zakresie są nakłady na ulepszenie Budynku ewidencjonowanego przez Sprzedającego jako Hala (…), które zostały poniesione w latach 2022-2023.

Według stanu na moment złożenia niniejszego wniosku, znacząca większość powierzchni Budynków przeznaczonej na wynajem była wynajęte przez łącznie 9 najemców. Najemcy są niezależnymi od Sprzedającego podmiotami gospodarczymi, które prowadzą działalność gospodarczą w oparciu o wynajętą nieruchomość. Ponadto, nieznaczna część powierzchni Budynków przeznaczonej na najem na moment złożenia niniejszego wniosku pozostaje niewynajęta.

W konsekwencji, na moment składania niniejszego wniosku Budynki oraz Budowle posadowione na Gruncie zostały „zasiedlone” w rozumieniu definicji pierwszego zasiedlenia zawartej w ustawie o VAT oraz na moment planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia.

1. Szczegółowy opis Transakcji

W ramach planowanej Transakcji (tj. sprzedaży Nieruchomości) nastąpi:

przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy własności Nieruchomości;
przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy praw i obowiązków wynikających z umów najmu zawartych z Najemcami (wejście w stosunek najmu z mocy prawa zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego);
przeniesienie zabezpieczeń z tytułu depozytów udzielonych stosownie do zawartej przez Sprzedającego umowy najmu, o ile będą one istniały w chwili zawarcia Transakcji;
przeniesienie przez Sprzedającego na Nabywcę własności ruchomości służących prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości;
przeniesienie przez Sprzedającego na Nabywcę praw z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Budynków i Budowli, w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości oraz praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dotyczących tych robót, w tym gwarancji bankowych oraz kaucji gotówkowych dostarczonych przez wykonawców lub kwot zatrzymanych z należnego im wynagrodzenia na podstawie zawartych umów (o ile takie występują);
przeniesienie przez Sprzedającego na Nabywcę majątkowych praw autorskich i praw pokrewnych do projektów architektoniczno-budowlanych i pozostałej dokumentacji projektowej dotyczącej budowy i wykończenia Budynków i Budowli, upoważnienie do wykonywania i zezwalania stronom trzecim do wykonywania osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim prawa te są posiadane przez Sprzedającego i w zakresie w jakim Sprzedający jest upoważniony do udzielenia powyższego upoważnienia;
przeniesienie przez Sprzedającego na Nabywcę własności nośników (materiały, akta i pliki), na których znajduje się ww. dokumentacja projektowa.

W ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Nabywcy:

dokumentacji prawnej oraz technicznej dotyczącej Nieruchomości;
kart gwarancyjnych, instrukcji użytkowania (lub innych), w tym BHP i systemu przeciwpożarowego, dotyczących działalności lub utrzymania Budynków i Budowli, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;
dokumentów gwarancji budowlanych lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości oraz będących w mocy dokumentów zabezpieczeń związanych z gwarancjami budowlanymi;
dokumentów gwarancji projektowych lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości oraz będących w mocy dokumentów zabezpieczeń związanych z gwarancjami projektowymi;
pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego, kopii decyzji administracyjnych);

- jeżeli na moment Transakcji dokumentacja ta będzie posiadana przez Sprzedającego.

W celu uniknięcia wątpliwości Strony wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej, w tym druga strona danej umowy udzieli zgody na takie przeniesienie, o ile zgoda jest wymagana) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu. W przypadku występowania ograniczeń prawnych w możliwości przeniesienia danego składnika na dzień Transakcji, dokumentacja transakcyjna będzie zawierała stosowne mechanizmy zobowiązujące Sprzedającego do przeniesienia takiego składnika na Nabywcę po uzyskaniu odpowiedniej zgody.

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie składników majątkowych innych niż wyżej wymienione, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego. W ramach Transakcji nie dojdzie też do przejścia ze Sprzedającego na Nabywcę zakładu pracy zgodnie z art. 23(1)ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks Pracy, (Dz. U. z 2025 r., poz. 277 ze zm.; dalej: „Kodeks Pracy”), w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Nabywcę pracowników Sprzedającego.

Zgodnie z planami Stron, lista składników Sprzedającego niepodlegających przeniesieniuna rzecz Nabywcę obejmuje w szczególności:

prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej finansowania;
pracowników czy też przejście zakładu pracy Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia pracowników);
prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie Nieruchomością czy jakichkolwiek innych umów o zarządzanie;
prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;
prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczeniowych;
oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (tj. „firmę” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego);
prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Sprzedającego;
prawa i obowiązki z umów dotyczących bieżącej obsługi Nieruchomości;
prawa i obowiązki z umów dotyczących dostaw mediów dla potrzeb Nieruchomości;
księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;
zobowiązania bilansowe i pozabilansowe;
należności o charakterze pieniężnym;
tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how.

Jak wskazano powyżej, co do zasady, wszelkie umowy związane z Nieruchomością oraz realizowaną w oparciu o nią działalnością gospodarczą Sprzedającego nie będą przedmiotem transakcji, z wyjątkiem umów najmu zawartych przez Sprzedającego. Z chwilą zawarcia Transakcji, na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego, Nabywca wstąpi w miejsce Sprzedającego we wszelkie prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości.

Ponadto, również umowy na dostawę mediów oraz inne umowy związane z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości nie zostaną przeniesione w ramach Transakcji.

Również umowa o zarządzanie nieruchomością zostanie rozwiązana przez Sprzedającego przed Transakcją i nie będzie przedmiotem Transakcji.

Strony na dzień Transakcji posiadać będą status czynnych podatników VAT w Polsce, a Transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdej ze Stron.

Intencją Zainteresowanych jest opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według odpowiedniej stawki. W związku z powyższym, Zainteresowani zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Oświadczenie takie zostanie złożone przed dniem dostawy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcę lub w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

6. Podjęcie działalności gospodarczej przez Nabywcę po Transakcji i dalsza działalność Sprzedającego

Nabywca po nabyciu Nieruchomości planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie pomieszczeń magazynowych i biurowych znajdujących się w Nieruchomości. Działalność ta będzie pierwotnie realizowana w oparciu o zawarte przez Sprzedającego umowy najmu, które zostaną przeniesione na Nabywcę. Niemniej, Nabywca nie wyklucza, że po zawarciu Transakcji będzie wprowadzał zmiany w treści przeniesionych umów najmu, bądź też zdecyduje na rozwiązanie części z nich oraz zawarcie nowych umów. Niemniej, działalność Nabywcy będzie opodatkowana VAT i nie będzie działalnością zwolnioną z tego podatku. Oznacza to, iż Nieruchomość będzie służyła Nabywcy wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub z wykorzystaniem usług oferowanych przez profesjonalnych usługodawców.

