0111-KDIB3-3.4012.701.2025.3.MPU

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży niezabudowanych działek, wpłynął 25 listopada 2025 r. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 26 grudnia 2025 r. oraz pismem z 26 grudnia 2025 r. (wpływ 9 lutego 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług ani rolnikiem ryczałtowym. Jest właścicielem gruntu rolnego - (…) działek, każda o powierzchni (…) ar.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w drodze darowizny w (…) r., tj. w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT. Wnioskodawca nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego. W (…) r. Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, którą to decyzję otrzymał w (…)r.

Nieruchomość nie była wykorzystywana na cele działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT; nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Dla obszaru, na którym położone są działki, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca planuje zbyć (…) niezabudowane działki. W tym celu zamierza jedynie złożyć oferty sprzedaży w biurze pośrednictwa nieruchomości. Nie przewiduje udzielania pełnomocnictw ani podejmowania czynności w celu uzyskania dodatkowych zgód, pozwoleń czy decyzji administracyjnych.

Poza opisanymi transakcjami Wnioskodawca nie planuje sprzedaży innych nieruchomości.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia czy sprzedaż przedmiotowych działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czy ewentualne przekroczenie w (…) r. kwoty 240.000 zł przychodu ze sprzedaży spowoduje uznanie go za podatnika VAT.

W uzupełnieniu z 26 grudnia 2025 r. Wnioskodawca wskazał, że:

Planuje dokonać sprzedaży działki (…), która została podzielona na (…) działki po (…) ar.

Nie wykorzystuje w żaden sposób działek. Po ich otrzymaniu w drodze darowizny działki pozostawały wyłącznie we własności Wnioskodawcy.

Nie poniósł żadnych wymienionych w pytaniu ani żadnych innych czynności zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek z wyjątkiem ich podzielenia i wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o warunki zabudowy.

Wnioskodawca nie jest ani nie był rolnikiem i nie dokonywał żadnej sprzedaży produktów rolnych.

Z kolei w uzupełnieniu z 26 grudnia 2025 r. (wpływ 9 lutego 2026 r.) Wnioskodawca wskazał, że:

Wnioskodawca dokonuje sprzedaży trzech działek powstałych po podziale działki nr (…), tj. działek o numerach: (…), (…) oraz (…).

Wydana decyzja o warunkach zabudowy na moment wydania dotyczyła działki (…) przed jej podziałem. Jednocześnie zgodnie z przepisami prawa budowlanego można posłużyć się decyzją o warunkach zabudowy dla jednej z działek, na której zostanie dokonana pierwsza budowa. Dla pozostałych dwóch działek należałoby wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy ponownie.

O podział działki wystąpiła mama Wnioskodawcy. Celem podziału była chęć rozdysponowania majątku pomiędzy dzieci. Obdarowani, w tym Wnioskodawca, planowali sprzedaż części otrzymanych działek w celu sfinansowania inwestycji mieszkaniowych na pozostałych działkach. Wnioskodawca planował budowę domu jednorodzinnego z wykorzystaniem środków uzyskanych ze sprzedaży przedmiotowych działek.

Wnioskodawca otrzymał działkę nr (…) od swojej mamy w drodze darowizny. Grunty te należały wcześniej do mamy oraz dziadków Wnioskodawcy, wobec czego pozostawały w posiadaniu rodziny od ponad (…) lat.

Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w celu umożliwienia objęcia działek planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy. Brak takiego wniosku, wobec zmian przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, skutkowałby brakiem możliwości zmiany przeznaczenia gruntów oraz uniemożliwiłby realizację zabudowy na tych działkach.

Wnioskodawca do dnia sprzedaży nie poniesie dodatkowych nakładów, o których mowa w pytaniu. Jednocześnie informuje, że wcześniej poniósł wydatki związane z przeprowadzeniem instalacji elektrycznej pod drogą dojazdową do przedmiotowych działek. Instalacja została wyprowadzona do skrzynek energetycznych znajdujących się na działkach.

