0111-KDIB2-3.4014.673.2025.1.JS

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 listopada 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca planuje zakup lokalu mieszkalnego z rynku wtórnego na terenie Polski.

Cena nieruchomości będzie wynosić (...) zł.

Kupującymi będą dwie osoby fizyczne:

- Osoba A (Wnioskodawca) - spełnia warunki ustawowego zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych w ramach programu „zakup pierwszego mieszkania” zgodnie z ustawą z dnia 9 marca 2023 r. o zmianie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych; osoba A nie posiada i nigdy nie posiadała prawa własności ani współwłasności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ani spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego;

- Osoba B - nabywa nieruchomość drugi raz, nie spełnia warunków zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Strony planują nabyć lokal z określonymi udziałami w prawie własności, tj.:

- Osoba A - udział 2/3,

- Osoba B - udział 1/3.

Nabycie nieruchomości odbędzie się w ramach jednej czynności prawnej - jednego aktu notarialnego.

Notariusz, dokonujący czynności, poinformował strony, że mimo spełnienia przez Osobę A przesłanek ustawowego zwolnienia, w przypadku współwłasności, zwolnienie nie może zostać zastosowane częściowo i obowiązek podatkowy powinien być naliczony od całej wartości nabywanej nieruchomości, tj. (...) zł, co skutkuje naliczeniem podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%, tj. (...) zł.

Wskazała Pani, że Pani wątpliwość dotyczy interpretacji zakresu zwolnienia podatkowego w sytuacji, gdy tylko jeden ze współkupujących spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia w podatku od czynności cywilnoprawnych, a udział własnościowy w nieruchomości jest określony w akcie notarialnym proporcjonalnie.

Pytanie

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, w którym nieruchomość nabywana jest przez dwie osoby fizyczne w udziałach 2/3 i 1/3, a tylko jedna z osób spełnia warunki zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia pierwszego mieszkania, zwolnienie to może zostać zastosowane wyłącznie do udziału tej osoby, a pozostały udział powinien zostać objęty podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%, czy też obowiązek podatkowy obejmuje całą wartość nabywanej nieruchomości, niezależnie od udziałów i statusu podatkowego nabywców?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym zastosowanie znajdzie częściowe zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych, proporcjonalnie do udziału osoby spełniającej warunki do ulgi przewidzianej w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Osoba A spełnia ustawowe warunki do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszego mieszkania.

Ustawodawca wprowadzając zwolnienie posłużył się sformułowaniem odnoszącym się do nabywcy, a nie do czynności prawnej jako całości, co sugeruje, że zwolnienie ma charakter indywidualny i przysługuje wyłącznie temu podmiotowi, który spełnia kryteria ustawowe.

Ponadto obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych jest związany z nabyciem prawa majątkowego, a nie z treścią aktu notarialnego jako dokumentu. W przypadku nabywania udziałów we współwłasności nieruchomości, każdy z nabywców nabywa swój udział odrębnie i ponosi obowiązki podatkowe wyłącznie w zakresie przypadającej mu części.

W związku z tym, Osoba A powinna korzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do udziału w wysokości 2/3, który ma zamiar nabyć, natomiast Osoba B, która nie spełnia warunków ustawowych, powinna uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych wyłącznie od swojego udziału wynoszącego 1/3.

Stanowisko to jest zgodne z systemową wykładnią ustawy, która od lat przewiduje proporcjonalne naliczanie podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku nabycia udziałowego (np. przy zakupie przez małżonków z rozdzielnością majątkową, nabyciu przez kilku spadkobierców lub przy zakupie udziałowym w różnych proporcjach).

Brak podstaw prawnych do zastosowania zasady jednolitego traktowania obu nabywców jako jednego podatnika, ponieważ ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie przewiduje solidarnej odpowiedzialności podatkowej między współnabywcami, lecz podmiotowy obowiązek dotyczący wyłącznie podmiotu dokonującego nabycia.

W Pani ocenie, właściwe zastosowanie obowiązujących przepisów prowadzi do wniosku, że:

- część czynności dotycząca udziału osoby spełniającej warunki ustawowego zwolnienia (Osoba A - 2/3 udziału) powinna korzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych,

- natomiast pozostała część czynności (Osoba B - 1/3 udziału) powinna zostać opodatkowana stawką 2% od czynności cywilnoprawnych od wartości tej części.

