0112-KDIL1-1.4012.345.2026.3.AB

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

- braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w działkach nr 1, 2/1 i 2/2 (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1) jest prawidłowe,

- braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w działce nr 3 (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1) jest nieprawidłowe,

- braku zwolnienia od podatku sprzedaży udziału w działce nr 3 (część pytania oznaczonego we wniosku nr 2) jest prawidłowe,

- prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia udziału w działce nr 3 przez Kupującego (część pytania oznaczonego we wniosku nr 3) jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 16 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

- nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług w związku z zamiarem odpłatnego zbycia działek gruntu nr 1, 3, 2/1 i 2/2;

- ustalenia prawa do zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy w przypadku uznania Sprzedającego za podatnika VAT z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości;

- prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości, w przypadku uznania sprzedaży Nieruchomości za czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 28 maja 2026 r. (wpływ 29 maja 2026 r.) oraz pismem z 6 lipca 2026 r. (wpływ 6 lipca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

AA

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

X Sp. z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego

Informacje ogólne o stronach transakcji.

Wnioskodawca (dalej jako, „Sprzedający”), jest polskim rezydentem podatkowym. Sprzedający jest emerytem oraz nie prowadzi działalność gospodarczej. Nie jest również czynnym podatnikiem VAT.

Spółka X sp. z o.o. (dalej jako: „Kupujący”, „Spółka”), wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego jest polskim rezydentem podatkowym dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych. Spółka jest czynnym podatnikiem VAT.

Spółka zamierza nabyć od Sprzedającego i jego małżonki BA (własność na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej) udział w niezabudowanej nieruchomości wynoszący ½ całości a składającej się z działek ewidencyjnych nr 1, 3, 2/1, 2/2 , dla którego w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta (…) (dalej jako: „Nieruchomość”). Nieruchomość stanowi.

Okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego.

Pan AA oraz Pani BA nabyli udział w wysokości ½ ww. Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym 15 grudnia 1993 r. Transakcja nabycia Nieruchomości nie była opodatkowana VAT.

Przeznaczenie i sposób korzystania z nieruchomości.

Z wypisu z rejestru gruntów wydane z upoważnienia Prezydenta Miasta 2 lutego 2022 r., wynika, że działki nr 1, 3, 2/1 i 2/2 te znajdują się w obrębie ewidencyjnym (…), wykazane są pod numerem jednostki rejestrowej (…), przy czym:

1. działka ew. nr 1 w całości stanowi grunty orne (R) w klasie IVa,

2. działka ew. nr 3 w skład jej wchodzą: grunty orne (R) w klasie IVa oraz grunty pod rowami (W-R) w klasie IVa,

3. działka ew. nr 2/1 w skład jej wchodzą: grunty orne (R) w klasie IVa oraz grunty pod rowami (W-R) w klasie IVa,

4. działka ew. nr 2/2 w całości stanowi grunty orne (R) w klasie IVa.

Ww. działki nie są przedmiotem dzierżawy, przedmiotem najmu, zatrzymania ani prawa wynikającego z umowy dożywocia.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

Nieruchomość:

1. nie jest objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co potwierdza pismo wydane z upoważnienia Prezydenta Miasta 2 lutego 2022 r.,

2. nie znajduje się obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji, co potwierdza zaświadczenie wydane z upoważnienia Prezydenta Miasta 10 lutego 2022 r.,

3. nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z 28 września 1991 r. o lasach, co potwierdza zaświadczenie wydane z upoważnienia Prezydenta Miasta 2 lutego 2022 r.

Na moment składania wniosku, dla Nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z których wynika przeznaczenie gruntu na cele budowlane – tj. realizację przedsięwzięcia polegającego na budowie budynków handlowo-usługowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą i drogową. Kupujący, z uwagi na niekorzystną decyzję dąży do jej zmiany i planuje w najbliższym czasie złożyć wniosek o zmianę warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zawarcie umowy przedwstępnej.

W dniu 13 marca 2025 r. Sprzedający razem z małżonką zawarł przedwstępną umowę sprzedaży (akt notarialny) ze spółką X sp. z o.o.

Na mocy ww. umowy przedwstępnej, Sprzedający razem z małżonką zobowiązał się do sprzedaży na rzecz Kupującego udziału w wysokości ½ w niezabudowanej Nieruchomości składającej się z działek o numerach: 1, 3, 2/1 i 2/2, które znajdują się w obrębie ewidencyjnym (…), wykazane są pod numerem jednostki rejestrowej (…) w terminie do dnia 13 maja 2026 r. (dalej jako: „Data ostateczna”).

Umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu określonych warunków, w tym m.in.:

1. uzyskanie przez Sprzedawców wydanych w trybie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej przez właściwe organy podatkowe, organy gminy, Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego zaświadczeń potwierdzających, że żadne z nich nie ma zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;

2. uzyskanie przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację planowanej przez niego inwestycji;

3. potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację na Nieruchomościach planowanej inwestycji;

4. potwierdzenie, że Nieruchomości mają dostęp do drogi publicznej;

5. uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy umożliwiającej realizację opisanej wyżej inwestycji, o parametrach satysfakcjonujących dla Kupującego;

6. uzyskanie przez Kupującego: warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomościach, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na Nieruchomościach oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

7. uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji.

Strony postanawiają, iż warunki zawarcia umowy sprzedaży zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy sprzedaży mimo nieziszczenia się któregokolwiek z nich.

Zgodnie z umową przedwstępną, roszczenia przysługujące stronom umowy z tytułu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży mogą zostać zrealizowane także w ten sposób, że Kupujący może nabyć każdy udział we współwłasności Nieruchomości na podstawie odrębnej umowy sprzedaży zawartej za cenę i na zasadach tu określonych, co nie wpłynie na prawa i obowiązki stron, a wszelkie postanowienia niniejszej umowy przedwstępnej dotyczące umowy sprzedaży będą miały odpowiednie zastosowanie do takiej umowy.

Zapłata ceny.

Zgodnie z umową przedwstępną, część ceny zostanie zapłacona Sprzedającemu i jego małżonce – w stosunku do przypadającego na nich udziału w Nieruchomości – poprzez jej wydanie z depozytu notarialnego, po okazaniu w kancelarii notarialnej następujących dokumentów:

1. ostatecznej albo prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy umożliwiającej realizację opisanej wyżej inwestycji, o parametrach satysfakcjonujących dla Kupującego;

2. umowy zawartej między zarządcą drogi publicznej a Kupującym, zgodnie z postanowieniami której koszt przebudowy infrastruktury drogowej nie przekroczy kwoty X złotych;

3. indywidualnych interpretacji prawa podatkowego dot. ustalenia skutków transakcji na gruncie VAT,

w drodze przelewów bankowych na wskazany przez Sprzedającego i jego małżonkę rachunek bankowy, na co Sprzedający i jego małżonka wyrazili zgodę. Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, środki przekazane Sprzedającemu i jego małżonce, od chwili wypłaty tej kwoty z depozytu na wskazany rachunek bankowy stanowić będzie w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej zapłata pozostałej części ceny nastąpi w następujący sposób:

1. najpóźniej w przeddzień zawarcia umowy sprzedaży Kupujący złoży na przechowanie mającemu sporządzić tę umowę notariuszowi sumę pieniężną odpowiadającą pozostałej części ceny,

2. zapłata pozostałej części ceny nastąpi w dniu zawarcia umowy sprzedaży, po jej zawarciu, na wskazany przez Sprzedającego rachunek bankowy, poprzez wydanie przez notariusza złożonych mu na przechowanie pieniędzy,

3. w razie, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży, złożone na przechowanie notariuszowi pieniądze zostaną zwrócone Kupującemu po złożeniu oświadczenia, iż do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło.

Pełnomocnictwa.

Wnioskodawca oraz jego małżonka udzielili wspólnikom Spółki nieodwołanych pełnomocnictw do:

1. przeglądania akt, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów dokumentów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość zostały odłączone;

2. uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania ich stanu prawnego;

3. uzyskania wydanych na podstawie art. 306e lub art. 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedawców organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek;

4. złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy umożliwiającej realizację opisanej wyżej inwestycji;

5. uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

6. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

7. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

8. uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomościach planowanej przez Kupującego inwestycji;

9. składania wniosków o podział Nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działki gruntu niezbędnej do zrealizowania planowanej przez Kupującego inwestycji, do reprezentowania ich w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych, o ile będzie to niezbędne.