Niemniej, mając na uwadze, że:

1. w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umów o komercyjnym zarządzaniu nieruchomości;

2. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Nabywcę w ramach Transakcji;

w celu wykorzystania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca - w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi zapewni: (1) finansowanie nieruchomości (2) strategiczne zarządzanie i kontrolę nad Nieruchomością, (3) świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (4) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w ramach działalności gospodarczej Nabywcę - tj. wynajmu powierzchni na cele komercyjne.

7. Dodatkowe informacje

Cena za Nieruchomość zostanie zapłacona przez Nabywcę ze środków pochodzących z zewnętrznego finansowania dłużnego. Finansowanie to zostanie pozyskane przez Nabywcę i nie dojdzie do przeniesienia jakiegokolwiek istniejącego finansowania Sprzedającego. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

W piśmie z 22 czerwca 2026 r. wskazali Państwo następujące informacje:

Sformułowanie „wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami i systemami oraz wyposażeniem (istniejącymi na dzień Transakcji), które nie stanowią odrębnych budowli w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane” oznacza urządzenia techniczne, instalacje i systemy oraz wyposażenie stanowiące elementy składowe Budynków nie zaś odrębne od budynku urządzenia budowlane lub obiekty małej architektury w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 524 ze zm.).

W przypadku jednego budynku magazynowego najem powierzchni pod wynajem następował stopniowo dla poszczególnych pierwszych użytkowników w odstępach czasu, z kolei w przypadku drugiego budynku magazynowego całość powierzchni przeznaczonej pod wynajem została wynajęta od razu jednemu najemcy. W obu przypadkach nastąpiło wynajęcie wszystkich powierzchni przeznaczonych pod wynajem poszczególnym pierwszym użytkownikom. Ponadto całość powierzchni została objęta pozwoleniem na użytkowanie.

Od momentu oddania do użytkowania pierwszym użytkownikom (w ramach pierwszego zasiedlenia oraz w ramach ponownego pierwszego zasiedlenia w zakresie Budynku ewidencjonowanego jako Hala A2 w związku z ulepszeniem budynku) wszystkich powierzchni przeznaczonych pod wynajem do momentu planowanej sprzedaży upłynął okres co najmniej 2 lat.

Takie budowle jak zewnętrzna instalacja gazowa; zewnętrzna instalacja wodociągowa przeciwpożarowa; zewnętrzna instalacja sanitarna; zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej; zbiornik przeciwpożarowy, drogi i chodniki; ogrodzenie; balustrady; maszty na flagi i pylony; fundamenty pod maszyny i urządzenia, stojaki na rowery, zewnętrzna instalacja elektroenergetyczna, zewnętrzna instalacja teletechniczna, zbiornik retencyjny, wiaty na rowery i palarnia, wiaty pozostałe; stacje ładowania pojazdów elektrycznych; balustrady stanowią część składową gruntu.

W przypadku systemu monitoringu jest on zamontowany na budynkach, więc stanowi część składową budynku, a sam budynek stanowi część składową gruntu.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, będzie stanowić sprzedaż poszczególnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ww. ustawy?

2. Czy dostawa Nieruchomości (za wyjątkiem Działek Niezabudowanych) będzie opodatkowana VAT jeśli Strony skutecznie złożą oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT?

3. Czy dostawa Działek Niezabudowanych będzie opodatkowana VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

4. W przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytań 1, 2 oraz 3 powyżej (tj. jeśli dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT), czy Nabywca będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury (faktur) dokumentującej (dokumentujących) nabycie Nieruchomości od Sprzedającego oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (jeśli wystąpi taka nadwyżka) zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie jak we wniosku)

1. W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowić sprzedaż poszczególnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ww. ustawy.

2. W ocenie Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości (za wyjątkiem Działek Niezabudowanych) będzie opodatkowana VAT jeśli Strony skutecznie złożą oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

3. W ocenie zainteresowanych, dostawa Działek Niezabudowanych będzie opodatkowana VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

4. W ocenie Zainteresowanych, Nabywca będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury (faktur) dokumentującej (dokumentujących) nabycie Nieruchomości od Sprzedającego oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (jeżeli wystąpi taka nadwyżka) zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska zainteresowanych

Ad. 1.

Uwaga wstępna dotycząca interesu Zainteresowanych w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Nabywca i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 Ordynacji podatkowej, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcę oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Dodatkowo określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, będzie miało wpływ na postanowienia umowne wiążące zarówno Sprzedającego, jak i Nabywcę. Każda ze Stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

1. Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT czy też PCC, koniecznym jest ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT wskazanych w art. 6 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Ponadto, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, składająca się z Gruntu, Budynków i Budowli niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towarów, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a przy tym Transakcja ma charakter odpłatny. Tym samym, zasadniczo sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego wypełnia znamiona odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Z kolei na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”) w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Oznacza to, iż w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP jego dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

Zatem w celu dokonania prawidłowej oceny, czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub ZCP.

2. Normatywna definicja „przedsiębiorstwa”

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. Dlatego też dla potrzeb regulacji podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 Kodeksu Cywilnego. Stanowisko takie jest zgodne z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt I FSK 1204/16) oraz interpretacjami indywidualnymi (np. interpretacja indywidualna z dnia 9 marca 2020 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.40.2019.2.AK czy interpretacja indywidualna z dnia 17 września 2020 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.454.2020.3.EW, interpretacja indywidualna z dnia 3 lutego 2025 r sygn. 0111-KDIB3-3.4012.562.2024.3.PJ, interpretacja indywidualna z dnia 3 lutego 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.698.2024.3.KK, interpretacja indywidualna z dnia 21 listopada 2024 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.439.2024.3.AR).

W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
koncesje, licencje i zezwolenia,
patenty i inne prawa własności przemysłowej,
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
tajemnice przedsiębiorstwa,
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

3. Przedmiot Transakcji a elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa

Zdaniem Stron, nie można uznać, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo Sprzedającego. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcja nie obejmie (w jej ramach nie będą przenoszone na Nabywcę) kluczowe składniki, wchodzące w skład definicji „przedsiębiorstwa”, które zarazem determinują funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, obejmujących w szczególności:

prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej finansowania;
pracowników czy też przejście zakładu pracy Sprzedającego;
prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie Nieruchomością czy jakichkolwiek innych umów o zarządzanie;
prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;
prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczeniowych;
oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (tj. „firmę” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego);
prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Sprzedającego;
prawa i obowiązki z umów dotyczących bieżącej obsługi Nieruchomości;
prawa i obowiązki z umów dotyczących dostaw mediów dla potrzeb Nieruchomości;
księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;
zobowiązania bilansowe i pozabilansowe;
należności o charakterze pieniężnym;
tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how.