W konsekwencji naliczenie podatku od czynności cywilnoprawnych od pełnej wartości nabywanej nieruchomości ((...) zł), pomimo że jeden z nabywców spełnia warunki zwolnienia ustawowego, byłoby niezgodne z literalnym brzmieniem oraz celem przepisu.

Ocena stano wiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5 - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

W myśl art. 5 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.

Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym/kupujących. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zasady zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży dotyczącej tzw. „pierwszego mieszkania”, którego dotyczy Pani pytanie, uregulowane są w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z jego treścią:

Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie - wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50 %.

W przypadku, gdy budynek mieszkalny jednorodzinny lub lokal stanowiący odrębną nieruchomość albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabywane jest na współwłasność, to każdy z kupujących (np. małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej m.in. lokalu mieszkalnego lub udziału w nim, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że planuje Pani wraz z drugą osobą fizyczną zakup lokalu mieszkalnego z rynku wtórnego na terenie Polski. Pani udział we współwłasności lokalu mieszkalnego będzie wynosił 2/3 a drugiego współwłaściciela (Osoby B) - 1/3. Nie posiada Pani i nigdy nie posiadała prawa własności ani współwłasności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ani spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego nieruchomości. Z kolei Osoba B nabywa nieruchomość drugi raz, nie spełnia warunków zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pani zdaniem, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym zastosowanie znajdzie częściowe zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych, proporcjonalnie do udziału osoby spełniającej warunki do ulgi przewidzianej w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.

Analizowany przepis jednoznacznie wskazuje warunki, jakie mają być spełnione do zastosowania zwolnienia.

Jednym z warunków jest, by w wyniku umowy sprzedaży został nabyty cały lokal mieszkalny. Przepis brzmi bowiem, że: zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Ustawodawca nie wskazał więc, że zwolnieniem ma być objęta sprzedaż, której przedmiotem jest udział w takim prawie. Gdyby intencją ustawodawcy było zwolnienie umowy sprzedaży udziału w prawach wymienionych tym przepisem, to wskazałby to wyraźnie w treści zwolnienia. Przepis normujący zwolnienie w swojej treści jest jasny i jednoznaczny. Nie można więc interpretować go w sposób inny niż jego literalne brzmienie.

Drugi warunek zwolnienia z opodatkowania to taki, że w przypadku, gdy lokal mieszkalny nabywany jest na współwłasność, to każdy z kupujących (w opisanej we wniosku sytuacji - Pani i Osoba B) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej mieszkania lub udziału w nim, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Ten warunek zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych wynikający z art. 9 pkt 17 ww. ustawy nie został spełniony w przypadku obu kupujących. Co prawda dla Pani - jak wynika z opisu - będzie to pierwsza nieruchomość (pierwszy lokal) - nie posiada i nie posiadała Pani żadnej nieruchomości, ani udziału w nieruchomości. Osoba B, z którą planuje Pani zakup lokalu mieszkalnego - jak sama Pani wskazała - nie spełnia warunku zwolnienia z art. 9 pkt 17 ww. ustawy (posiada nieruchomość).

Zatem, umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego, na podstawie której planuje Pani zakup lokalu mieszkalnego nie może być objęta zwolnieniem, ani w całości, ani w części. Jak wynika z treści analizowanego przepisu, zwolnienie adresowane jest do umowy sprzedaży całej nieruchomości (lokalu mieszkalnego) a nie do umowy sprzedaży udziału. Zwolnienie to nie odnosi się do nabywcy lecz do czynności - do umowy sprzedaży, której przedmiot jest ściśle określony. Aby jednak takie zwolnienie mogło być zastosowane, wszyscy kupujący muszą spełniać warunki w nim określone. W opisanej sytuacji, ten warunek nie został spełniony w stosunku do drugiego nabywcy (Osoby B). Podatek od czynności cywilnoprawnych należny będzie zatem od całej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie Pani. Gdyby współkupujący (Osoba B) chciał uzyskać interpretację w zakresie zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, to powinien się zwrócić z odrębnym wnioskiem.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.