Pełnomocnictwa te obejmują prawo do reprezentowania Sprzedającego i jego małżonki w postępowaniach zmierzających do uzyskania ww. decyzji, warunków, zaświadczeń, w tym w szczególności do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map (w tym dotyczących pozostałych działek ewidencyjnych objętych założoną księgą wieczystą) i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu się przez Sprzedającego prawa do wnoszenia odwołań od ww. decyzji.

Umowa przedwstępna i pełnomocnictwa przewidują, iż wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej będą obciążały Kupującego.

Ponadto, na wezwanie Kupującego Sprzedający i jego małżonka udzielą wszelkich dalszych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień itp., o których mowa w niniejszej umowie, zarówno w formie pisemnej, jak też innej formie szczególnej.

Sprzedający oraz jego małżonka zrzekli się ponadto prawa składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji tej inwestycji oraz zobowiązał się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, zażaleń, skarg i protestów.

Przyznanie prawa do dysponowania nieruchomością.

Sprzedający oraz jego małżonka udzielili Kupującemu – od dnia zwarcia umowy przedwstępnej do daty ostatecznej (tj. daty sprzedaży) – prawo do dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż są one wolne od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich inwestycji polegającej na wybudowaniu i oddaniu do użytkowania budynków usługowych wraz z obsługą komunikacyjną, z zastrzeżeniem, iż koszty tych działań ponosić będzie Kupujący.

Ponadto, zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży w dacie ostatecznej, Sprzedający nie będą zobowiązani do zwrotu Kupującemu poniesionych przez niego kosztów, o których mowa powyżej, co jednak nie dotyczy przypadków, gdy do niezawarcia umowy sprzedaży w dacie wskazanej w umowie przedwstępnej dojdzie z winy Sprzedających.

Sprzedający wyrazili również zgodę na przeprowadzenie archeologicznych badań ratowniczych na odkrytych na Nieruchomości stanowiskach archeologicznych. Prawo to obejmuje również podwykonawców Kupującego, którzy będą wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne.

Czynności podjęte przez Kupującego na podstawie udzielonych pełnomocnictw.

Na podstawie otrzymanych pełnomocnictw Kupujący podjął szereg działań zmierzających do przygotowanie inwestycji polegającej na budowie budynków usługowo-handlowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz drogową.

Działania te objęły m.in.:

1. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

2. prowadzenie ustaleń z gminą w zakresie wymogów dot. skomunikowania Nieruchomości z drogą (w tym koniecznością budowy ronda),

3. prowadzenie negocjacji oraz przygotowywanie wniosku o zmianę decyzji o warunkach zabudowy,

4. realizacja dodatkowych badań chemicznych i technicznych na Nieruchomościach,

5. podjęcie działań zmierzających do zabezpieczenia warunków formalno-prawnych niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę:

a) warsztaty środowiskowe, inwentaryzacja przyrodnicza na potrzeby uzyskania decyzji środowiskowej,

6. prace dotyczące wznowienia granic oraz prace nad operatami wodnoprawnymi,

7. prace nad pozwoleniem na budowę, projektem budowalnym.

Prace te były wykonywane na koszt i w celu realizacji przedsięwzięcia przez Kupującego. Ani Sprzedający ani jego małżonka nie partycypują finansowo w kosztach inwestycji.

Ponadto, Kupujący podjął negocjacje z potencjalnymi najemcami obiektów, w zakresie warunków współpracy.

Historyczne umowy przedwstępne.

Wskazane we wniosku działki były przedmiotem zawartej 10 maja 2022 r. zawartej w formie aktu notarialnego przedwstępnej umowy sprzedaży na rzecz Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa. W ramach umowy przedwstępnej, Sprzedający oraz jego małżonka udzielili spółce Y sp. z o.o. sp.k. pełnomocnictw obejmujących m.in. działania mające na celu rozpoczęcie procesu inwestycyjnego, jednakże ta z nich nie skorzystała. Umowa przedwstępna wygasła z dniem 23 listopada 2023 r.

Pozostałe nieruchomości, których współwłaścicielem jest Sprzedający.

Wnioskodawca, poza sprzedawaną Nieruchomością, posiada w majątku prywatnym:

1. Kamienicę mieszkalno-usługową, posadowioną na działce nr 4 położoną w (…), (współwłasność),

2. Udział w wysokości ½ w pawilonie usługowo-handlowym położonym w (…) oraz działki nr 5, 6, 7, 8/24, 8/25 (współwłasność).

Wnioskodawca wraz z małżonką wynajmują lokale położone w ww. nieruchomościach. Wynajem następuje na zasadach najmu prywatnego. Wnioskodawca wraz z małżonką nie planują ich sprzedaży.

Ponadto Sprzedający oraz jego małżonka posiadają budynek mieszkalny oraz działki nr 9, 10, położone w (…) (współwłasność), w którym mieszkają.

Pozostałe transakcje, których stroną był Wnioskodawca.

Sprzedający wraz z małżonką nie sprzedawał żadnych nieruchomości w ostatnich latach.

Dodatkowe informacje.

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami.

Sprzedawana Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła jakiegokolwiek przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Udziały Sprzedającego we współwłasności Nieruchomości nie wchodzą w skład masy upadłościowej, nie została ogłoszona upadłość żadnego z nich ani też nie toczy się wobec żadnego z nich postępowanie egzekucyjne.

Uzupełnienie opisu sprawy

1. Sprzedający nabyli udziały działkach nr 1, 3, 2/1, 2/2, bez konkretnego celu/przeznaczenia na moment zakupu.

2. Na pytanie:

„W jaki konkretnie sposób wykorzystywał/wykorzystuje Pan udziały w ww. działkach w całym okresie ich posiadania? Co się z nimi działo w tym czasie, jakim czynnościom służyły/służą? Czy udziały w ww. działkach były/są wykorzystywane przez Pana wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT w całym okresie ich posiadania?”,

odpowiedział Pan:

„Działka nr 1 Sprzedający nie wykorzystywał działki nr 1 do prowadzenia działalności gospodarczej ani w innym celu. Działka leżała odłogiem. Działka została nabyta bez podatku VAT i nie była wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu. Jak wspomniano wcześniej, działka ta przez cały okres posiadania nie była użytkowana. Działka nie była wynajmowana ani wydzierżawiona.

Działka nr 3 Sprzedający nie wykorzystywał działki nr 3 do prowadzenia działalności gospodarczej ani w innym celu. Działka leżała odłogiem. Działka została nabyta bez podatku VAT i nie byłą wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu. Część działki przez pewien czas była wydzierżawiona pod baner reklamowy na podstawie umowy dzierżawy z 04.2017 r. zawartej pomiędzy C a firmą D. Pan AA wydzierżawiał ww. nieruchomość jako osoba fizyczna, nie będąca podatnikiem VAT. Umowa na obecną chwilę jest rozwiązana.

Działka nr 2/1 Sprzedający nie wykorzystywał działki nr 2/1 do prowadzenia działalności gospodarczej ani w innym celu. Działka leżała odłogiem. Działka została nabyta bez podatku VAT i nie była wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu. Jak wspomniano wcześniej, działka ta przez cały okres posiadania nie była użytkowana. Działka nie była wynajmowana ani wydzierżawiona.

Działka nr 2/2 Sprzedający nie wykorzystywał działki nr 2/2 do prowadzenia działalności gospodarczej ani w innym celu. Działka leżała odłogiem. Działka została nabyta bez podatku VAT i nie byłą wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu. Jak wspomniano wcześniej, działka ta przez cały okres posiadania nie była użytkowana. Działka nie była wynajmowana ani wydzierżawiona”.

3. Działka nr 1 Działka nie była wykorzystywana na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego.

Działka nr 3 Działka nie była wykorzystywana na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającą. Jak wspomniano powyżej, była przez pewien czas działka była przedmiotem umowy dzierżawy, jednak Sprzedający nie wykorzystywał jej do prowadzenia działalności.

Działka nr 2/2 Działka nie była wykorzystywana na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego.

Działka nr 2/2 Działka nie była wykorzystywana na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego.

4. Działka nr 1 Działka nie była wykorzystywana na cele związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, ani przed podziałem ani po podziale. Sprzedający nie uprawiał ziemi, nie sprzedawał płodów rolnych. Sprzedający nie był z tego tytułu podatnikiem VAT.

Działka nr 3 Działka nie była wykorzystywana na cele związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, ani przed podziałem ani po podziale. Sprzedający nie uprawiał ziemi, nie sprzedawał płodów rolnych. Sprzedający nie był z tego tytułu podatnikiem VAT.