Prawidłowość stanowiska, iż brak przejęcia istotnych składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować stwierdzeniem, iż Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez organy podatkowe, w tym w m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

1. zdnia z dnia 6 lutego 2024 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.416.2023.3.MPU, zgodnie z którą: „Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość (w odpowiednim udziale przysługującym Sprzedającemu), którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu wynikające z umów najmu dot. Nieruchomości. (…) W tym miejscu warto przywołać fragment Wyroku NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. akt: I FSK 1316/15, w którym Naczelny Sąd Administracyjny orzekł: „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu - jako całości - może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa”. Podany przez Państwa opis nie wskazuje, że przedmiot transakcji stanowi składników majątkowych wydzielonych organizacyjnie, funkcjonalnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, które umożliwiałyby prowadzenie niezależnego przedsiębiorstwa”.

2. z dnia 27 listopada 2023 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.354.2023.3.MW, dotyczącej stanu faktycznego, w którym mimo, że Sprzedający nie posiadał poza zbywaną nieruchomością innych istotnych aktywów, i nie prowadził innej poza wynajmem powierzchni działalności gospodarczej, uznano, że przedmiotem transakcji nie jest przedsiębiorstwo, ani jego zorganizowana część - w związku z brakiem wyodrębnienia składników majątku pod względem funkcjonalnym, finansowym i organizacyjnym, wskazują m.in., że „(…) przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, takich jak m.in. należności, czy zobowiązania Sprzedającego (z wyjątkiem wynikających ze ściśle związanych z Nieruchomością gwarancji budowlanych oraz zabezpieczeń dotyczących prawidłowego wykonania umów najmu), umowy ubezpieczenia Nieruchomości, umowy o komercyjne zarządzania Nieruchomością, prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości”;

3. z dnia 6 lipca 2022 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.193.2022.3.MAZ, zgodnie z którą: „Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) (…) nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów.”;

4. z dnia 26 listopada 2021 r. o sygn. 0114-KDIP4-2.4012.680.2021.3.MB, zgodnie z którą: „przedmiot transakcji sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie towarzyszy transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedawcy. (…) przedmiotu opisanej transakcji nie stanowią m.in. prawa i obowiązki z umów dotyczących działalności Sprzedawcy. Nie zostały przeniesione również należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. Wraz z Nieruchomością nie zostały zbyte przez Sprzedawcę składniki majątku, które stanowić będą przedsiębiorstwo Sprzedawcy, w tym m.in. nazwa przedsiębiorstwa, należności, zobowiązania, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności. Ponadto podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak zawarcie umów serwisowych, na dostawę mediów oraz umów o zarządzanie Nieruchomością i aktywami”.

5. z dnia 25 stycznia 2021 r. o sygn. 0114-KDIP4-3.4012.624.2020.2.KM, zgodnie z którą: „W szczególności, w wyniku sprzedaży Nabywca nie nabędzie od Sprzedającego: oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego, wierzytelności Sprzedającego (ewentualnie - poza bieżącymi wierzytelnościami nieodłącznie związanymi z Umową Najmu, o ile takie wystąpią na moment sprzedaży), zobowiązań Sprzedającego (ewentualnie - poza bieżącymi zobowiązaniami nieodłącznie związanymi z Umową Najmu, o ile takie wystąpią na moment sprzedaży), tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Sprzedającego, dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (z zastrzeżeniem wspomnianej wyżej dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej Nieruchomości), ksiąg rachunkowych Sprzedającego, środków pieniężnych Sprzedającego, dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego. Nabywca Nieruchomości wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu, wynikający z umowy najmu zawartej pomiędzy Zbywcą a Najemcą. Nie zostaną natomiast przeniesione inne umowy, które są związane z wykorzystywaniem Nieruchomości przez Sprzedającego w ramach prowadzonej działalności, tj. umowy związane z finansowaniem nabycia Nieruchomości, umowy o bieżące zarządzanie Nieruchomością (tzw. asset management agreement), umowa o zarządzanie aktywami o charakterze strategicznym (tzw. development management agreement). W związku z powyższym, zbycie składników majątku (Nieruchomości), o których mowa w analizowanej sprawie, nie będzie stanowiło zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego”.

W opisanym zdarzeniu przyszłym Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedającego. Należy jednak stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie wykazywał kryterium zorganizowania i samodzielności funkcjonalnej, gdyż w oparciu o samą Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji), a bez pozostałych składników majątku Sprzedającego, np. umów zawartych z usługodawcami, czy środków pieniężnych, nie będzie mogła być prowadzona przez Nabywcę działalność gospodarcza.

W związku z powyższym, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji będzie bowiem tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych, które na dzień dokonania Transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

4. Przedmiot Transakcji nie stanowi całości pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym

Stanowisko Stron, zgodnie z którym składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa jest także poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską, która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe (Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r.). Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczyła treści art. 4a pkt 4 ustawy o CIT, jednakże w przekonaniu Zainteresowanych konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowania w analizowanym przypadku.

Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem bowiem może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie. Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego, w Transakcji zasadniczo nie będzie towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Sprzedającego. Co istotne, w ramach Transakcji nie przejdą również prawa i obowiązki wynikające z pozostałych umów dotyczących Nieruchomości, w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością oraz umów na dostawę mediów.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż przedmiotem planowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Sprzedającego, dostarczają orzeczenia sądów, np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”) z dnia 6 października 1995 r., sygn. akt SA/Gd 1959/94, wyrok NSA z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15, wyrok NSA z dnia 12 kwietnia 2019 r., sygn. akt I FSK 1831/17 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej: „WSA”) we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I SA/Wr 355/08 (orzeczenie prawomocne), jak również stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej zawarte np. w interpretacji indywidualnej z dnia 6 listopada 2023 r. o sygn. 0112-KDIL1-2.4012.383.2023.2.PM oraz z dnia 15 września 2023 r. o sygn. 0113- KDIPT1-3.4012.385.2023.2.MJ, w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem, przedmiot Transakcji nie tworzy takiej funkcjonalnej całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 czerwca 2011 r., sygn. akt III SA/Wa 2995/10 - orzeczenie prawomocne, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 23 marca 2017 r., sygn. akt I SA/Po 1261/16 - orzeczenie prawomocne oraz wyrok WSA w Gdańsku z dnia 4 grudnia 2013 r., sygn. I SA/Gd 1205/13 - orzeczenie prawomocne) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu jako, że m.in. know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Sprzedającego, ubezpieczenia nieruchomości, umowa o finansowanie oraz umowa o komercyjne zarządzania nieruchomością nie zostaną przejęte przez Nabywcę.