Podłączenie instalacji energetycznej miało jednak przede wszystkim na celu doprowadzenie energii do działek nieobjętych sprzedażą, na których mama Wnioskodawcy, jego rodzeństwo oraz sam Wnioskodawca planują budowę domów jednorodzinnych. Przyłączenie objęło wszystkie działki w ramach jednej inwestycji realizowanej po uzyskaniu zgody spółki (…) na wykonanie przyłącza.

Pytanie

Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego sprzedaż niezabudowanych działek przez Wnioskodawcę będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. czy Wnioskodawca zostanie uznany za podatnika VAT, w szczególności w sytuacji, gdy wartość sprzedaży w 2026 r. przekroczy 240.000 zł?

Pana stanowisko w sprawie

Sprzedaż działek opisanych we wniosku nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ dokonując ich sprzedaży nie występuje on w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: u.p.t.u.).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 u.p.t.u. opodatkowaniu VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Grunt stanowi towar, a jego sprzedaż jest dostawą towaru. Jednakże opodatkowaniu podlega wyłącznie dostawa towarów dokonana przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT, tj. wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.

Choć zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u. grunty objęte decyzją o warunkach zabudowy stanowią tereny budowlane, fakt ten nie przesądza jeszcze o uznaniu Wnioskodawcy za podatnika VAT. Kluczowe jest bowiem ustalenie, czy sprzedaż działek ma charakter zawodowy, profesjonalny i czy Wnioskodawca podejmował aktywne, zaplanowane działania typowe dla podmiotów zajmujących się handlem nieruchomościami.

W przedmiotowej sprawie takie przesłanki nie występują. Wnioskodawca:

- nie prowadzi działalności gospodarczej,

- nie wykorzystywał nieruchomości do celów zarobkowych,

- nie podejmował działań o charakterze zawodowym ani zorganizowanym (np. uzbrojenia terenu,

- marketingu, inwestycji infrastrukturalnych),

- jedyną aktywnością był podział działek oraz zamiar skorzystania z usług pośrednika nieruchomości.

Sprzedaż kilku działek powstałych z majątku prywatnego, nabytego nieodpłatnie i niewykorzystywanego w działalności gospodarczej, stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności i nie nosi cech działalności gospodarczej. Tym samym Wnioskodawca nie powinien być uznany za podatnika VAT w rozumieniu art. 15 u.p.t.u.

W konsekwencji sprzedaż działek pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a więc nie ma znaczenia, czy łączna wartość sprzedaży w 2026 r. przekroczyłaby kwotę 240.000 zł, o której mowa w art. 113 u.p.t.u. - limit ten dotyczy wyłącznie podatników VAT korzystających ze zwolnienia podmiotowego. Skoro Wnioskodawca nie działa jako podatnik, to sprzedaż działek nie rodzi obowiązku rejestracji dla celów VAT ani naliczania podatku należnego.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy:

1. Sprzedaż działek powstałych z podziału nieruchomości stanowi rozporządzanie majątkiem prywatnym i pozostaje poza zakresem ustawy o podatku od towarów i usług.

2. Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 u.p.t.u.

3. W związku z tym przekroczenie limitu 240.000 zł obrotu nie rodzi żadnych obowiązków na gruncie VAT.

4. Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do rejestracji jako podatnik VAT, do naliczenia podatku należnego ani do wykazywania sprzedaży działek w plikach JPK_VAT.

Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawca zwraca się o wydanie interpretacji indywidualnej potwierdzającej przedstawione stanowisko.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr (…), (…) oraz (…), istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży, Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że:

„(…) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane zaprowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą”.

Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust.1akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Ponadto na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 240 000 zł.

Zgodnie z art. 113 ust. 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.