Działka nr 2/1 Działka nie była wykorzystywana na cele związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, ani przed podziałem ani po podziale. Sprzedający nie uprawiał ziemi, nie sprzedawał płodów rolnych. Sprzedający nie był z tego tytułu podatnikiem VAT.

Działka nr 2/2 Działka nie była wykorzystywana na cele związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, ani przed podziałem ani po podziale. Sprzedający nie uprawiał ziemi, nie sprzedawał płodów rolnych. Sprzedający nie był z tego tytułu podatnikiem VAT.

5. Działka nr 1 Sprzedający nie podejmował działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności działki, tj. m.in. nie uzbrajał terenu, nie wydzielił drogi dojazdowej, nie ogrodził działki, nie dążył do doprowadzenia sieci wodociągowej ani energetycznej. Jedyne czynności, które mogły potencjalnie wpłynąć na zwiększenie wartości działki dotyczyły pozyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla m.in. działki nr 1, 3, 2/1, 2/2 i działek sąsiednich, o którą starali się Pan AA oraz Pan BB.

Działka nr 3 Sprzedający nie podejmował działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności działki, tj. m.in. nie uzbrajał terenu, nie wydzielił drogi dojazdowej, nie ogrodził działki, nie dążył do doprowadzenia sieci wodociągowej ani energetycznej. Jedyne czynności, które mogły potencjalnie wpłynąć na zwiększenie wartości działki dotyczyły pozyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla m.in. działki nr 1, 3, 2/1, 2/2 i działek sąsiednich, o którą starali się Pan AA oraz Panem BB.

Działka nr 2/1 Sprzedający nie podejmował działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności działki, tj. m.in. nie uzbrajał terenu, nie wydzielił drogi dojazdowej, nie ogrodził działki, nie dążył do doprowadzenia sieci wodociągowej ani energetycznej. Jedyne czynności, które mogły potencjalnie wpłynąć na zwiększenie wartości działki dotyczyły pozyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla m.in. działki nr 1, 3, 2/1, 2/2 i działek sąsiednich, o którą starali się Pan AA oraz Panem BB.

Działka nr 2/2 Sprzedający nie podejmował działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności działki, tj. m.in. nie uzbrajał terenu, nie wydzielił drogi dojazdowej, nie ogrodził działki, nie dążył do doprowadzenia sieci wodociągowej ani energetycznej. Jedyne czynności, które mogły potencjalnie wpłynąć na zwiększenie wartości działki dotyczyły pozyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla m.in. działki nr 1, 3, 2/1, 2/2 i działek sąsiednich, o którą starali się Pan AA oraz Panem BB.

6. Działka nr 1 Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą działki, w tym m.in. nie zamieszczał – celem zbycia – ogłoszenia o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji.

Działka nr 3 Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą działki, w tym m.in. nie zamieszczał – celem zbycia – ogłoszenia o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji.

Działka nr 2/1 Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą działki, w tym m.in. nie zamieszczał – celem zbycia – ogłoszenia o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji.

Działka nr 2/2 Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą działki, w tym m.in. nie zamieszczał – celem zbycia – ogłoszenia o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji.

7. Działka nr 1 Nabywca sam zgłosił się do Sprzedającego. Nabywca jest podmiotem zajmującym się profesjonalnym obrotem nieruchomościami i inwestycjami w nieruchomości. Nabywca sam wyszukuje, typuje i ocenia nieruchomości pod kontem potencjalnego nabycia. Tak też było w przypadku działki nr 1, 3, 2/1, 2/2.

Działka nr 3 Nabywca sam zgłosił się do Sprzedającego. Nabywca jest podmiotem zajmującym się profesjonalnym obrotem nieruchomościami i inwestycjami w nieruchomości. Nabywca sam wyszukuje, typuje i ocenia nieruchomości pod kontem potencjalnego nabycia. Tak też było w przypadku działki nr 1, 3, 2/1, 2/2.

Działka nr 2/1 Nabywca sam zgłosił się do Sprzedającego. Nabywca jest podmiotem zajmującym się profesjonalnym obrotem nieruchomościami i inwestycjami w nieruchomości. Nabywca sam wyszukuje, typuje i ocenia nieruchomości pod kontem potencjalnego nabycia. Tak też było w przypadku działki nr 1, 3, 2/1, 2/2.

Działka nr 2/2 Nabywca sam zgłosił się do Sprzedającego. Nabywca jest podmiotem zajmującym się profesjonalnym obrotem nieruchomościami i inwestycjami w nieruchomości. Nabywca sam wyszukuje, typuje i ocenia nieruchomości pod kontem potencjalnego nabycia. Tak też było w przypadku działki nr 1, 3, 2/1, 2/2.

8. Działka nr 1 Działka nie była udostępniana osobom trzecim na postawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Działka nr 3 przez większość czasu działka nie była udostępniana osobom trzecim na postawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Część działki przez pewien czas była wydzierżawiona pod baner reklamowy na podstawie umowy dzierżawy z dnia 20 kwietnia 2017 r. zawartej pomiędzy dzierżawca a wydzierżawiający.

Działka nr 2/1 Działka nie była udostępniana osobom trzecim na postawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Działka nr 2/2 Działka nie była udostępniana osobom trzecim na postawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Działka nr 3 Część działki przez pewien czas była wydzierżawiona pod baner reklamowy na podstawie umowy dzierżawy z dnia 20 kwietnia 2017 r. zawartej pomiędzy dzierżawca a wydzierżawiający. Wnioskodawca wydzierżawiał ww. nieruchomość jako osoba fizyczna udostępniająca swój majątek prywatny, niebędąca podatnikiem VAT. Umowa na obecną chwilę jest rozwiązana. Umowa dzierżawy była odpłatna.

9. Sprzedający udzielił pełnomocnictwa Panu BB (współwłaścicielowi sąsiednich działek), do reprezentowania go w rozmowach z Nabywcą oraz podpisywania w jego umieniu umowy przedwstępnej i przyrzeczonej, a także do udzielenia w imieniu Sprzedającego pełnomocnictw, których zakres został wskazany we wniosku o interpretację. Sprzedający nie udzielał innych pełnomocnictw.

10. Na pytanie:

„Kto i w jakim celu wystąpił o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Czy wystąpił Pan z własnej inicjatywy, czy czynność ta była zlecona na czyjeś polecenie – nabywcy, innego podmiotu (jakiego)?”,odpowiedział Pan:

„Z wnioskiem takim wystąpili – Pan BB i Pan AA. Pan AA oraz Pan BB rozważali różny sposób wykorzystania nieruchomości, w tym brali pod uwagę realizację przedsięwzięcia polegającego na budowie lokali usługowych i handlowych, ale do jego realizacji nie doszło. Pan AA i Pan BB wystąpili z wnioskiem o WZ z własnej inicjatywy. Ponadto Nabywca nieruchomości wystąpił we własnym imieniu z nowym wnioskiem o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu m.in. dla działek nr 1, 3, 2/1, 2/2. Sprzedająca nie zlecała tego Nabywcy”.

11. Kupujący będzie wykorzystywał działki nr 1, 3, 2/1, 2/2 do celów komercyjnych. Zamierza na ww. działkach oraz działkach sąsiednich obiekty handlowe/gastronomiczne, w celu wynajmować w oparciu o wieloletnią umowę. Spółka jest podatnikiem VAT i umowy najmu również będą podlegać opodatkowaniu VAT.

Uzupełnienie opisu sprawy (wpływ 6 lipca 2026 r.)

1. Baner reklamowy stanowił własność dzierżawcy. Nie stanowił własności Sprzedającego.

2. Sprzedający nie pamięta dokładnie w jakim okresie wydzierżawiał fragment działki nr 3. Umowa została zawarta 20 kwietnia 2017 r. i trwała chyba do 2024 r. (ponad dwa lata temu został zdemontowany baner).

3. W odpowiedzi na pytanie:

„Czy baner reklamowy będzie się znajdował na działce nr 3 w momencie jej sprzedaży?”,

wskazali Państwo:

„Nie. Baner został zdemontowany przez dzierżawcę ponad 2 lata temu”.