Podobne stanowisko zostało przedstawione również przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej który w interpretacji indywidualnej z dnia 26 czerwca 2018 r. o sygn. 0111-KDIB3-2.4012.267.2018.3.AZ, w które stwierdzono, że: „W ramach planowanej transakcji nie dojdzie również do przejęcia środków pieniężnych, praw z papierów wartościowych i zapasów związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą. Sprzedający nie przeniesie również na Nabywcę żadnych rachunków bankowych. W ramach transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Nabywcę żadnych pracowników Sprzedającego. Zbycie składników materialnych nie wyczerpuje definicji przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego, gdyż większość istotnych elementów tworzących u Wnioskodawcy przedsiębiorstwo nie jest objęta transakcją sprzedaży. Zatem w ocenie Organu, w przedmiotowej sprawie nie można mówić o zespole składników niematerialnych i materialnych, zorganizowanych w taki sposób, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia u nabywcy działalności gospodarczej. Planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie stanowiła dostawę składników majątkowych. Zatem przedmiotowa czynność nie może zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa”.

Z powyższych względów, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Sprzedającego lub jego zorganizowanej części.

5. Normatywna definicja „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”

Zdaniem Zainteresowanych, składniki majątku będące przedmiotem analizowanej Transakcji nie mogą być także uznane za ZCP, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z definicją z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 lutego 2024 r. o sygn. 0112-KDIL1-2.4012.652.2023.1.DS, z dnia 15 lutego 2024 r. o sygn. 0112-KDIL1-1.4012.699.2023.1.MG, z dnia 2 sierpnia 2022 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.337.2022.2.AWY oraz z dnia 1 kwietnia 2022 r. o sygn. 0111-KDIB1-3.4010.692.2021.3.JKU, z dnia 12 marca 2025 r., o sygn. 0114-KDIP1-3.4012.41.2025.3.LM, z dnia 27 lutego 2025 r., o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.1.2025.2.KO, z dnia 12 lutego 2025 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.857.2024.2.EW) z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania (w razie zaistnienia takiej potrzeby) w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że z ZCP nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

6. Przedmiot Transakcji a normatywna definicja ZCP

6.1 Wyodrębnienie organizacyjne

Zgodnie z utrwalonym poglądem organów podatkowych wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że odrębny pod względem organizacyjnym zespół składników materialnych i niematerialnych powinien być umiejscowiony w strukturze organizacyjnej jako dział, oddział, pion, wydział itp. Istotne w tym względzie jest formalne potwierdzenie struktury organizacyjnej, co powinno znaleźć odzwierciedlenie w stosownej dokumentacji, tj. uchwale właściwego organu, brzmieniu statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

Przedmiot Transakcji (tj. zbywana w jej ramach Nieruchomość) nie został formalnie wydzielony w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Nie stanowi on odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach analizowanej Transakcji.

6.2 Wyodrębnienie finansowe

Wyodrębnienie finansowe zdaniem Zainteresowanych należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg wdrożenia specjalnie dostosowanej ewidencji zdarzeń gospodarczych, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa Sprzedającego. Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. W sytuacji wyodrębnienia finansowego powinno być możliwe oddzielenie finansów przedsiębiorstw od finansów jego zorganizowanej części, bez potrzeby przeprowadzania analiz czy wyliczeń. Takie stanowisko zostało przedstawione m.in. w prawomocnym wyroku WSA w Rzeszowie z dnia 21 listopada 2019 r., sygn. akt I SA/Rz 691/19.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Zainteresowanych, w przypadku planowanej Transakcji nie została spełniona przesłanka wyodrębnienia finansowego.

6.3 Wyodrębnienie funkcjonalne (samodzielność)

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP, zdaniem Zainteresowanych, oznacza, że zespół składników materialnych i niematerialnych, który jest poprawnie wyodrębniony organizacyjnie, jest dedykowany do realizowania konkretnych funkcji (zadań) i posiada zdolność do ich realizowania. Kluczowe jest natomiast to w jakim stopniu te składniki są powiązane między sobą. Mianowicie, takie ustrukturyzowanie przekładać się z kolei powinno na zdolność do funkcjonowania jako odrębne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące takie zadania.

Ustawa o CIT ani ustawa o VAT nie przedstawiają szczegółów w zakresie wykładni pojęcia wyodrębnienia funkcjonalnego. Odpowiednie wytyczne można natomiast znaleźć w praktyce organów podatkowych. Pojęcie wyodrębnienia funkcjonalnego zostało wskazane w m.in. interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Izby Skarbowej z dnia 22 lutego 2024 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.741.2023.4.MŻ, w którym organ wskazał, że: „(...) wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa”.

Tym samym, samodzielność ZCP oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Zainteresowanych, pozostawienie poza zakresem Transakcji szeregu opisanych w punkcie 3 powyżej elementów pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało ich ewentualne zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W szczególności Zainteresowani zwracają w tym miejscu uwagę na fakt, iż w ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia umowy o zarządzanie nieruchomością (zostanie ona rozwiązana przed zawarciem Transakcji) oraz pracowników (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników). Tym samym, Nieruchomość nie będzie posiadała żadnego zaplecza osobowego, w oparciu o które możliwe będzie dalsze prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu powierzchni. W gestii Nabywcy pozostanie tym samym zapewnienie w oparciu o środki własne lub nabyte usługi zapewnienie personelu wystarczającego dla faktycznego prowadzenia działalności w zamierzonym zakresie. Trudno sobie bowiem wyobrazić prowadzenie działalności w zamierzonym przez Nabywcę zakresie bez udziału czynnika ludzkiego, a więc osób niezbędnych chociażby dla dokonywania rozliczeń z najemcami czy rozliczania rachunków za media z ich dostawcami.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, elementy planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

6.4 Brak kluczowych zobowiązań wśród przenoszonych składników majątku

Podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej zasadniczo nie wchodzi szereg zobowiązań Sprzedającego (poza ew. wybranymi zobowiązaniami, o ile będą istniały na moment Transakcji). Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element ZCP.

Potwierdzają to również organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Krajowej Izby Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 6 lipca 2022 r. o 0111-KDIB3-3.4012.193.2022.3.MAZ wskazał, że: „Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań)”.

Z kolei Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 27 kwietnia 2011 r. o sygn. ILPP1/443-173/11-3/AK wskazał, że: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do zamiany przez Sprzedającego majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątku zbywane przez Sprzedającego w ramach Transakcji nie mogą być uznane za ZCP.

