0111-KDWB.4014.166.2026.1.AW

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pozostaje Pan w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa. Wraz z małżonką zamierza Pan nabyć na rynku wtórnym lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Lokal zostanie nabyty do Państwa wspólnego majątku. Jedno z Państwa posiada już nieruchomość. Dla drugiego z Państwa planowane nabycie będzie pierwszym nabyciem nieruchomości mieszkalnej. Będą Państwo uczestniczyć w nabyciu w równych częściach, po 50%.

Pytanie

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, w związku z tym, że tylko jedno z Państwa spełnia warunki zwolnienia z PCC, zwolnienie może zostać zastosowane w zakresie odpowiadającym 50% wartości nabywanego lokalu, a PCC powinien zostać pobrany wyłącznie od pozostałych 50% wartości?

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, z uwzględnieniem wykładni tego przepisu dokonanej przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 kwietnia 2026 r., sygn. III FSK 281/25, przysługuje Panu zwolnienie z PCC w zakresie odpowiadającym 50% wartości nabywanego lokalu mieszkalnego, w sytuacji gdy nabywa go Pan wraz z małżonką do Państwa wspólnego majątku, a tylko jedno z Państwa spełnia warunki tego zwolnienia?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem odpowiedź powinna być twierdząca. Stanowisko to znajduje oparcie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 kwietnia 2026 r., sygn. III FSK 281/25. W wyroku tym NSA rozstrzygnął kwestię zastosowania zwolnienia z PCC w przypadku wspólnego nabycia nieruchomości przez osoby, z których tylko jedna spełnia warunki zwolnienia. NSA uznał, że zwolnienie może przysługiwać proporcjonalnie osobie spełniającej warunki, a PCC powinien zostać pobrany wyłącznie od części przypadającej na osobę, która tych warunków nie spełnia.

W Pana ocenie ta sama wykładnia powinna zostać zastosowana w przedstawionym przypadku. Ustawowa wspólność majątkowa małżonków nie powinna prowadzić do pozbawienia zwolnienia osoby spełniającej jego warunki wyłącznie z powodu tego, że drugi małżonek takich warunków nie spełnia. Przy równym, 50-procentowym udziale w nabyciu lokalu oznacza to, że zwolnienie powinno obejmować 50% wartości nabywanego lokalu, natomiast PCC powinien zostać pobrany od pozostałych 50%.

Uważa Pan, że w Pana przypadku i Pana żony zwolnienie z PCC powinno przysługiwać w zakresie odpowiadającym 50% wartości nabywanego lokalu mieszkalnego. Stanowisko to wynika z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz wykładni tego przepisu dokonanej przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 kwietnia 2026 r., sygn. III FSK 281/25. Zgodnie z tym wyrokiem, w przypadku wspólnego nabycia nieruchomości przez osoby, z których tylko jedna spełnia warunki zwolnienia, zwolnienie może zostać zastosowane proporcjonalnie do części przypadającej na osobę spełniającą te warunki. W konsekwencji PCC w Państwa przypadku powinien zostać pobrany wyłącznie od pozostałych 50% wartości nabywanego lokalu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy:

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.

Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy:

Stawka podatku wynosi od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym/kupujących. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z treści tego przepisu wynika, że zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. W przypadku, gdy prawo własności lokalu mieszkalnego nabywane jest na współwłasność, to każdy z kupujących musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości mieszkaniowych czy też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego lub udziału w niej lub w ww. prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zamierza Pan wraz z żoną nabyć na rynku wtórnym lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Lokal zostanie nabyty do Państwa wspólnego majątku. Jedno z Państwa posiada już nieruchomość. Dla drugiego z Państwa planowane nabycie będzie pierwszym nabyciem nieruchomości mieszkalnej. Będą Państwo uczestniczyć w nabyciu w równych częściach, po 50%.

Pana zdaniem, zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych powinno przysługiwać w zakresie odpowiadającym 50% wartości nabywanego lokalu mieszkalnego.

Z Pana stanowiskiem nie można się zgodzić.

Analizowany przepis jednoznacznie wskazuje jakie warunki muszą być spełnione do zastosowania zwolnienia:

· w wyniku umowy sprzedaży nabyty musi być cały lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, cały budynek mieszkalny jednorodzinny czy też spółdzielcze własnościowe prawo do całego lokalu albo domu jednorodzinnego,

· żaden z kupujących nie może być, w dniu sprzedaży ani przed tym dniem, właścicielem praw do żadnej substancji mieszkaniowej wskazanej w tym przepisie, za wyjątkiem nabytego – w drodze dziedziczenia – udziału nieprzekraczającego 50%.

W przypadku opisanym przez Pana, umowa sprzedaży obejmować będzie zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Zatem pierwszy warunek zwolnienia będzie spełniony, bowiem planuje Pan zakupić lokal mieszkalny na współwłasność z drugim kupującym (Pana żoną), co oznacza, że przedmiotem opisanej umowy sprzedaży będzie całe prawo własności lokalu mieszkalnego.

Drugi warunek nie będzie jednak spełniony, ponieważ zgodnie z przedstawionym opisem sprawy jeden z kupujących posiada już nieruchomość mieszkalną w związku z czym nie spełnia warunków zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przedmiotem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych są czynności cywilnoprawne, w tym umowy sprzedaży. A zatem, również zwolnieniem objęta jest czynność cywilnoprawna, którą jest umowa sprzedaży a nie jej część. Zatem w sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny, który kupujący nabywają na współwłasność w częściach ułamkowych, umowa taka podlega zwolnieniu, pod warunkiem, że każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) spełni warunki określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W zdarzeniu przedstawionym przez Pana, jeden z kupujących posiada już nieruchomość mieszkalną. Zatem, przy nabyciu lokalu mieszkalnego − na współwłasność − nie będzie przysługiwało prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jeden z kupujących nie wypełni bowiem warunków omawianego zwolnienia.

Skoro zatem nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia, to cała czynność (również w części odpowiadającej udziałowi kupującego, który nie posiadał wcześniej żadnego z wymienionych w przepisie praw), nie będzie mogła korzystać z omawianego zwolnienia.

Tym samym Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do przywołanego przez Pana wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazać należy, że został on wydany w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Gdyby drugi kupujący chciał uzyskać interpretację w zakresie zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, to powinien się zwrócić z odrębnym wnioskiem.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.