4. Na pytanie:

„Jeśli tak, to czy baner reklamowy znajdujący się na działce nr 3 stanowi budowlę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.)? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a) czy od rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania baneru reklamowego do momentu sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat,

b) czy Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia/wybudowania baneru reklamowego?

c) czy w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie baneru reklamowego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% jej wartości początkowej, jeśli tak należy wskazać:

- kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę);

- czy po poniesionych nakładach na ulepszenie budowli, które stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej, budowla została oddana do użytkowania, należy wskazać kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności;

- czy Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budowli?”,

odpowiedzieli Państwo:

„Nie dotyczy”.

5. Spółka będzie wykorzystywać działki nr 1,3, 2/1 i 2/2 do czynności opodatkowanych VAT. Spółka planuje na nabytych nieruchomościach wybudować budynki usługowo-handlowe, które następnie będzie wynajmować w ramach czynności opodatkowanych na rzecz podatników VAT. Spółka jest podatnikiem VAT czynnym.

6. Sprzedający oraz pozostali współwłaściciele działek udzielili panu BB pełnomocnictwa do:

- zbycia na podstawie umowy sprzedaży przysłuchujących Sprzedającym udziałów w prawach własności działek nr 1, 3, 2/1 i 2/2, w tym do podpisania stosownego aktu notarialnego, wskazania rachunków bankowych Mocodawców celem zapłaty ceny sprzedaży, pokwitowania odbioru zadatku bądź zaliczki oraz wydania przedmiotowych nieruchomości w posiadaniu nabywcy,

- podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży, a także jej zmiany, rozwiązania bądź odstąpienia, na warunkach według uznania pełnomocnika,

- składania oświadczeń o poddaniu się egzekucji, w trybie art. 777 par. 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, na warunkach według uznania pełnomocnika, w zakresie wydania przedmiotu umowy w posiadania nabywcy,

- reprezentowania Mocodawców przed Sądem Rejonowym, w postępowaniu wieczystoksięgowym, także do modyfikacji wniosków oraz odbioru korespondencji z sądu,

- do reprezentowania, składania wszelkich oświadczeń woli i dokonywania wszelkich czynności prawnych przed wszelkim sądami, urzędami, organami administracji publicznej, organami administracji samorządowej (a także Urzędem Miejskim), a także osobami prawnymi we wszystkich sprawach w zakresie udzielonego pełnomocnictwa,

- wglądu we wszystkie dokumenty związane z przedmiotową nieruchomością, robienia z nich wypisów i odpisów oraz wyciągów, a ponadto do uzyskiwania wszelkich danych,

- zawierania i rozwiązywania umów oraz dokonywania w nich zmian z gestorami sieci,

- do podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów skierowanych do Mocodawców z organów i instytucji wyżej wymienionych, a także do odbioru korespondencji, kwitowania i odbioru przesyłek, dostarczonych za pośrednictwem Poczty Polskiej i innych firm,

- zawierania, zmiany i rozwiązywania wszelkich umów cywilnoprawnych, według uznania pełnomocnika, a także do zmiany i rozwiązywania tych umów, z gestorami sieci,

- składania wszelkich oświadczeń, dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych oraz załatwiania formalności związanych z celem niniejszego pełnomocnictwa,

- czynienia wszystkiego, co przy realizacji niniejszego pełnomocnictwa okaże się konieczne,

- udzielania dalszych pełnomocnictw (substytucja) przedstawicielowi X sp. z o.o. w zakresie prawa do reprezentowania Sprzedawców w postępowaniu zmierzającym do uzyskania ww. decyzji, warunków, zaświadczeń, w tym w szczególności do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map (w tym dotyczących pozostałych działek ewidencyjnych objętych księgą wieczystą) i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu się przez Sprzedawców prawa do wnoszenia odwołań od ww. decyzji, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej będą obciążały Kupującego oraz zrzeczenia się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów, jak również przypadku nałożenia na Sprzedawców przez właściwy organ obowiązku zapłaty tzw. opłaty planistycznej, równowartość tej opłaty zostanie zapłacona prze Kupującego i upoważnienia ww. pełnomocników do reprezentowania Sprzedawców w postępowaniach dotyczących tej opłaty, w szczególności w postępowaniach odwoławczych.

Pełnomocnik, tj. Pan BB na podstawie udzielonego pełnomocnictwa reprezentował Sprzedających (w tym Wnioskodawcę) podczas zawarcia umowy przedwstępnej u notariusza (podpisał ją w imieniu sprzedających) oraz na podstawie ww. pełnomocnictwa udzielił dalszych pełnomocnictw Spółce (zakres pełnomocnictw opisany we wniosku) a także wyraził zgodę na udostępnienie ww. działek dla celów budowlanych Spółce oraz wyraził zgodę na przeprowadzenie badań archeologicznych. Wszystkie ww. czynności zostały opisane w akcie notarialnym – umowie przedwstępnej. Innych czynności Pan BB jako pełnomocnik nie podejmował. W praktyce udzielenie mu pełnomocnictwa miało ograniczyć konieczność stawiania się wszystkich sprzedających u notariusza.

7. Na pytanie:

„W nawiązaniu do informacji, że: „Pan AA oraz Pan BB rozważali różny sposób wykorzystania nieruchomości, w tym brali pod uwagę realizację przedsięwzięcia polegającego na budowie lokali usługowych i handlowych, ale do jego realizacji nie doszło. Pan AA i Pan BB wystąpili z wnioskiem o WZ z własnej inicjatywy”, proszę o doprecyzowanie, czy w odniesieniu do nieruchomości będących przedmiotem planowanej sprzedaży, dokonywali Państwo jakichkolwiek innych czynności w związku planowaną budową lokali usługowych i handlowych? Jeśli tak, proszę o ich wskazanie”,

odpowiedzieli Państwo:

„Sprzedający nie dokonywał żadnych innych czynności w związku z planowaną budową lokali usługowych i handlowych. Jedyną czynnością jaką w związku z tym wykonano, było wystąpienie z wnioskiem o WZ w konsekwencji czego wydana została decyzja o warunkach zabudowy. Jak już wspomniano, Sprzedający oraz Pan BB zrezygnowali z realizacji inwestycji”.

Pytania

1. Czy w związku zamiarem odpłatnego zbycia działek gruntu nr 1, 3, 2/1 i 2/2 Sprzedający może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług?

2. Czy w przypadku uznania Sprzedającego za podatnika VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości, dostawa niezabudowanych działek gruntu nr 1, 3, 2/1 i 2/2 będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, czy też będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

3. W przypadku uznania, iż zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego jest opodatkowane podatkiem od towarów i usług, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1.

W ocenie Sprzedającego, nie powinien on zostać uznany za podatnika podatku VAT, z uwagi na fakt, iż podejmowane przez nią czynności związane ze zbyciem Nieruchomości, nie wykraczają po za zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ad. 2.

W przypadku uznania Sprzedającego za podatnika VAT, dostawa niezabudowanych działek gruntu nr 1, 3, 2/1 i 2/2 nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż stanowią grunt budowlany.

Ad. 3.

W świetle powyższych ustaleń, w ocenie zainteresowanych, Kupujący będzie miał prawo do dokonania odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z planowaną dostawą działek przez Sprzedającego.

Uzasadnienie:

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez „towar” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez „sprzedaż”, za art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Z punktu widzenia ustawy o VAT decydujące jest bowiem, aby czynność ta była wykonana przez podmiot, który jest podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 ww. przepisu poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek:

1. zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz

2. jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą.

Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Sprzedającego pierwsza z przesłanek, pozwalających na uznanie transakcji za podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, zostanie spełniona. Na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego własność Nieruchomości przejdzie na Kupującego, który w zamian uiści Sprzedającemu cenę określoną w umowie.

W ocenie Sprzedającego nie zostanie spełniona natomiast druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy Nieruchomości, tj. niedokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy o VAT.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 maja 2018 r., (sygn. akt I FSK 1136/16), przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi, wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy, jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości, nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki, pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji.

Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia, czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem, środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie.

Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 9 lutego 2010 r. (sygn. akt I SA/Po 1015/09), ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności — bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług.

Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług, musi on zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r., sygn. akt I FSK 1022/15, czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r., sygn. akt I SA/Ol 428/19).

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 października 2011 r. (sygn. akt I FSK 1289/10), to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Należy mieć przy tym na uwadze, że aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich (por. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 15 kwietnia 2013 r., sygn. IPTPP2/443-107/13-4/KW). Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 marca 2015 r., (sygn. akt I FSK 1859/13), na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

a) doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

b) wydzielenie dróg wewnętrznych,

c) podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

d) wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

e) podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 marca 2017 r. (sygn. akt I FSK 1643/15) zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną obejmującą np.:

1. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę,

2. jego uzbrojenie,

3. wydzielanie dróg wewnętrznych,

4. działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,

5. uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy

6. wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,

7. prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze).