W myśl art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Powołane wyżej przepisy wyraźnie wskazują, że zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego sprzedaż niezabudowanych działek przez Wnioskodawcę będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. czy Wnioskodawca zostanie uznany za podatnika VAT, w szczególności w sytuacji, gdy wartość sprzedaży w 2026 r. przekroczy 240.000 zł.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży 3 niezabudowanych działek nr (…), (…) oraz (…), będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków sądów administracyjnych i TSUE prowadzi do wniosku, że planowana przez Pana dostawa (…) niezabudowanych działek nr (…), (…) oraz (…) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Skala Pana zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży działek nr (…), (…) oraz (…) nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży działek nr (…), (…) oraz (…), która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana opisanych działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Zgodnie z opisem sprawy, jest Pan właścicielem gruntu rolnego - (…) działek nr (…), (…) oraz (…), każda o powierzchni (…) ar. Nieruchomość została nabyta przez Pana w drodze darowizny w (…) r., tj. w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT. Nie miał Pan prawa do odliczenia podatku naliczonego. Planuje Pan dokonać sprzedaży działki nr (…), (…) oraz (…). Nie prowadzi Pan pozarolniczej działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług ani rolnikiem ryczałtowym i nie dokonywał Pan żadnej sprzedaży produktów rolnych. Wystąpił Pan z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, która dotyczyła działki (…) przed jej podziałem i którą to decyzję otrzymał Pan w (…) r. O podział działki wystąpiła mama Wnioskodawcy. Celem podziału była chęć rozdysponowania majątku pomiędzy dzieci.

Nieruchomość nie była wykorzystywana na cele działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Nie przewiduje Pan udzielania pełnomocnictw ani podejmowania czynności w celu uzyskania dodatkowych zgód, pozwoleń czy decyzji administracyjnych. Poza opisanymi transakcjami a nie planuje Pan sprzedaży innych nieruchomości. Nie wykorzystuje Pan w żaden sposób działek. Po ich otrzymaniu w drodze darowizny działki pozostawały wyłącznie w Pana własności. Nie poniósł Pan żadnych czynności zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek z wyjątkiem ich podzielenia i wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o warunki zabudowy. Wystąpił Pan z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w celu umożliwienia objęcia działek planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy. Brak takiego wniosku, wobec zmian przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, skutkowałby brakiem możliwości zmiany przeznaczenia gruntów oraz uniemożliwiłby realizację zabudowy na tych działkach. Do dnia sprzedaży nie poniesie Pan dodatkowych nakładów. Wcześniej poniósł Pan wydatki związane z przeprowadzeniem instalacji elektrycznej pod drogą dojazdową do przedmiotowych działek. Instalacja została wyprowadzona do skrzynek energetycznych znajdujących się na działkach. Podłączenie instalacji energetycznej miało jednak przede wszystkim na celu doprowadzenie energii do działek nieobjętych sprzedażą, na których mama Wnioskodawcy, jego rodzeństwo oraz sam Wnioskodawca planują budowę domów jednorodzinnych. Przyłączenie objęło wszystkie działki w ramach jednej inwestycji realizowanej po uzyskaniu zgody spółki (…) na wykonanie przyłącza.

Stwierdzić zatem należy, że dokonując sprzedaży (…) niezabudowanych działek nr (…), (…) oraz (…) nie podejmie Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. W rozpatrywanej sprawie planowaną przez Pana sprzedaż (…) niezabudowanych działek nr (…), (…) oraz (…), należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, będzie Pan korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży (…) niezabudowanych działek nr (…), (…), (…) będzie Pan działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym ich sprzedaż nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

Zwolnienie podmiotowe, o którym mowa w art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług będące przedmiotem Pana pytania może znaleźć zastosowanie jedynie do podatników wykonujących działalność gospodarczą o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. A jak już wyżej wskazano dokonywana przez Pana sprzedaż ww. działek nie będzie odbywała się w warunkach działalności gospodarczej, zatem przepis ten nie znajdzie zastosowania w Pana sytuacji.

Zatem Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym oraz z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 iart.54§ 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art.57aPPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.