6.5 Stanowisko Stron w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych

Stanowisko Stron znajduje swoje potwierdzenie również w orzeczeniach sądów administracyjnych - przykładowo w wyroku NSA z 28 stycznia 2019 r. o sygn. akt I FSK 293/17, zgodnie z którym: „Naczelny Sąd Administracyjny, wbrew stanowisku przyjętemu przez organy podatkowe i Sąd pierwszej instancji, uważa, że wstąpienie nabywcy w uprzednio zawarte umowy najmu nie świadczy o tym, że przedmiotem transakcji była zorganizowana część przedsiębiorstwa. Samo przejęcie z mocy prawa umów najmu, zawartych przez spółkę zbywającą obiekty, nie daje podstaw do przyjęcia, że Skarżąca nabyła zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Do prowadzenia działalności w zakresie najmu lokali nie jest bowiem wystarczające istnienie umów najmu lokali, konieczna jest obsługa zarówno tych umów jak i obsługa nieruchomości, w której lokale te się znajdują (ochrona, sprzątanie, naprawy, remonty). W kontekście uznania przedmiotu transakcji za zorganizowaną część przedsiębiorstwa nie ma znaczenia z jakimi podmiotami Spółka podpisała następczo umowy związane z funkcjonowaniem C. H. Powyższa okoliczność w żaden sposób nie powinna być utożsamiana z przeniesieniem zorganizowanej części przedsiębiorstwa. (...) Mając na uwadze powyższą argumentację i stanowisko Ministra Finansów przedstawione w Objaśnieniach podatkowych, w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego C.H. nie było u Sprzedającego zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, gdyż nie zostały spełnione warunki w postaci wyodrębnienia organizacyjnego, funkcjonalnego oraz finansowego. W związku z tym jego sprzedaż nie mogła podlegać wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług jako sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Zainteresowani zwracają uwagę, że stanowisko NSA wyrażone w przytoczonym wyroku jednoznacznie wskazuje, że przeniesienie wraz z nieruchomością zawartych umów najmu nie stanowi okoliczności przesądzającej o zakwalifikowaniu takiej transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Dla przyjęcia takiej kwalifikacji niezbędne jest natomiast przeniesienie również substratu majątkowo-osobowego zapewniającego obsługę zawartych umów najmu jak i nieruchomości, co nie będzie miało miejsca w ramach Transakcji.

Analogiczne rozstrzygnięcie zapadło również m.in. w wyroku NSA z 12 stycznia 2021 r., sygn. akt I FSK 324/20.

6.6 Podsumowanie

Biorąc pod uwagę przytoczone powyżej argumenty, w ocenie Zainteresowanych przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani funkcjonalnej, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana Transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

7. Przedmiot Transakcji w świetle Objaśnień MF

Zdaniem Zainteresowanych, powyższe wnioski wpisują się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień. Zgodnie bowiem z Objaśnieniami: „(...) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Jak wynika z Objaśnień, typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego i wystarczający do prowadzenia tej działalności;
nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez Sprzedającego przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Zgodnie z Objaśnieniami, w celu ustalenia, czy przenoszony na Nabywcę zespół składników majątkowych umożliwia kontynuowanie działalności prowadzonej dotychczas przez Sprzedającego, w pierwszej kolejności należy zbadać, czy poza przeniesieniem standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych podlegających opodatkowaniu VAT - takich jak grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) wydane najemcom - na Nabywcę zostają przeniesione również wszystkie poniżej wskazane składniki:

prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile Sprzedający korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;
umowy o zarządzanie nieruchomością;
umowy zarządzania aktywami;
należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Stosownie do Objaśnień, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki - np. gdy nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły usługi zarządzania na rzecz Sprzedającego.

Jak wynika z Objaśnień, nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez Sprzedającego - np. kwestia przeniesienia umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.) w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. Nie jest natomiast istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów - w szczególności - takich jak:

ruchomości,
prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców,
prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych,
prawa autorskie,
prawa z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej gwarancji jakości lub rękojmi za wady,
dokumentacja techniczna, dokumentacja prawna.

Przy czym jak wskazuje się w Objaśnieniach, oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP”.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą co najwyżej wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych (jak np. umowy najmu) oraz elementy, które - zgodnie z Objaśnieniami - nie są istotne dla oceny przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. ruchomości, dokumentacja czy prawa wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców). Co więcej, przedmiotem Transakcji nie będzie żaden z elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.:

umowa dotycząca finansowania,
umowa o zarządzanie Nieruchomością czy jakiekolwiek inne umowy o zarządzanie,
należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem,
umowy ubezpieczeniowe.

Jak zostało wskazane powyżej, stosownie do Objaśnień, oprócz przeniesienia elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych, dopiero przeniesienie wszystkichnastępujących elementów: (i) praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile Sprzedający korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów, (ii) umów o zarządzanie nieruchomością (iii) umów zarządzania aktywami oraz (iv) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem, może świadczyć o tym, iż przenoszony zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym we wniosku powyższe elementy nie zostaną przeniesione na Nabywcę. Stąd też pozbawiony wskazanych powyżej elementów przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć Nabywcy do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych bez wykonania przez Nabywcę dodatkowych czynności. Innymi słowy Nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Sprzedawcy wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, w analizowanym przypadku może nie być spełniona również druga przesłanka, której łączne spełnienie jest konieczne w kontekście Objaśnień do uznania danej transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP.

8. Podsumowanie

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych Transakcja:

- będzie stanowić sprzedaż poszczególnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, a w konsekwencji,

- będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,

- nie będzie stanowiła czynności niepodlegającej przepisom ustawy o VAT, zgodnie z art. 6 ustawy o VAT.

Ad. 2.

1. Uwagi wstępne

Mając na uwadze że w ocenie Zainteresowanych planowana dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, należy przeanalizować, czy ta dostawa będzie opodatkowana VAT czy też będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

Jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, na Nieruchomość składa się przede wszystkim Grunt zabudowany Budynkami i Budowlami, a także dwie Działki Niezabudowane. Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w przypadku dostawy gruntów zabudowanych, w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na gruncie budynków oraz budowli (tj. dostawa gruntu zabudowanego będzie opodatkowana lub zwolniona z opodatkowania na tych samych zasadach co dostawa budynków lub budowli trwale z tym gruntem związanych).

Z kolei w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy o VAT.

Powyższe uwagi nie dotyczą natomiast Działek Niezabudowanych, których zasad opodatkowania VAT w zakresie planowanej Transakcji dotyczy pytanie 3 Zainteresowanych.

2. Niepodleganie dostawy Nieruchomości zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała z powyższego zwolnienia, gdyż Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT.