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Powyższe znajduje potwierdzenie również w :

1. interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 25 listopada 2015 r. (sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH), w której organ wskazał, że do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z inwestorem, sprzedający nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Organ wskazał, iż na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych inwestorowi pełnomocnictw, inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Organ wyjaśnił ponadto, że powyższe działania inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla wnioskodawcy. Powyższe organ uzasadnił faktem, iż działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt inwestor. Ostatecznie zdaniem organu, okoliczności przytoczonej powyżej sprawy, nie pozwalały uznać wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Ostatecznie Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał, że brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek, stanowiącej majątek prywatny będzie działał „w charakterze handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

2. interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 17 lutego 2017 r., (sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG);

3. interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 1 października 2018 r.(sygn. 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS) w której stwierdzono, że nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. We piśmie tym organ wyjaśnił, że wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych; wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez wnioskodawcę należały – w ocenie organu – do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia należy zauważyć, że Sprzedający nie podejmował aktywnie żadnych czynności, które mogły by świadczyć o profesjonalnym charakterze działalności.

Sprzedający obecnie jest na emeryturze, zaś nieruchomości, o których mowa w opisie zdarzenia przyszłego wynajmuje w ramach najmu prywatnego. Nie jest podatnikiem VAT. Ponadto Sprzedający nigdy nie prowadził ani nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych o zbliżonym charakterze, w tym obejmujących obrót nieruchomościami.

Podkreślić należy, iż Sprzedający nabył nieruchomość nie z zamiarem jej szybkiej odsprzedaży, lecz jako formę długoterminowego zabezpieczenia na przyszłość. Nieruchomość ta znajduje się w jego majątku prywatnym od ponad 30 lat. Dopiero w momencie, gdy zjawił się chętny do nabycia nieruchomości i w związku osiągnięciem wieku emerytalnego, Sprzedający zaczął rozważać sprzedaż należącego do niego udziału w Nieruchomości.

Co więcej, Sprzedający nie podejmował z własnej inicjatywy, żadnych czynności zmierzających do zwiększenia wartości ww. gruntów, w tym w szczególności:

1. nie dokonał jego uzbrojenia,

2. nie dążył do wydzielenia dróg wewnętrznych,

3. nie dążył do wybudowania sieci wodno-kanalizacyjnej;

4. nie występował o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy terenu, ani też o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, nie brała też aktywnego udziału w jego późniejszym opracowaniu;

5. nie zlecał przygotowania projektu architektonicznego budynków usługowych, ani nie ubiegał się o uzyskanie pozwolenia na budowę. Wszelkie czynności podjęte w trakcie trwania Umowy Przedwstępnej, a zmierzające do uzyskania warunków zabudowy, ustalenia z Gminą dotyczące skomunikowania działek oraz układu drogowego, przeprowadzenia dodatkowych badań technicznych i chemicznych, działania zmierzające do uzyskania decyzji środowiskowej oraz uzgodnienie zakresu pozwolenia na budowę były podejmowane z inicjatywy i na koszt Kupującego. To przedstawiciele Kupującego podejmowali wszelkie niezbędne czynności urzędowe, angażowali własne środki finansowe w celu osiągnięcia rezultatu jaki ma być wybudowanie zespołu budynków handlowo-usługowych wraz z infrastrukturą drogową i techniczną. Jedyną aktywnością Sprzedającego (oraz pozostałych współwłaścicieli) było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla ww. Nieruchomości kilkanaście lat temu (ok. 2013 r.). Poza tym, aktywność Sprzedającego ograniczała się to do podpisywania stosownych pełnomocnictw, zawsze na żądanie Kupującego.

W celu dokonania sprzedaży gruntów Sprzedający nie angażował żadnych środków oraz nie wykazywał żadnej aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, ani nie podejmowałam działań wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem osobistym/prywatnym (za taki nie można uznać wyłącznie uzyskania warunków zabudowy). Podkreślić należy, iż Nieruchomość będąca we władaniu Sprzedającego, została wyszukana przez podmiot specjalizujący się w obrocie nieruchomościami oraz realizacji inwestycji nieruchomościowych. Z uwagi na jej lokalizację Nieruchomość ta wydała się Kupującemu atrakcyjna i to Kupujący pierwszy zainicjował kontakt, złożył ofertę i zaproponował podpisanie Umowy Przedwstępnej. Powyższe okoliczności wskazują, iż to nie Sprzedający dążył do sprzedaży nieruchomości i podejmował działania mające na celu zwiększenie powodzenia tego przedsięwzięcia.

Sprzedający nie ogłaszał w żaden sposób chęci sprzedaży Nieruchomości, nie zamieszczał ogłoszeń w mediach, nie wywieszał bilbordów czy informacji o chęci sprzedaży Nieruchomości. Nie prowadził również działań marketingowych, których celem miałoby być zachęcenie potencjalnych kupujących do nabycia działek należących do Sprzedającego.

Z powyższego wynika, iż Sprzedający nie podejmował działań mających na celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani do zwiększenia jej wartości, w zakresie wykraczającym poza zwykły zarząd nieruchomością.

W ocenie Sprzedającego, czynności podejmowane w związku ze sprzedażą Nieruchomości nie cechują się również odpowiednią ciągłością. Zdaniem Sprzedającego „wykonywanie w sposób ciągły” należy rozumieć, jako dokonanie czynności, w okolicznościach z góry zaplanowanego zamiaru dokonywania kolejnych, dalszych, wielokrotnych czynności, obejmujących zachowanie ciągłości i powtarzalności w ich wykonywaniu, w celu osiągania z tego tytułu stałego zarobku. Realizacji takiego celu służy odpowiednie zaplanowanie i zorganizowanie działalności w sposób typowy dla podmiotów zajmujących się profesjonalnie aktywnością gospodarczą, która to organizacja występuje na każdym etapie jej wykonywania, tj. już od chwili zaangażowania się podmiotu w tą działalność, czyli – w tym konkretnym przypadku już w chwili nabycia działek gruntu. Taka aktywność, aby można ją było uznać za działalność gospodarczą, obejmować musi więc ciąg dokonywania zaplanowanych określonych czynności, a nie jedynie dokonania jednej z nich.

Zdaniem Sprzedającego, o kwestii częstotliwości nie decyduje też czasookres wykonywania czynności, ani ilość dokonanych czynności/transakcji. Decydującym kryterium jest zaplanowany z góry zamiar zachowania ciągłości (wielokrotności) tych czynności w celach zarobkowych. Tak więc same działania Sprzedającego, nawet powtarzające się w określonym przedziale czasu, jeżeli nie towarzyszy im zaplanowany i zorganizowany zamiar utrzymania ciągłości w celach zarobkowych, nie stanowią okoliczności przesądzającej, że wyczerpane zostały znamiona działalności gospodarczej i dokonane czynności podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Wprawdzie w roku 2025 Pan BB sprzedał nieruchomość gruntową, położoną w (…), jednak podobnie jak w omawianym przypadku, Sprzedający nie ogłaszał chęci sprzedaży gruntu, nie zawierał dodatkowych umów z agencją pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ani nie podejmował aktywnych działań mających na celu sprzedaż gruntu. To nabywca działki zgłosił się do Pana BB. Co więcej, działka ta należała do jego majątku prywatnego i nie byłą wprowadzona do działalności gospodarczej.

Podkreślić również należy, iż intencją Sprzedającego nie jest też dokonywanie tej czynności wielokrotnie i w okolicznościach noszących znamiona zorganizowanej działalności gospodarczej, a jedynie zbycie określonych składników majątku osobistego, nie mające nic wspólnego z profesjonalnym obrotem nieruchomościami jako stałym i zorganizowanym źródłem przychodów.

Sprzedający zwraca uwagę, iż dokonywanie sprzedaży działek gruntu poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie go, za podatnika w zakresie takich czynności niezależnie ·od tego, czy sprzedaż wszystkich działek nastąpi jednorazowo czy też nastąpi oddzielnie, na rzecz jednego bądź wielu nabywców.

W przypadku więc sprzedaży majątku osobistego (prywatnego) Sprzedającego, nie wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej, jego sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność gospodarczą (handlową), o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT ze skutkiem w postaci uznania Sprzedającego za podatnika VAT.

Zatem planowana sprzedaż Nieruchomości nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Za takim stanowiskiem przemawiają zarówno wydane interpretacje, jak i orzecznictwo sądowe, np. wyroki NSA w Warszawie z dnia 27 maja 2014 r. sygn. I FSK 774/13, z dnia 9 maja 2014 r. sygn. I FSK 811/13, z dnia 29 kwietnia 2014 r. sygn. I FSK 621/13, WSA w Szczecinie z dnia 21 maja 2014 r. sygn. I SA/Sz 340/14.

Potwierdzają to również najnowsze interpretacje organów podatkowych. Przykładowo w interpretacja Dyrektora KIS z dnia 2 kwietnia 2026 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.96.2026.1.KS, organ wskazał, że „w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Nabywcy do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy po zawarciu Umowy Przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą”.

Ad. 2

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w zw. z art. 146aa ustawy o VAT, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 %. W związku z tym, co do zasady, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 19 kwietnia 2018 r. (sygn. akt I SA/Łd 195/18), opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, dla Nieruchomości, na którą składają się działki nr 1, nr 3, nr 2/1, nr 2/2 wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Co prawda, Kupujący planuje wystąpić z wnioskiem o zmianę parametrów ww. decyzji, jednak nie zmienia to faktu, iż na dzień sprzedaży Nieruchomości decyzja taka będzie pozostawać w mocy. Tym samym, w przypadku uznania, iż transakcja ta podlega opodatkowaniu VAT, sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ad. 3.

Zgodnie z art. 86 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, (...) przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z wyrokiem WSA w Szczecinie z 9 lipca 2020 r. I SA/Sz 56/20: „odliczenie podatku naliczonego przysługuje, gdy towary i usługi, z nabyciem których wiąże się podatek naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem, warunkiem umożliwiającym skorzystanie z prawa odliczenia podatku naliczonego przez gminę jest konieczność istnienia związku pomiędzy nabyciem towarów i usług a wykonywaniem czynności opodatkowanych”.

W przedmiotowym stanie faktycznym taki związek zaistnieje. Zakup działek ma na celu wybudowanie lokali usługowo-handlowych wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą, które będą następnie przez Kupującego wynajmowane na rzecz podmiotów trzecich (co będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT).

W podobnym stanie prawnym Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 21 października 2010 r. (ITPP1/443-739/10/KM) przyznał prawo do zastosowania odliczenia VAT: Podatnikowi przysługuje prawo do pełnego odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej zakup nieruchomości gruntowych, o ile wydatek ten związany jest wyłącznie z prowadzoną przez niego, jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług, działalnością opodatkowaną. W świetle powyższych ustaleń, w razie uznania Sprzedającego za podatnika z tytułu sprzedaży Nieruchomości i co za tym idzie – w razie opodatkowania podatkiem VAT takiej sprzedaży – w ocenie zainteresowanych Kupujący będzie miał prawo do dokonania odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z planowaną dostawą działek przez Sprzedającego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

- braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w działkach nr 1, 2/1 i 2/2 (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1) jest prawidłowe,

- braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w działce nr 3 (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1) jest nieprawidłowe,

- braku zwolnienia od podatku sprzedaży udziału w działce nr 3 (część pytania oznaczonego we wniosku nr 2) jest prawidłowe,

- prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia udziału w działce nr 3 przez Kupującego (część pytania oznaczonego we wniosku nr 3) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795) zwanej dalej: „Kodeks cywilny”.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy – Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy – Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 ustawy – Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

- po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

- po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

Czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego:

Formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym udziału w nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Sprzedający w odniesieniu do udziałów w Nieruchomościach będących przedmiotem sprzedaży.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych:

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania.

Z opisu sprawy wynika, że:

- Sprzedający jest emerytem oraz nie prowadzi działalności gospodarczej. Nie jest również czynnym podatnikiem VAT.

- Spółka X sp. z o.o. („Kupujący”, „Spółka”) jest czynnym podatnikiem VAT.

- Spółka zamierza nabyć od Sprzedającego i jego małżonki (własność na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej) udział w niezabudowanej nieruchomości wynoszący ½ całości a składającej się z działek ewidencyjnych nr 1, 3, 2/1, 2/2.

- Ww. działki nie są przedmiotem dzierżawy, przedmiotem najmu, zatrzymania ani prawa wynikającego z umowy dożywocia.

- 13 marca 2025 r. Sprzedający razem z małżonką zawarł przedwstępną umowę sprzedaży. Na mocy ww. umowy przedwstępnej, Sprzedający razem z małżonką zobowiązał się do sprzedaży na rzecz Kupującego udziału w wysokości ½ w niezabudowanej Nieruchomości składającej się z działek o numerach: 1, 3, 2/1 i 2/2.

- Warunki zawarcia umowy sprzedaży zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy sprzedaży mimo nieziszczenia się któregokolwiek z nich.

- Wnioskodawca oraz jego małżonka udzielili wspólnikom Spółki nieodwołanych pełnomocnictw m.in. do przeglądania akt, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów dokumentów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych.

- Sprzedający wraz z małżonką nie sprzedawał żadnych nieruchomości w ostatnich latach.

- Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami.

- Sprzedawana Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła jakiegokolwiek przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

- Udziały w działkach nr 1, 3, 2/1, 2/2, zostały nabyte bez konkretnego celu/przeznaczenia na moment zakupu.

- Sprzedający nie wykorzystywał działek nr 1, 2/1, 2/2 do prowadzenia działalności gospodarczej ani w innym celu. Działki leżały odłogiem. Działki zostały nabyte bez podatku VAT i nie były wykorzystywane do czynności podlegających opodatkowaniu. Działki te przez cały okres posiadania nie były użytkowane. Działki nie były wynajmowane ani wydzierżawione.

- W odniesieniu do działki nr 3: Sprzedający nie wykorzystywał działki do prowadzenia działalności gospodarczej ani w innym celu. Działka leżała odłogiem. Działka została nabyta bez podatku VAT i nie byłą wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu. Część działki przez pewien czas była wydzierżawiona pod baner reklamowy na podstawie umowy dzierżawy z 04.2017 r. Pan AA wydzierżawiał ww. nieruchomość jako osoba fizyczna, niebędąca podatnikiem VAT. Umowa na obecną chwilę jest rozwiązana. Baner reklamowy stanowił własność dzierżawcy. Nie stanowił własności Sprzedającego. Baner został zdemontowany przez dzierżawcę ponad 2 lata temu.

- Ww. działki: nie były wykorzystywane na cele związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, ani przed podziałem ani po podziale. Sprzedający nie uprawiał ziemi, nie sprzedawał płodów rolnych. Sprzedający nie był z tego tytułu podatnikiem VAT.

- Sprzedający nie podejmował działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności działek, tj. m.in. nie uzbrajał terenu, nie wydzielił drogi dojazdowej, nie ogrodził działki, nie dążył do doprowadzenia sieci wodociągowej ani energetycznej. Jedyne czynności, które mogły potencjalnie wpłynąć na zwiększenie wartości działki dotyczyły pozyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla m.in. działki nr 1, 3, 2/1, 2/2 i działek sąsiednich, o którą starali się Pan AA oraz Panem BB.

- Kupujący będzie wykorzystywał działki nr 1, 3, 2/1, 2/2 do celów komercyjnych (najem obiektów handlowych i gastronomicznych w oparciu o wieloletnią umowę). Spółka jest podatnikiem VAT i umowy najmu również będą podlegać opodatkowaniu VAT.

- Spółka będzie wykorzystywać działki nr 1,3, 2/1 i 2/2 do czynności opodatkowanych VAT. Spółka planuje na nabytych nieruchomościach wybudować budynki usługowo-handlowe, które następnie będzie wynajmować w ramach czynności opodatkowanych na rzecz podatników VAT. Spółka jest podatnikiem VAT czynnym.

- Baner reklamowy stanowił własność dzierżawcy. Nie stanowił własności Sprzedającego.