3. Podleganie dostawy Nieruchomości zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolniona z VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu, lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, Nieruchomość została „zasiedlona” w rozumieniu ww.

przepisu przez Sprzedającego w okresach wcześniejszych niż okres 2 lat, tj. w latach 2021-2022. W konsekwencji, pomiędzy pierwszym zasiedleniem Nieruchomości a planowaną dostawą Nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, Sprzedający od momentu oddania do użytkowania Nieruchomości, nie ponosił wydatków na jej ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków lub Budowli wchodzących w jej skład, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej, ani nie będzie ponosił takich wydatków do dnia zawarcia Transakcji. Wyjątkiem w tym zakresie są nakłady na ulepszenie Budynku ewidencjonowanego jako Hala A2, poniesione w latach 2022-2023. Sprzedający poniósł nakłady na ulepszenie Budynku przekraczające 30% wartości początkowej, co doprowadziło do jego tzw. „ponownego pierwszego zasiedlenia”, o którym mowa art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT. Niemniej, w odniesieniu do tego Budynku, od poniesienia tych nakładów do dnia Transakcji również upłynie okres 2 lat, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, planowana dostawa Nieruchomości (za wyjątkiem Działek Niezabudowanych) będzie korzystała ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

4. Uprawnienie Stron do rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia) i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

c) zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, powyższe oświadczenie musi również zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a,
adres budynku, budowli lub ich części.

Jak zaznaczono powyżej, zarówno Sprzedający jak i Nabywca, będą na moment Transakcji czynnymi podatnikami VAT w Polsce, a Transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdej ze Stron, stąd też pierwszy z wymienionych w powyższym przepisie warunków dla wybrania opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości, należy uznać za spełniony.

Ponadto, w razie potwierdzenia przez organ, iż dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, przy czym będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Nabywca złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości (o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT) - odpowiednio przed dniem dostawy Naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcy lub w akcie notarialnym związanym z dostawą Nieruchomości. Tym samym, w razie potwierdzenia podlegania opodatkowaniu VAT transakcji i korzystania przez dostawcę ze zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony zrezygnują z tego zwolnienia na podstawie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT wg. odpowiedniej stawki.

Powyższe uwagi nie dotyczą natomiast Działek Niezabudowanych, których zasad opodatkowania VAT w zakresie planowanej Transakcji dotyczy pytanie 3 Zainteresowanych.

5. Niepodleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

W ocenie Zainteresowanych do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Jak bowiem wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tymczasem, w ocenie Zainteresowanych dostawa Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Powyższy sposób opodatkowania potwierdza przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 27 listopada 2023 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.354.2023.3.MW, wskazując, że: „(…) jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne”.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

6. Podsumowanie stanowiska Zainteresowanych odnośnie opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych:

- dostawa Nieruchomości (za wyjątkiem Działek Niezabudowanych) w ramach planowanej Transakcji będzie korzystała ze zwolnienia z VAT o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,

- przy czym jeśli Strony skutecznie złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości (za wyjątkiem Działek Niezabudowanych), o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, to transakcja dostawy Nieruchomości (za wyjątkiem Działek Niezabudowanych) będzie opodatkowana VAT i w konsekwencji Transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT (w tym w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 lub pkt 10a ustawy o VAT).

Ad. 3.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Odpłatną dostawę działek gruntu w rozumieniu tego przepisu należy zakwalifikować jako odpłatną dostawę towarów. Tym samym, dostawa działek gruntu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, pod warunkiem braku możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania.

W tym zakresie należy zwrócić uwagę na art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się z opodatkowania dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, za teren budowlany uważa się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano powyżej, Sprzedający jest również właścicielem dwóch Działek Niezabudowanych, które nie są zabudowane (działki o nr ewidencyjnych 13 oraz 9). Działki te są jednak przeznaczone pod zabudowę, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a zatem spełniają definicję terenów budowlanych o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, Działki Niezabudowane spełniają definicję terenów budowlanych, zawartą w art. 2 pkt 33 ustawy i VAT. Tym samym, ich dostawa nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce właściwej. Stanowisko Zainteresowanych w tym zakresie potwierdzają przykładowo: interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 11 kwietnia 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.32.2025.2.MW, z dnia 21 marca 2025 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.103.2025.1.PM oraz 31 lipca 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.272.2024.1.MW.

Ad. 4.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabyte towary i usługi są wykorzystywane przez tego podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (z wyjątkami niemającymi zastosowania w analizowanej sprawie).

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT wg odpowiedniej stawki, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej ich nabycie, przy założeniu, że inne ograniczenia nie mają zastosowania (np. wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu VAT bądź jest zwolniona z VAT).

Na dzień dokonania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, po nabyciu Nieruchomości Nabywca planuje prowadzić działalność w zakresie wynajmu powierzchni magazynowo-biurowych z wykorzystaniem Nieruchomości. Działalność ta zasadniczo podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%). W konsekwencji należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, po skutecznym złożeniu oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT. W związku z tym, nie znajdzie w szczególności zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji (tj. po dostawie Nieruchomości) i otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości od Sprzedającego.

Ponadto, jeśli w następstwie odliczenia VAT wynikającego z ww. faktury Nabywca w danym okresie rozliczeniowym będzie w pozycji do zwrotu (tj. powstanie nadwyżka VAT naliczonego nad VAT należnym), Nabywcy będzie przysługiwało prawo do zwrotu tej nadwyżki zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, natomiast w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy.

Ponadto, w ocenie Zainteresowanych, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego również w odniesieniu do nabycia Działek Niezabudowanych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
koncesje, licencje i zezwolenia;
patenty i inne prawa własności przemysłowej;
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
tajemnice przedsiębiorstwa;
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

c) umowy zarządzania aktywami;

d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest spółką, która została powołana w celu budowy centrum logistycznego w (…) oraz następczej komercjalizacji wybudowanej inwestycji poprzez jej zarządzanie oraz wynajmowanie na rzecz najemców. Sprzedający podjął w tym celu szereg czynności obejmujących między innymi nabycie niezbędnych działek gruntu oraz przeprowadzenie robót budowlanych. W chwili obecnej, centrum logistyczne zostało już wybudowane i jest wynajmowane na rzecz najemców.

Sprzedający oraz Nabywca planują zawarcie umowy sprzedaży, na podstawie której Sprzedający przeniesie na Nabywcę własność nieruchomości będącej centrum logistycznym, w zamian za zapłatę uzgodnionej ceny przez Nabywcę („Transakcja”).