- Sprzedający udzielił panu BB pełnomocnictwa m.in. do:

· zbycia na podstawie umowy sprzedaży przysłuchujących Sprzedającym udziałów w prawach własności działek nr 1,3, 2/1 i 2/2, w tym do podpisania stosownego aktu notarialnego, wskazania rachunków bankowych Mocodawców celem zapłaty ceny sprzedaży, pokwitowania odbioru zadatku bądź zaliczki oraz wydania przedmiotowych nieruchomości w posiadania nabywcy,

· podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży, a także jej zmiany, rozwiązania bądź odstąpienia, na warunkach według uznania pełnomocnika,

· składania oświadczeń o poddaniu się egzekucji, w trybie art. 777 par. 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, na warunkach według uznania pełnomocnika, w zakresie wydania przedmiotu umowy w posiadania nabywcy,

· reprezentowania Mocodawców przed Sądem Rejonowym, w postępowaniu wieczystoksięgowym, także do modyfikacji wniosków oraz odbioru korespondencji z sądu,

· do reprezentowania, składania wszelkich oświadczeń woli i dokonywania wszelkich czynności prawnych przed wszelkim sądami, urzędami, organami administracji publicznej, organami administracji samorządowej (a także Urzędem Miejskim), a także osobami prawnymi we wszystkich sprawach w zakresie udzielonego pełnomocnictwa.

Państwa wątpliwości dotyczą m.in. ustalenia, czy sprzedaż udziałów w Nieruchomościach przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży udziału w działce nr 3, istnieją przesłanki pozwalające uznać Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że – jak Państwo wskazali – część działki nr 3 była w latach 2017-2022 wydzierżawiona pod baner reklamowy.

Zgodnie z treścią art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W związku z powyższym sposób wykorzystania udziału w gruncie, który jest przedmiotem umowy dzierżawy wskazuje, że udział ten nie był wykorzystywany do celów prywatnych w celu zaspokojenia potrzeb osobistych Sprzedającego.

Dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W kontekście analizowanej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W rozpatrywanej sprawie istotny jest też ww. wyrok TSUE C-291/92. Z orzeczenia tego wynika bowiem, że aby uznać daną nieruchomość za majątek osobisty muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

W analizowanej sprawie część działki nr 3 – jak Państwo podali – była przedmiotem umowy dzierżawy, której stroną był m.in. Sprzedający, co mieści się w pojęciu wykonywania działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Dzierżawa polega bowiem na wykorzystywaniu przedmiotu umowy w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tym samym, ww. grunt utracił charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Sprzedającego w sposób ciągły dla celów zarobkowych udziału w działce nr 3 spowodowało, że była ona wykorzystywana w prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Ze względu na wykazany ścisły związek wykorzystywania do celów dzierżawy nieruchomości – czynności noszących znamiona działalności gospodarczej, a także biorąc pod uwagę przywołane orzeczenie TSUE C-291/92, należy stwierdzić, że Sprzedający nie wykorzystywał udziału w działce nr 3 wyłącznie do celów osobistych przez cały okres jej posiadania. Posiadany udział w działce nr 3 nie służył przez cały okres jego posiadania wyłącznie do zaspokajania potrzeb prywatnych Sprzedającego. Tym samym, planowana sprzedaż udziału w działce nr 3 nie będzie stanowiła czynności rozporządzania majątkiem prywatnym.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że transakcja sprzedaży udziału w działce nr 3 przez Sprzedającego, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Należy jednak zwrócić uwagę, że – jak wynika z opisu sprawy – nabycie nieruchomości miało miejsce na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej.

W tym miejscu należy także zauważyć, że kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U.

z 2026 r. poz. 236) zwanej dalej Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy podkreślić, że na gruncie przepisów ustawy oraz przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, dotyczących stosunków majątkowych między małżonkami, nic nie uprawnia do wniosku, że wykonywanie czynności opodatkowanych podatkiem VAT przez jednego z małżonków (sprzedaż towarów, odpłatne świadczenie usług, import itp.) czyni podatnikiem tego podatku również drugiego małżonka, gdy czynności te dotyczą składników ich majątku wspólnego, a przychód uzyskany z wykonywania tych czynności stanowi ich majątek dorobkowy.

Skoro każdy z małżonków jest uprawniony do samodzielnego zarządzania majątkiem wspólnym, to może on samodzielnie, we własnym imieniu i na własny rachunek dokonywać czynności prawnych będących wykonywaniem tego zarządu, jakkolwiek skuteczność czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga akceptacji drugiego małżonka.

Na gruncie ustawy VAT za podatnika należy uznać ten podmiot, który wykonuje daną czynność (dzierżawę) we własnym imieniu i na własny rachunek. Jeżeli przedmiotem dzierżawy jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku VAT będzie ten małżonek, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli ten, który dokonuje dzierżawy we własnym imieniu, a więc który jest stroną czynności prawnej. Skoro umowę dzierżawy działki nr 3 – jak wynika z opisu – zawarł Zainteresowany będący stroną postępowania, a nie Jego żona – to tylko Zainteresowany będący stroną postępowania posiada przymiot podatnika VAT w związku z wykonywaniem tej dzierżawy.

Zatem, gdy Zainteresowany będący stroną postępowania dysponował ww. działką jako składnikiem majątku wykorzystywanym do czynności odpłatnych (umowa dzierżawy), wskazać należy, że faktycznych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT w odniesieniu do ww. działki, w tym przypadku, nie dokonuje Jego żona, a jedynie Zainteresowany będący stroną postępowania. Zainteresowany dokonuje tych czynności samodzielnie, zatem w tej konkretnej sytuacji, należy uznać Zainteresowanego będącego stroną postępowania za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji powyższego, dostawa udziału (w wysokości ½) w działce nr 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, a wyłącznie Sprzedający – Zainteresowany będący stroną postępowania w odniesieniu do transakcji sprzedaży udziału Sprzedającego i Jego żony w działce nr 3 będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy.

Natomiast w stosunku do sprzedaży udziałów w działkach nr 1, 2/1 i 2/2, brak jest przesłanek pozwalających uznać Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wskazać należy, że Sprzedający udzielił wspólnikom Spółki szerokich pełnomocnictw do działania w ich imieniu w zakresie niezbędnym do podejmowania czynności faktycznych i prawnych związanych z przygotowaniem planowanej przez Spółkę planowanej inwestycji. Pełnomocnictwa obejmowały m.in. uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy, warunków technicznych przyłączenia do sieci infrastruktury technicznej, decyzji środowiskowych, pozwoleń wodnoprawnych, pozwoleń na budowę, a także prowadzenie postępowań administracyjnych związanych z realizacją planowanego przedsięwzięcia. Czynności te były podejmowane jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży.

Jednakże samo udzielenie pełnomocnictw wspólnikom Kupującej Spółki oraz zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane nie mogą być utożsamiane z aktywnymi działaniami Sprzedającego zmierzającymi do profesjonalnego przygotowania nieruchomości do sprzedaży. W szczególności nie są to działania podejmowane w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości dla nieokreślonego kręgu potencjalnych nabywców. W analizowanej sprawie Kupująca została już pozyskana, a wszelkie czynności realizowane na podstawie udzielonych pełnomocnictw służą wyłącznie weryfikacji możliwości realizacji przez niego konkretnego przedsięwzięcia inwestycyjnego oraz dostosowaniu nieruchomości do jego indywidualnych potrzeb gospodarczych.

Należy podkreślić, że choć skutki prawne czynności podejmowanych przez pełnomocnika odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej Sprzedającego jako współwłaściciela nieruchomości, to działania te nie są nakierowane na zwiększenie wartości nieruchomości w celu jej sprzedaży ani na poszukiwanie nabywcy. Ich celem jest wyłącznie przygotowanie gruntu pod inwestycję planowaną przez Kupującą Spółkę. Kupująca wykonuje te czynności we własnym interesie, na własny koszt i ryzyko oraz dla realizacji własnych zamierzeń inwestycyjnych.

Istotne znaczenie ma również okoliczność, że Sprzedający nie podejmował samodzielnie działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Działki nr 1, 2/1 i 2/2 nie zostały uzbrojone przez Sprzedającego, nie doprowadzono do nich mediów, nie wykonano ogrodzenia, nie wydzielono dróg dojazdowych, ani nie podejmowano innych działań mających na celu podniesienie ich atrakcyjności inwestycyjnej. Jedyną czynnością, która mogła potencjalnie wpłynąć na zwiększenie wartości działek było uzyskanie przez Sprzedającego decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości. Jednak Nabywca nieruchomości wystąpił we własnym imieniu z nowym wnioskiem o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek.

Ponadto Sprzedający nie prowadził działań marketingowych związanych ze sprzedażą działek 1, 2/1 i 2/2, w szczególności nie zamieszczał ogłoszeń w internecie, prasie, radiu ani innych środkach masowego przekazu. Nabywca sam zgłosił się do Sprzedającego. Nabywca weryfikuje i ocenia nieruchomości pod kątem potencjalnego nabycia. Tak też było w przypadku działek nr 1, 2/1, 2/2.

Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że działki nr 1, 2/1 i 2/2 przez cały okres posiadania stanowiły składnik majątku prywatnego Sprzedającego. Działki nr 1, 2/1 i 2/2 nie były wykorzystywane do prowadzenia przez Sprzedającego działalności gospodarczej. Działki nr 1, 2/1, 2/2 nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze, a przez cały okres pozostawały niewykorzystywane i leżały odłogiem.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziału w prawie własności ww. działek nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziału w działkach o nr 1, 2/1 i 2/2 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Sprzedającego w odniesieniu do działek 1, 2/1 i 2/2 w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C‑180/10 i C-181/10.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podejmowane przez wspólników Kupującej Spółki działających na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającego realizowane są wyłącznie w interesie Kupującej Spółki oraz na potrzeby planowanej przez nią inwestycji, a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia z Sprzedającym umowy przyrzeczonej. Podjęte przez stronę kupującą działania oraz ich efekty, w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej nie wpłyną na poziom atrakcyjności nieruchomości dla innego nabywcy.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa wspólnikom kupującej Spółki do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb tego Nabywcy, wraz z zawarciem umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedający w stosunku do sprzedaży działek nr 1, 2/1 i 2/2 zostanie z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem, dokonując sprzedaży udziału w prawie własności działek nr 1, 2/1 i 2/2, Sprzedający – Zainteresowany będący stroną postępowania, będzie korzystać z przysługującego Jemu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a tę dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa wątpliwości sformułowane w pytaniu nr 2 dotyczą tego, czy w przypadku uznania Sprzedającego za podatnika VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości, dostawa niezabudowanych działek gruntu nr 1, 3, 2/1 i 2/2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, czy też będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak, wskazano powyżej, Sprzedający – Zainteresowany będący stroną postępowania z tytułu sprzedaży udziału w prawie własności działek nr 1, 2/1 i 2/2 nie będzie działał jako podatnik podatku VAT, zatem transakcja sprzedaży ww. udziałów na rzecz Nabywcy nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu. W związku z powyższym, wskazać należy, że odstępuję od odpowiedzi na pytanie nr 2 zadane w złożonym wniosku a odnoszące się do zwolnienia od podatku VAT sprzedaży udziału w działkach nr 1, 2/1 i 2/2.

Natomiast, jak ustalono powyżej, z tytułu sprzedaży udziału w prawie własności działki nr 3 Sprzedający będzie działał jako podatnik podatku VAT w odniesieniu do udziału Jego i Jego żony, a zatem transakcja sprzedaży na rzecz Nabywcy będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo być opodatkowana.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wskazali Państwo w uzupełnieniu wniosku, że baner reklamowy który znajdował się na działce nr 3 ponad dwa lata temu został zdemontowany przez właściciela banneru. Zatem należy stwierdzić, że skoro na dzień sprzedaży na działce nie będzie znajdował się baner reklamowy to działka nr 3 będzie stanowiła teren niezabudowany.

Wskazali Państwo, że dla działki nr 3 wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania ternu, z której wynika przeznaczenie gruntu na cele budowlane, tj. realizację przedsięwzięcia polegającego na budowie budynków handlowo-usługowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą i drogową.

Tym samym, działka nr 3 stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, i w rezultacie sprzedaż udziału w działce nr 3 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że

Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Pan AA oraz Pani BA nabyli udział w wysokości ½ ww. Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym 15 grudnia 1993 r. Transakcja nabycia Nieruchomości nie była opodatkowana VAT. Zatem, trudno mówić, że przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku VAT lub że takie prawo nie przysługiwało przy nabyciu ww. Nieruchomości, skoro dostawa nie była objęta podatkiem VAT.

Tym samym, do sprzedaży udziału (w wysokości ½) w działce nr 3 nie będzie miał zastosowania również art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione warunki określone w tym przepisie. W związku z tym sprzedaż ww. udziału w działce nr 3 będzie opodatkowana właściwą stawką podatku.

Ponadto Państwa wątpliwości sformułowane w pytaniu nr 3 dotyczą także tego, czy w przypadku uznania, iż zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego jest opodatkowane podatkiem od towarów i usług, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Wskazać należy, że w wydanej interpretacji uznałem, że Sprzedający z tytułu dostawy Nieruchomości (udziału w działkach o nr 1, 2/1 i 2/2) nie będzie działał jako podatnik podatku VAT zatem transakcja sprzedaży na rzecz Nabywcy (X sp. z o.o.) udziału w działkach nr 1, 2/1 i 2/2 nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu i w związku z powyższym, odstąpiłem od odpowiedzi na zadane w złożonym wniosku pytanie nr 3 a odnoszące się do skutków w podatku VAT dla nabywcy (X sp. z o.o.) sprzedaży udziałów w działkach nr 1, 2/1 i 2/2.

Natomiast odnosząc się kwestii czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia od Sprzedającego udziału w działce nr 3 należy wskazać, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z cytowanego wyżej art. 86 ust. 1 ustawy wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto należy zauważyć, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, w świetle którego:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wskazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W oparciu o art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Jak zostało ustalone powyżej, Sprzedający w odniesieniu do planowanej dostawy udziału (w wysokości ½) w działce nr 3 będzie działał w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, a sprzedaż ww. udziału w działce nr 3, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy.

Ponadto zgodnie z Państwa wskazaniem, Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Kupujący zamierza na ww. działce oraz działkach sąsiednich wybudować obiekty handlowe/gastronomiczne w celu ich wynajmu. Wskazali Państwo, że umowy najmu będą podlegać opodatkowaniu VAT. Spółka będzie wykorzystywać działkę nr 3 do czynności opodatkowanych VAT.

Zatem spełnione będą warunki określone w art. 86 ust. 1 ustawy, wobec tego Kupującemu – Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania – będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na zakup udziału w działce nr 3. W przedmiotowej sprawie nie zaistnieją przesłanki negatywne określone w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.

W konsekwencji , Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej dostawę udziału w działce nr 3 .

Podsumowanie

Dokonując sprzedaży udziału w działkach nr 1, 2/1 i 2/2, Sprzedający – Zainteresowany będący stroną postępowania będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziału w działkach nr 1, 2/1 i 2/2, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż udziałów w Nieruchomościach (działkach nr 1, 2/1 i 2/2) przez Sprzedającego nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z kolei, dostawa udziału (w wysokości ½) w działce nr 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, a wyłącznie Sprzedający – Zainteresowany będący stroną postępowania w odniesieniu do transakcji sprzedaży udziału Sprzedającego i Jego żony w działce nr 3 będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy.

Do sprzedaży udziału w działce nr 3 nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy. W związku z tym sprzedaż udziału w działce nr 3 będzie opodatkowana właściwą stawką podatku.

Kupującemu – Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania – stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy – będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu zakupu udziału w działce nr 3. W rozpatrywanej sprawie nie zaistnieją przesłanki negatywne określone w art. 88 ust. ust. 3a pkt 2 ustawy.

Tym samym, stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

- braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w działkach nr 1, 2/1 i 2/2 (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1) oceniłem jako prawidłowe,

- braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w działce nr 3 (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1) oceniłem jako nieprawidłowe,

- braku zwolnienia od podatku sprzedaży udziału w działce nr 3 (część pytania oznaczonego we wniosku nr 2) oceniłem jako prawidłowe,

- prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia udziału w działce nr 3 przez Kupującego (część pytania oznaczonego we wniosku nr 3) oceniłem jako prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W tym miejscu wskazuję, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem (pytania) dotyczą praw i obowiązków podatkowych wszystkich zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym, pomimo uznania w wydanej interpretacji, że sprzedaż działek nr 1, 2/1 i 2/2 przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Sprzedającego, a nie wywiera skutku prawnego dla współwłaścicieli Nieruchomości.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zauważyć należy, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zaznaczam tym samym, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana sytuacji prawnopodatkowej i nie wywiera skutków prawnych dla Pana żony.

Odnosząc się do powołanych przez Zainteresowanego we wniosku wyroków sądów administracyjnych tut. Organ wyjaśnia, że wskazane wyroki zostały potraktowane jako element argumentacji Wnioskodawcy, są to jednak rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one stronę postępowania w konkretnych, indywidualnych sprawach, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Ponadto, odnosząc się do powołanych przez Zainteresowanego interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.