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

- prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13; o powierzchni ok. (…) m2; („Grunt”);

- prawo własności budynków posadowionych na gruncie i stanowiących części składowe Gruntu (w tym 2 budynki magazynowe wraz z częściami biurowymi, budynek pompowni, budynek portierni) wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami i systemami oraz wyposażeniem (istniejącymi na dzień Transakcji), które nie stanowią odrębnych budowli w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane („Budynki”);

- prawo własności infrastruktury towarzyszącej zlokalizowanej na Gruncie (w tym: zewnętrzna instalacja gazowa, zewnętrzna instalacja wodociągowa przeciwpożarowa, zewnętrzna instalacja sanitarna, zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej, zbiornik przeciwpożarowy, drogi i chodniki, ogrodzenie, balustrady, maszty na flagi i pylony, monitoring, fundamenty pod maszyny i urządzenia, stojaki na rowery, zewnętrzna instalacja elektroenergetyczna, zewnętrzna instalacja teletechniczna, zbiornik retencyjny, wiaty na rowery i palarnia, wiaty pozostałe, stacje ładowania pojazdów elektrycznych, balustrady) oraz innych znajdujących się na Gruncie naniesień, stanowiących budowle w świetle przepisów w Prawa budowlanego („Budowle”).

W ramach planowanej Transakcji (tj. sprzedaży Nieruchomości) nastąpi:

przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy własności Nieruchomości;
przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy praw i obowiązków wynikających z umów najmu zawartych z Najemcami (wejście w stosunek najmu z mocy prawa zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego);
przeniesienie zabezpieczeń z tytułu depozytów udzielonych stosownie do zawartej przez Sprzedającego umowy najmu, o ile będą one istniały w chwili zawarcia Transakcji;
przeniesienie przez Sprzedającego na Nabywcę własności ruchomości służących prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości;
przeniesienie przez Sprzedającego na Nabywcę praw z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Budynków i Budowli, w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości oraz praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dotyczących tych robót, w tym gwarancji bankowych oraz kaucji gotówkowych dostarczonych przez wykonawców lub kwot zatrzymanych z należnego im wynagrodzenia na podstawie zawartych umów (o ile takie występują);
przeniesienie przez Sprzedającego na Nabywcę majątkowych praw autorskich i praw pokrewnych do projektów architektoniczno-budowlanych i pozostałej dokumentacji projektowej dotyczącej budowy i wykończenia Budynków i Budowli, upoważnienie do wykonywania i zezwalania stronom trzecim do wykonywania osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim prawa te są posiadane przez Sprzedającego i w zakresie w jakim Sprzedający jest upoważniony do udzielenia powyższego upoważnienia;
rzeniesienie przez Sprzedającego na Nabywcę własności nośników (materiały, akta i pliki), na których znajduje się ww. dokumentacja projektowa.

W ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Nabywcy:

dokumentacji prawnej oraz technicznej dotyczącej Nieruchomości;
kart gwarancyjnych, instrukcji użytkowania (lub innych), w tym BHP i systemu przeciwpożarowego, dotyczących działalności lub utrzymania Budynków i Budowli, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;
dokumentów gwarancji budowlanych lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości oraz będących w mocy dokumentów zabezpieczeń związanych z gwarancjami budowlanymi;
dokumentów gwarancji projektowych lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości oraz będących w mocy dokumentów zabezpieczeń związanych z gwarancjami projektowymi;
pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego, kopii decyzji administracyjnych);

- jeżeli na moment Transakcji dokumentacja ta będzie posiadana przez Sprzedającego.

Przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej, w tym druga strona danej umowy udzieli zgody na takie przeniesienie, o ile zgoda jest wymagana) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu. W przypadku występowania ograniczeń prawnych w możliwości przeniesienia danego składnika na dzień Transakcji, dokumentacja transakcyjna będzie zawierała stosowne mechanizmy zobowiązujące Sprzedającego do przeniesienia takiego składnika na Nabywcę po uzyskaniu odpowiedniej zgody.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie składników majątkowych innych niż wyżej wymienione, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego. W ramach Transakcji nie dojdzie też do przejścia ze Sprzedającego na Nabywcę zakładu pracy zgodnie z art. 23(1) ustawy Kodeks Pracy, w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Nabywcę pracowników Sprzedającego.

Zgodnie z planami Stron, lista składników Sprzedającego niepodlegających przeniesieniuna rzecz Nabywcę obejmuje w szczególności:

prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej finansowania;
pracowników czy też przejście zakładu pracy Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia pracowników);
prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie Nieruchomością czy jakichkolwiek innych umów o zarządzanie;
prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;
prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczeniowych;
oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (tj. „firmę” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego);
prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Sprzedającego;
prawa i obowiązki z umów dotyczących bieżącej obsługi Nieruchomości;
prawa i obowiązki z umów dotyczących dostaw mediów dla potrzeb Nieruchomości;
księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;
zobowiązania bilansowe i pozabilansowe;
należności o charakterze pieniężnym;
tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how.

Ponadto, również umowy na dostawę mediów oraz inne umowy związane z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości nie zostaną przeniesione w ramach Transakcji.

Również umowa o zarządzanie nieruchomością zostanie rozwiązana przez Sprzedającego przed Transakcją i nie będzie przedmiotem Transakcji.

Z chwilą zawarcia Transakcji, na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego, Nabywca wstąpi w miejsce Sprzedającego we wszelkie prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości.

Mając na uwadze, że:

1. w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umów o komercyjnym zarządzaniu nieruchomości;

2. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Nabywcę w ramach Transakcji;

Nabywca po nabyciu Nieruchomości planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie pomieszczeń magazynowych i biurowych znajdujących się w Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z innymi prawami oraz składnikami majątkowymi związanymi z funkcjonowaniem Nieruchomości, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana Transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem w opisie sprawy, że Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy jednostki organizacyjnej, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów. Ponadto, ewidencja dotycząca przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związana z działalnością Sprzedającego jest prowadzona przez zewnętrzną firmę. Nie jest sporządzany odrębny bilans oraz rachunek zysków i strat w stosunku do Nieruchomości..

Wskazali Państwo również, że umowy na dostawę mediów oraz inne umowy związane z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości nie zostaną przeniesione w ramach Transakcji. Podobnie umowa o zarządzanie nieruchomością zostanie rozwiązana przez Sprzedającego przed Transakcją i nie będzie przedmiotem Transakcji.

Jak wynika z opisu sprawy po dokonaniu Transakcji Nabywca podejmie działania pozwalające na prowadzenie własnej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT przy użyciu Nieruchomości polegającej na wynajmie pomieszczeń magazynowych i biurowych znajdujących się w Nieruchomości. W szczególności, jak wskazano wyżej, w celu wykorzystania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca - w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi zapewni: (1) finansowanie nieruchomości (2) strategiczne zarządzanie i kontrolę nad Nieruchomością, (3) świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (4) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących Nieruchomości. Jak Państwo wskazali, podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w ramach działalności gospodarczej Nabywcę - tj. wynajmu powierzchni na cele komercyjne.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości, wraz z innymi elementami objętymi Transakcją nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy, a w rezultacie planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania do tej Transakcji. Tym samym przedmiotowa Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Trafnie więc Państwo wywiedli, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji wraz z innymi elementami objętymi Transakcją, stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych i nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w znaczeniu art. 551Kodeksu cywilnego, ani ZCP w myśl zawartej definicji w art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Natomiast, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy planowana dostawa Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT zbycia Nieruchomości, w tym Działek Zabudowanych i Działek Niezabudowanych.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 ustawy, dla dostawy nieruchomości niezabudowanych (pkt 9 ww. przepisu) oraz nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części (pkt 10 i pkt 10a) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe przepisy jednoznacznie wskazują, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Przepis art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwuprzypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

naliza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowlezdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość składa się z 13 działek ewidencyjnych gruntu: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 i 13. Każda działka wchodząca w skład Gruntu jest oznaczona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako teren pod zabudowę usługową i produkcyjną.

Na działkach o nr ewidencyjnych 13 oraz 9 („Działki Niezabudowane”) nie zostały posadowione żadne Budynki oraz Budowle. Tym samym, działki te pozostają gruntami niezabudowanymi. Wszystkie pozostałe działki wchodzące w skład Gruntu są terenami zabudowanymi w rozumieniu ustawy o VAT.

Na Nieruchomości znajdują się 2 budynki magazynowe wraz z częściami biurowymi, budynek pompowni, budynek portierni) wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami i systemami oraz wyposażeniem (istniejącymi na dzień Transakcji), które nie stanowią odrębnych budowli w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane („Budynki”).

Ponadto na Gruncie znajduje się infrastruktura towarzysząca, w tym: zewnętrzna instalacja gazowa, zewnętrzna instalacja wodociągowa przeciwpożarowa, zewnętrzna instalacja sanitarna, zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej, zbiornik przeciwpożarowy, drogi i chodniki, ogrodzenie, balustrady, maszty na flagi i pylony, monitoring, fundamenty pod maszyny i urządzenia, stojaki na rowery, zewnętrzna instalacja elektroenergetyczna, zewnętrzna instalacja teletechniczna, zbiornik retencyjny, wiaty na rowery i palarnia, wiaty pozostałe, stacje ładowania pojazdów elektrycznych, balustrady) oraz inne znajdujące się na Gruncie naniesień, stanowiących budowle w świetle przepisów w Prawa budowlanego (dalej jako: „Budowle”).

Wskazali Państwo, że działki nr 13 oraz 9 nie są obecnie zabudowane. Jednocześnie działki te oznaczone są w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako teren pod zabudowę usługową i produkcyjną.

Tak więc, mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że dostawa działek nr 13 oraz 9, które zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego oznaczone są jako teren pod zabudowę usługową i produkcyjną, stanowią teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem dostawa tych działek nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa działek nr 13 oraz 9, nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jaj już wyżej wskazano, dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, transakcja nabycia działki nr 9 była opodatkowana podatkiem VAT i Sprzedający odliczył w pełnej wysokości VAT naliczony wynikający z faktur dokumentujących nabycie Gruntu od Poprzednich Właścicieli. Z kolei działka nr 13 została nabyta od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej i niebędącej podatnikiem VAT, a transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Z okoliczności sprawy wynika, że działka nr 13 nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że nie zostaną spełnione również warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dostawie działek nr 13 oraz 9 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, dostawa działek nr 13 oraz 9 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

W dalszej kolejności należy odnieść się do kwestii opodatkowania dostawy Nieruchomości (działek) zabudowanych.

Przechodząc zatem do dostawy Nieruchomości zabudowanych, należy wskazać, że w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży opisanych we wniosku zabudowanych działek zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tych działkach budynków i budowli, będących przedmiotem dostawy, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. budynków i budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - budynki te i budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków i budowli a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jak Państwo bowiem wskazali, Grunt w momencie nabycia go przez Sprzedającego nie był gruntem zabudowanym, tj. nie były na nim posadowione budynki ani budowle. Po nabyciu Gruntu, Sprzedający wytworzył na gruncie Budynki oraz Budowle.

Budynki oraz Budowle zostały wzniesione przez Sprzedającego i przyjęte do użytkowania oraz „zasiedlone” w rozumieniu ustawy o VAT, w latach 2021-2022. Po oddaniu Budynków do użytkowania, Sprzedający poniósł nakłady na ich ulepszenie. W odniesieniu do dwóch budynków magazynowych wraz z częściami biurowymi, budynku pompowni oraz budynku portierni wartość ulepszeń nie osiągnęła ani nie przekroczyła wartości 30% wartości początkowej danego budynku, o której mowa w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT. W odniesieniu do jednego budynku magazynowego (ewidencjonowanego przez Sprzedającego jako Hala (...)) wartość ulepszeń przekroczyła wartość 30% wartości początkowej tego budynku. Tym samym, w odniesieniu do tego budynku doszło do tzw. „ponownego pierwszego zasiedlenia”, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT. Niemniej, ulepszenia te zostały dokonane w latach 2022-2023. W odniesieniu do Budowli, po ich oddaniu do użytkowania, Sprzedający nie poniósł żadnych nakładów na ich ulepszenie.

Tym samym, w odniesieniu do wszystkich Budynków oraz Budowli na moment zawarcia Transakcji upłynie okres 2 lat, o którym mowa w art. 43 ust.1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT licząc od pierwszego zasiedlenia tych Budynków i Budowli. Ponadto, należy wskazać, iż w stosunku do kosztów wytworzenia tych obiektów Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, planowana sprzedaż ww. budynków oraz budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, Zainteresowanizamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Oświadczenie takie zostanie złożone przed dniem dostawy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcę lub w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

Jeśli zatem Strony opisanej Transakcji (Sprzedający i Nabywca) złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa budynków i budowli (wraz z urządzeniami budowlanymi) posadowionych na Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11 i 12), na którym posadowione są ww. budynki i budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, w sytuacji gdy Strony Transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy budynków oraz budowli posadowionych na Nieruchomości, korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Nieruchomości zabudowanych w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy.

We wniosku wskazali Państwo, że Nabywca na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik VAT. Działalność Nabywcy z wykorzystaniem Nieruchomości polegać będzie na wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT i niepodlegających zwolnieniu z tego podatku.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości, wraz z innymi elementami objętymi Transakcją nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy, a w rezultacie planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Jak wyżej rozstrzygnięto dostawa niezabudowanych działek nr 13 oraz 9 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy i będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy. Ponadto, w sytuacji gdy Strony Transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy budynków oraz budowli posadowionych na Nieruchomości, korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej dokonanie Transakcji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji. Tym samym, w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.

0111-KDIB3-2.4012.396.2026.3.MN

Podsumowanie

Odblokuj pełną analizę tej interpretacji

Teza

Powiązane interpretacje

Tresc

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania