RGD-27/2009

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W G DAŃSKU 80-824 G DAŃSK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL . (058) 346-29-32, T EL /F AX (058) 346-29-33, 301-51-75 E- MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL RGD.61- 60/08/09/IPW/WW Gdańsk, dnia 21 września 2009r. D ECYZJA N R RGD. 27/2009 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 w związku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lu- tego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zmiana- mi), stosownie do art. 33 ust. 6 ww. ustawy i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939), w związku z § 7 rozporzą- dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po prze- prowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumen- tów, wszczętego z urzędu przeciwko przedsiębiorcy: „NEX-BUD” Spółka z ograniczoną od- powiedzialnością z siedzibą w miejscowości Orle, - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsiębiorcę praktyk naruszają- cych zbiorowe interesy konsumentów, o których mowa w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegających na stosowaniu: 1) we wzorcach umownych: Umowa o wybudowanie lokalu użytkowego/ Umowa o wybudowanie lokalu mieszkalnego (dot. Kamienicy Pana Jana) i Umowa o wy- budowanie lokalu mieszkalnego (dot. Rezydencji Orłowski Jantar) następujących postanowień: a) § 6 pkt 1 i § 5 pkt 1 umów o treści: „(…) W przypadku zmiany stawki podatku VAT, cena brutto lokalu ulegnie odpowiedniej zmianie”, b) § 7 pkt 2 i § 6 pkt 2 „Terminy, o których mowa w ust.1, mogą ulec przedłużeniu w przypadku zaistnienia okoliczności uniemożliwiających realizację inwestycji, za które Inwe- stor nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności takich jak: • decyzje władz, sądów, organów administracyjnych uniemożliwiające zakazujące prowadzenia inwestycji lub nakazujące jej wstrzymanie • katastrofy, klęski żywiołowe, pożary, zalania, itp. • warunki atmosferyczne uniemożliwiające prowadzenie inwestycji • wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia publiczne • brak decyzji władz, sądów, organów administracyjnych umożliwiających zakoń- czenie lub realizację inwestycji oraz nie dokonanie zapłaty wszelkich należności wynikających z niniejszej Umowy przez Kupującego na rzecz Inwestora.” 2 c) § 8 pkt 3 i § 7 pkt 4 umów o treści: „W przypadku nie stawienia się na odbiór Kupu- jącego, mimo skutecznego wyznaczenia daty odbioru, Inwestor ma prawo dokonać odbioru jednostronnego, sporządzając na tę okoliczność protokół i podpisując go jednostronnie”, d) § 16 i § 15 umów o treści: „Sprawy sporne dotyczące niniejszej umowy rozstrzygać będzie Sąd właściwy miejscowo dla Inwestora”, 2) we wzorcu umownym: Umowa o wybudowanie lokalu mieszkalnego (dot. Rezy- dencji Orłowski Jantar) następujących postanowień: a) § 3 pkt 6 umowy o treści: „W przypadku gdy w wyniku dokonania pomiarów powyko- nawczych, wystąpi różnica powierzchni lokalu w stosunku do projektowanej powierzchni użytkowej lokalu i różnica ta będzie większa niż 3%, cena 1m2 powierzchni stanowiącej różnicę będzie przedmiotem negocjacji”. b) § 6 pkt 3 umowy o treści: „Strony zgodnie ustalają, że w przypadku zwłoki Inwestora w wydaniu lokalu mieszkalnego z przyczyn innych aniżeli określonych w ust. 2 Kupujące- mu przysługuje prawo naliczania kary umownej w wysokości 0,06% ceny nabycia przed- miotu umowy określonej w § 5 ust. 1 za każdy dzień zwłoki, łącznie nie więcej jednak niż 10% ceny nabycia przedmiotu umowy określonej w § 5 ust.1”, które są postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu postę- powania cywilnego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone; i przyjęciu zobowiązania ww. przedsiębiorcy do podjęcia działań zmierzających do zaniechania naruszenia zbiorowych interesów konsumentów poprzez podjęcie działań ma- jących na celu aneksowanie umów istniejących w obrocie prawnym w taki sposób, że z ich treści wyeliminowane zostaną kwestionowane klauzule prawne, nakłada się na przedsię- biorcę: „NEX-BUD” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w miejscowości Orle, obowiązek wykonania tego zobowiązania w terminie dwóch tygodni od uprawomoc- nienia się niniejszej decyzji. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami), stosownie do art. 33 ust. 6 ww. ustawy i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie wła- ściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939), w związku z § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. (Dz. U. Nr 107, poz. 887) - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - nakłada się na przedsiębiorcę: „NEX-BUD” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w miejscowości Orle, obowiązek przekazania – w terminie miesiąca od uprawo- mocnienia się niniejszej decyzji - informacji o realizacji przyjętego zobowiązania. UZASADNIENIE W 2007r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej także Prezesem Urzędu, Prezesem UOKiK lub zamiennie organem antymonopolowym) przepro- wadził badania rynku usług deweloperskich. W ramach przeprowadzonych badań Delega- tura UOKiK w Gdańsku poddała analizie wzorce umowne stosowane w obrocie konsu- menckim przez deweloperów prowadzących działalność gospodarczą na terenie objętym jej właściwością miejscową. W wyniku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego (sygn. akt RGD.405-28/07/IW). Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów usta- lił, że przedsiębiorca: „NEX-BUD” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w 3 miejscowości Orle - zwany także NEX-BUD lub zamiennie Spółka, przedsiębiorca, skarżo- na) stosuje we wzorcach umownych: Umowa o wybudowanie lokalu użytkowego, Umowa o wybudowanie lokalu mieszkalnego (dot. Kamienicy Pana Jana) oraz Umowa o wybudowanie lokalu mieszkalnego (dot. Rezydencji Orłowski Jantar) (zwanych dalej także Umowami ) postanowienia, których treść można uznać za tożsame z postanowieniami wzorców umownych, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone (zwany dalej Rejestrem), o których mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego. W związku z powyższym, postanowieniem nr 347 z dnia 23 lipca 2008r. – wszczęte zostało z urzędu postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, zdefiniowanych w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm. – zwanej dalej także ustawą o ochronie konkurencji i konsumentów lub zamiennie ustawą antymonopolową), poprzez stosowanie we wzorcach umownych: Umowa o wybudowa- nie lokalu użytkowego, Umowa o wybudowanie lokalu mieszkalnego (dot. Ka- mienicy Pana Jana) i Umowa o wybudowanie lokalu mieszkalnego (dot. Rezy- dencji Orłowski Jantar), postanowień, które zostały wpisane do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu postę- powania cywilnego. Prezes Urzędu w poczet dowodów zaliczył również materiały uzyskane od przedsię- biorcy w trakcie przeprowadzonego wcześniej pod sygnaturą akt RGD.405-28/07/IW po- stępowania wyjaśniającego. Odnosząc się do zarzutów postawionych w zawiadomieniu o wszczęciu postępowa- nia, przedsiębiorca w piśmie z dnia 8 sierpnia 2008r. podkreślił, iż jego celem „nigdy nie była działalność, która w jakikolwiek sposób miałaby na celu naruszenie interesów konsu- mentów”. Wskazał także, że niezwłocznie po otrzymaniu pisma Prezes Urzędu z dnia 23 lipca 2008r. zaprzestał „stosować praktyki, w stosunku do których wszczęte zostało postę- powanie wyjaśniające” i zdecydował się „również na niezwłoczną zmianę wzorca umowne- go i zmianę klauzul, w stosunku do których wszczęte zostało postępowanie wyjaśniające”. Ponadto Spółka poinformowała, że dotychczas, na podstawie stosowanych wzorców zawarto 52 umowy. W stosunku do konsumentów, którzy zawarli przedmiotowe umowy, a które nie zostały jeszcze wykonane, zostały przygotowane aneksy, modyfikujące treść umów w taki sposób, aby nie zawierały zakwestionowanych klauzul umownych, jak rów- nież tworzyły dla konsumenta przejrzystą sytuację prawną w zakresie wzajemnych praw i obowiązków stron umowy. W pozostałych przypadkach, gdzie umowy zostały wykonane w postaci umowy no- tarialnej, przenoszącej własność poszczególnych lokali na konsumentów Spółka oświadczy- ła , że „żadna ze wskazanych klauzul niedozwolonych nigdy nie została wobec konsumenta zastosowana”. Ponadto w każdym akcie notarialnym zastosowano zapis: „…Strony oświad- czają, że w związku z zawarciem niniejszej umowy wygasły pomiędzy nimi wszelkie rosz- czenia wynikające z umowy przedwstępnej z dnia …., za wyjątkiem uprawnień kupujących dotyczących rękojmi i gwarancji …”, który ostatecznie anuluje umowy przedwstępne. Ponadto NEX-BUD poinformował, iż konsumentom, którzy zawarli przedmiotowe umowy i nie zostały wykonane, przedstawiona została propozycja zawarcia aneksów, które nie zawierają zakwestionowanych klauzul umownych wraz z informacją o toczącym się postępowaniu. 4 Równocześnie przedsiębiorca zaznaczył, iż zakwestionowane przez Prezesa UOKiK klauzule umowne nigdy nie zostały w praktyce wykorzystane, a Spółka „bez żadnych ujemnych dla konsumentów konsekwencji wyrażała zgodę np. na przedłużenie terminów płatności, w szczególności nie odstępowała z tego powodu od umowy oraz nie pobierała odsetek”. Skarżona zadeklarowała jednocześnie, że w celu zapewnienia jak największej ochro- ny i poszanowania interesów konsumenta oraz szybkiego zakończenia postępowania zo- bowiązuje się do współdziałania z Urzędem. Spółka przekazała sprawozdanie finansowe określające wielkość przychodów uzy- skanych za 2007r. Prezes Urzędu ustalił następujący stan faktyczny. „NEX-BUD” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w miejscowości Orle została zarejestrowana w KRS pod nr 0000251988. W zakresie działania przedsiębiorcy jest m.in.: – budownictwo, – kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, – wynajem nieruchomości na własny rachunek, – pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, – zagospodarowanie i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. W kontaktach z klientami Spółka posługuje się projektami umów, które następnie - jeżeli konsumenci zdecydują się skorzystać z jego oferty - są podpisywane. Projekty umów przedstawiane konsumentom, przygotowane z góry, przed zawar- ciem umowy, zawierają gotowe, jednolite postanowienia, wpisywane następnie do kon- kretnych umów podpisywanych z klientami, stanowiąc tym samym wzorzec umowy w ro- zumieniu art. 384 § 1 k.c. Stosowane przez przedsiębiorcę projekty wzorców umów tj.: Umowa o wybudowanie lokalu użytkowego i Umowa o wybudowanie lo- kalu mieszkalnego (dot. Kamienicy Pana Jana) i Umowa o wybudowanie lokalu mieszkalnego (dot. Rezydencji Orłowski Jantar) zawierają między innymi następu- jące postanowienie umowne: 1. Umowa o wybudowanie lokalu użytkowego i Umowa o wybudowanie lokalu mieszkalnego (dot. Kamienicy Pana Jana): a) „(…) W przypadku zmiany stawki podatku VAT, cena brutto lokalu ulegnie odpowiedniej zmianie„ - zapis zawarty w § 6 pkt 1 . b) „Terminy, o których mowa w ust.1, mogą ulec przedłużeniu w przypadku zaistnienia okoliczności uniemożliwiających realizację inwestycji, za które Inwestor nie ponosi odpo- wiedzialności, w szczególności takich jak: • decyzje władz, sądów, organów administracyjnych uniemożliwiające zakazujące prowadzenia inwestycji lub nakazujące jej wstrzymanie • katastrofy, klęski żywiołowe, pożary, zalania, itp. • warunki atmosferyczne uniemożliwiające prowadzenie inwestycji • wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia publiczne 5 • brak decyzji władz, sądów, organów administracyjnych umożliwiających zakoń- czenie lub realizację inwestycji oraz nie dokonanie zapłaty wszelkich należności wynikających z niniejszej Umowy przez Kupującego na rzecz Inwestora.” - zapis zawarty w § 7 pkt 2. c) „W przypadku nie stawienia się na odbiór Kupującego, mimo skutecznego wyznacze- nia daty odbioru, Inwestor ma prawo dokonać odbioru jednostronnego, sporządzając na tę okoliczność protokół i podpisując go jednostronnie.” – zapis zawarty w § 8 pkt 3. d) „Sprawy sporne dotyczące niniejszej umowy rozstrzygać będzie Sąd właściwy miej- scowo dla Inwestora.” – zapis zawarty w § 16. 2. Umowa o wybudowanie lokalu mieszkalnego (dot. Rezydencji Orłow- ski Jantar): a) „W przypadku gdy w wyniku dokonania pomiarów powykonawczych, wystąpi różni- ca powierzchni lokalu w stosunku do projektowanej powierzchni użytkowej lokalu i różnica ta będzie większa niż 3%, cena 1m2 powierzchni stanowiącej różnicę bę- dzie przedmiotem negocjacji” - zapis zawarty w § 3 pkt 6. b) „(…) W przypadku zmiany stawki podatku VAT, cena brutto lokalu ulegnie odpo- wiedniej zmianie” – zapis zawarty w § 5 pkt 1. c) „Terminy, o których mowa w ust.1, mogą ulec przedłużeniu w przypadku zaistnie- nia okoliczności uniemożliwiających realizację inwestycji, za które Inwestor nie po- nosi odpowiedzialności, w szczególności takich jak: • decyzje władz, sądów, organów administracyjnych uniemożliwiające zakazują- ce prowadzenia inwestycji lub nakazujące jej wstrzymanie • katastrofy, klęski żywiołowe, pożary, zalania, itp. • warunki atmosferyczne uniemożliwiające prowadzenie inwestycji • wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia publiczne • brak decyzji władz, sądów, organów administracyjnych umożliwiających za- kończenie lub realizację inwestycji oraz nie dokonanie zapłaty wszelkich należności wynikających z niniejszej Umowy przez Kupującego na rzecz Inwestora.” – zapis zawarty w § 6 pkt 2. d) „Strony zgodnie ustalają, że w przypadku zwłoki Inwestora w wydaniu lokalu mieszkalnego z przyczyn innych aniżeli określonych w ust. 2 Kupującemu przysłu- guje prawo naliczania kary umownej w wysokości 0,06% ceny nabycia przedmiotu umowy określonej w § 5 ust.1 za każdy dzień zwłoki , łącznie nie więcej jednak niż 10% ceny nabycia przedmiotu umowy określonej w § 5 ust.1”. – zapis zawarty w § 6 pkt 3. e) „(…) W przypadku nie stawienia się na odbiór Kupującego, mimo skutecznego wy- znaczenia daty odbioru, Inwestor ma prawo dokonać odbioru jednostronnego, spo- rządzając na tę okoliczność protokół i podpisując go jednostronnie.” – zapis zawarty w § 7 pkt 4. f) „Sprawy sporne dotyczące niniejszej umowy rozstrzygać będzie Sąd właściwy miej- scowo dla Inwestora.” – zapis zawarty w § 15, 6 które są postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu postę- powania cywilnego do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. W trakcie prowadzonego postępowania w sprawie NEX-BUD wniósł o wydanie decy- zji w trybie art. 28 ust. 1 ustawy antymonopolowej i zobowiązał się do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniom oraz zaniechania działań powodujących naru- szenie zbiorowych interesów konsumentów. NEX-BUD poinformował także, że od dnia 8 sierpnia 2008r. stosuje nowe wzorce umowne, które nie zawierają kwestionowanych przez Prezesa UOKiK niedozwolonych po- stanowień. Mając na uwadze zebrany materiał dowodowy, Prezes Urzędu zważył, co następuje: Możliwość rozstrzygnięcia sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie konku- rencji i konsumentów uzależniona jest od uprzedniego stwierdzenia, czy zagrożony został w niej interes publicznoprawny. Jeżeli przesłanka taka nie występuje, Prezes Urzędu nie jest upoważniony do realizacji zasadniczego celu ustawy, którym, zgodnie z zapisem art. 1 ust. 1, jest określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interes ó w przedsiębiorców i konsument ó w. W ocenie organu antymonopolowego rozpatrywana sprawa ma charakter publicz- noprawny, albowiem wiąże się i dotyczy ochrony interesu szerszej grupy konsumentów, którzy są lub mogą być klientami przedsiębiorcy NEX-BUD. Zbiorowe interesy konsumentów podlegają ochronie przed działaniami przedsiębiorców, które są sprzeczne z prawem, zasadami współżycia społecznego i dobrymi obyczajami. „NEX-BUD” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w miejscowości Orle jest przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, zgodnie z którym, pod pojęciem tym rozumie się m.in. przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej. Ustawa z dnia 2 lipca 2004r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jednolity: Dz. U. z 2007r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.) w art. 4 stanowi, że: 1) Przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy jest osoba fizyczna, osoba prawna i jed- nostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą. 2) Za przedsiębiorców uznaje się także wspólników spółki cywilnej w zakresie wy- konywanej przez nich działalności gospodarczej. Skarżonemu przedsiębiorcy postawiono zarzut naruszenia art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, który stanowi o tym, że „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. ” Zgodnie z ust. 2 te- goż artykułu „Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się go- dzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: 1) stosowanie postano- wień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego […] .” Aby działania przedsiębiorcy mogły zostać uznane za sprzeczne z powołanym wyżej przepisem art. 24 ustawy antymonopolowej, należy wykazać, że spełniają one łącznie na- stępujące przesłanki: – ujawniają się w obrocie konsumenckim, a więc dotyczą relacji przedsiębiorca- konsument, 7 – stanowią działanie bezprawne, – naruszają zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z art. 4 pkt 12 ustawy antymonopolowej i art. 22 1 Kodeksu cywilnego za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej nie związanej bezpo- średnio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. W niniejszej sprawie fakt zawiera- nia umów sprzedaży lokali mieszkalnych z konsumentami pozostaje poza sporem, co prze- sądza o uznaniu, iż pierwsza z ww. przesłanek jest spełniona. Co do drugiej przesłanki, tj. bezprawności, rozumianej jako działanie sprzeczne z przepisami prawa podnieść należy, iż przedsiębiorcy postawiony został zarzut naruszenia art. 24 ust 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegający na stosowaniu w umowach zawieranych z konsumentami postanowień wzorca umowy, które zostały wpisane do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego. Zakaz stosowania postanowień wpisanych do Rejestru dotyczy nie tylko tego przed- siębiorcy, przeciwko któremu zapadł wyrok w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, lecz również innych przedsiębiorców. Art. 479 43 K.p.c. rozszerza prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie, tj. innych przedsiębiorców. Skutek tzw. prawomocności rozszerzonej następuje od chwili wpisania wzorca umowy do Rejestru, prowadzonego przez Prezesa Urzędu. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w Rejestrze jest to, że posłużenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, że od tego mo- mentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Po- wyższe stanowisko Prezesa Urzędu zgodne jest z orzecznictwem Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdził, iż „… stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedo- zwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konku- rencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo- że być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powyższej uchwały Sąd uznał m.in., że „ (…) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje również przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przesta- wieniu wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postano- wienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stoso- wanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powyżej rozszerzająca wykładnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje również uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a także orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektyw- ności (…)”. Nie jest zatem konieczna dokładna oraz literalna identyczność klauzuli wpisanej do Rejestru i klauzuli z nią porównywanej. Stąd też niedozwolone będą również postanowie- nia umów, mieszczące się w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru, której treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści tak samo godzi w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do Rejestru. 8 W zakresie punktu I sentencji decyzji, oceniana praktyka dotyczy stosowania posta- nowień wzorców umów, które zostały wpisane do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c. W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane w niniejszym postępowaniu, zapisy sto- sowanych wzorców umownych: 1) Umowa o wybudowanie lokalu użytkowego, Umowa o wybudowanie lokalu mieszkalnego (dot. Kamienicy Pana Jana) i Umowa o wybudowanie loka- lu mieszkalnego (dot. Rezydencji Orłowski Jantar) stosowane przez NEX-BUD są tożsame z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanymi do Rejestru, co może stanowić narusze- nie art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Po pierwsze , postanowienie w § 6 pkt 1 i § 5 pkt 1 ww. umów o treści: „(…) W przy- padku zmiany stawki podatku VAT, cena brutto lokalu ulegnie odpowiedniej zmianie”, na- leży uznać za tożsame z treścią klauzuli wpisanej do Rejestru w pozycji 885, uznaną uprzednio wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Kon- sumentów za niedozwolone postanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 18 maja 2005 r., (sygn. akt XVII AmC 86/03) Sąd uznał za niedozwolone, postanowienie umowne, o treści: „ Do ceny zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny .” W uzasadnieniu tego wy- roku Sąd stwierdził, iż w jego ocenie, ta „klauzula narusza art. 385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 20 k.c., gdyż przewidując możliwość podniesienia ceny pozwany nie przewidział moż- liwości odstąpienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem Sądu wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezależne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest, zatem wzrostem ceny i konsument musi mieć bez- względnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odstąpienia od umo- wy”. Treść § 6 pkt 1 ww. umów stosowanych przez NEX-BUD przewidujących zmiany cen, uzależnione od wysokości stawki podatku VAT również nie ustanawia po stronie konsu- menta, nabywcy nieruchomości, prawa do odstąpienia od umowy w przypadku, gdy final- na cena ulegnie zmianie. Zatem skutek stosowania tego postanowienia jest identyczny do tego, które zostało wpisane pod poz. 885 do Rejestru tzn. pozbawia konsumenta możliwo- ści odstąpienia od umowy w przypadku zmiany ceny. Tym samym, mimo różnic w sformu- łowaniu treści, należy stwierdzić tożsamość porównywanych powyżej klauzul. Tak więc przeprowadzone porównanie postanowień wzorców umowy stosowanych przez NEX-BUD z wymienioną wyżej klauzulą uznaną wcześniej przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwoloną i wpisaną do Rejestru, jednoznacznie wskazuje na tożsa- mość skutków wywoływanych przez oba postanowienia, której nie naruszają różnice w treści użytych sformułowań i wyrazów. Po drugie , postanowienie w § 7 pkt 2 i w § 6 pkt 2 ww. umów o treści: „Terminy, o których mowa w ust.1, mogą ulec przedłużeniu w przypadku zaistnienia okoliczności unie- możliwiających realizację inwestycji, za które Inwestor nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności takich jak: • decyzje władz, sądów, organów administracyjnych uniemożliwiające zakazujące prowadzenia inwestycji lub nakazujące jej wstrzymanie • katastrofy, klęski żywiołowe, pożary, zalania, itp. • warunki atmosferyczne uniemożliwiające prowadzenie inwestycji • wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia publiczne 9 • brak decyzji władz, sądów, organów administracyjnych umożliwiających zakoń- czenie lub realizację inwestycji oraz nie dokonanie zapłaty wszelkich należności wynikających z niniejszej Umowy przez Kupującego na rzecz Inwestora” należy uznać za tożsame z treścią klauzuli wpisanej do Rejestru w pozycji 921 uznanej wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochro- ny Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienie umowne. Wyrokiem wydanym w dniu 17 sierpnia 2006 r., (sygn. akt XVII AmC 100/05) Sąd uznał za niedozwolone postanowienie umowne o treści: „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zakończenia inwestycji, wynikających z przyczyn od niego niezależnych w tym w szczególności siły wyższej, przy czym zobowiązany jest o takiej zmianie poinformo- wać pisemnie nabywcę z odpowiednim wyjaśnieniem i wskazaniem nowego terminu. Fron- ton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zakończenia inwestycji wynikających z przy- czyn od niego niezależnych w tym w szczególności: a. siły wyższej, b. działań organów administracyjnych, c. działań nabywcy, przy czym zobowiązany jest o takiej zmianie poin- formować pisemnie nabywcę z odpowiednim wyjaśnieniem i wskazaniem nowego termi- nu” . Porównywanie kwestionowanego postanowienia umownego do wskazanej klauzuli, prowa- dzi do wniosku, iż wywołują one identyczne, tożsame konsekwencje dla konsumenta. Wymienione postanowienie umowne skutkuje bowiem ograniczeniem, bądź wyłączeniem odpowiedzialności dewelopera za niewykonanie zobowiązania w określonym w umowie terminie. Dodatkowo wskazać należy, iż przesłanki wyłączenia tej odpowiedzialności w kwestionowanym przez Prezesa Urzędu wzorcu umowy, podobnie jak te w wymienionym powyżej postanowieniu umownym uznanym za niedozwolone są jednakowo nieprecyzyjne i niedookreślone, umożliwiając uchylenie się przedsiębiorcy od odpowiedzialności wobec swojego kontrahenta, także wówczas, gdy spóźnienie w wykonaniu umowy jest przez nie- go zawinione. Podobnie, wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Kon- sumentów z dnia 12 listopada 2007r., sygn. akt XVII AmC 113/07, utrzymanym wyrokiem Sądu Apelacyjnego z dnia 8 sierpnia 2008r., sygn. akt VIACa 325/08, za niedozwolone po- stanowienie umowne uznana została klauzula wpisana do Rejestru pod poz. 1598 o treści: „ Strony tej umowy postanawiają nadto, że termin wydania lokalu w posiadanie stronie zobowiązanej do zakupu może ulec zmianie na skutek okoliczności za które strona zobo- wiązana do sprzedaży nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności w przypadku zaist- nienia okoliczności, wymagających akceptacji instytucji lub (np. wydanie zgody na użyt- kowanie budynku) lub opóźnienia w uiszczeniu ceny sprzedaży przez stronę zobowiązaną do zakupu; przesunięcie terminu do trzech miesięcy nie stanowi zwłoki strony zobowiąza- nej do sprzedaży”. Rozpatrując pozew wniesiony przez Prezesa Urzędu, SOKiK uznał, że zapis ten narusza art. 385 § 2 k.p.c. W uzasadnieniu wyroku wskazano, iż uwolnienie się dewelopera od odpowiedzialności za opóźnienia w realizacji inwestycji spowodowane oko- licznościami zewnętrznymi, na które nie ma on wpływu, sankcjonuje w istocie możliwość jednostronnej zmiany terminu zakończenia budowy, wyłączając w takim wypadku odpo- wiedzialność z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania. Wynikająca stąd niepewność konsumenta co do rzeczywistego terminu uzyskania mieszkania narusza jego interes, a decydująca w tym względzie rola przedsiębiorcy przesądza o rażącym charakterze tego naruszenia. Sąd wskazał nadto, iż czynniki zewnętrzne, na które inwestor nie ma wpływu, zawsze oceniane być winny przy zachowaniu właściwego profesjonaliście miernika wyso- kiej staranności, co z kolei stwarza po stronie przedsiębiorcy obowiązek określenia terminu realizacji inwestycji w sposób dokładny i realny, przy uwzględnieniu wszelkich, wpływają- 10 cych na opóźnienie, a dyktowanych przez doświadczenie rynkowe, okoliczności (art. 355 § 2 k.c.). W uzasadnieniu wyroku podniesiono również, że wyliczenie w rozpatrywanym wzorcu umownym zdarzeń egzoneracyjnych jest nieprawidłowym wyliczeniem przykłado- wych zdarzeń „niezależnych” od inwestora, skoro zawiera okoliczności, za które nie pono- siłby on odpowiedzialności wraz z okolicznościami, które stanowiłyby jej podstawę. Posta- nowienie umowne o takiej treści nie może więc zostać uznane za dozwolone, skoro pozwa- la przedsiębiorcy na wyłączenie odpowiedzialności za wszelkie opóźnienia spowodowane jego zaniedbaniem. Tak, więc przeprowadzone porównanie postanowienia: wzorca umowy stosowanego przez NEX-BUD z wymienioną wyżej klauzulą uznaną wcześniej przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwoloną i wpisaną do Rejestru, jednoznacznie wskazuje na tożsa- mość treści porównywanych postanowień, której nie naruszają różnice w zakresie użytych sformułowań i wyrazów. Po trzecie , postanowienie w § 8 pkt 3 i w § 7 pkt 4 ww. umów o treści: „ (…) W przy- padku nie stawienia się na odbiór Kupującego, mimo skutecznego wyznaczenia daty od- bioru, Inwestor ma prawo dokonać odbioru jednostronnego, sporządzając na tę okolicz- ność protokół i podpisując go jednostronnie”, należy uznać za tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru pod pozycją: 364, uznaną uprzednio wyrokiem Sądu Okręgowego w Warsza- wie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 22 listopada 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 55/03), za niedozwolone postanowienia umowne. W wyroku tym SOKiK uznał za niedozwolone, postanowienia umowne o treści: „W razie niestawiennictwa Kupującego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedający dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i będzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedającego umowy w tym zakre- sie. Strony zgodnie ustalają, że w takim przypadku Sprzedający upoważniony jest do wy- stawienia odpowiedniej faktury”. W uzasadnieniu do wyroku Sąd stwierdził, iż „Zapis po- stanowienia umownego (...) wzorca jest niedozwolony, gdyż umożliwia pozwanemu bez obecności konsumenta dokonać odbioru lokalu i zwolnić się z odpowiedzialności za niewy- konanie lub nienależyte wykonanie umowy wobec konsumenta, co w świetle art. 385 3 pkt 9 k.c. stanowi niedozwoloną klauzulę, gdyż postanowienie to rażąco narusza interes kon- sumenta.” Sąd wskazał jednocześnie, iż postanowienie umożliwiające, kosztem interesu konsumenta, uznanie sporządzonego pod jego nieobecność jednostronnego protokołu od- bioru lokalu za równoważny z tym podpisanym przez obie strony umowy jest sprzeczne z treścią przepisu art. 385 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 9 k.c., gdyż przyznaje kontrahentowi kon- sumenta prawo do dokonywania wiążącej interpretacji umowy. Również treść postanowienia stosowanego przez NEX-BUD przewiduje, iż przedsiębiorca ma prawo dokonania jednostronnego odbioru lokalu i sporządzania stosownego protokołu i podpisania go, co narusza wskazane przez Sąd w uzasadnieniu do ww. wyroku prawa konsumenta. Z tych też względów Prezes UOKiK uznał wymienione zapisy za tożsame, czego nie naru- szają odmienności wynikające z różnic w sformułowaniu i użytych zwrotach porównywa- nych klauzul. Reasumując za wykazane i udowodnione uznać należy, iż kwestionowane postanowienia, zawarte we wzorcu umownym, stosowanym przez przedsiębiorcę, mieszczą się w hipotezie wymienionej klauzuli, wpisanej do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Po czwarte, postanowienie w § 16 i w § 15 ww. umów o treści: „Sprawy sporne doty- czące niniejszej umowy rozstrzygać będzie Sąd właściwy miejscowo dla Inwestora”, należy uznać za tożsame z treścią klauzuli wpisanej do Rejestru pod numerem 1007. 11 Wyrokiem SOKiK z dnia 23 listopada 2006r. (sygn. akt XVII Amc 156/05), za niedozwolone uznane zostało postanowienie o treści: „Spory wynikające z wykonania tej umowy roz- strzygać będzie Sąd właściwy dla siedziby spółki” . Wyniki analizy porównawczej postanowienia zawartego we wzorcu stosowanym przez przedsiębiorcę z klauzulą umieszczoną w Rejestrze pozwalają na stwierdzenie, że - pomi- mo braku identyczności literalnej – stosowanie jego wywołuje tożsame skutki, bowiem w przypadku powstania sporu na tle wykonywania umowy, zapisy te bezprawnie narzucają konsumentom właściwość miejscową sądu i ograniczają ich prawa do wytoczenia powódz- twa, wynikające z przepisów K.p.c. o właściwości ogólnej i przemiennej. Zgodnie z ustawą z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 269 ze zm.) mówiąc o właściwości miejscowej, można wyróżnić właściwość: ogólną, przemienną i wyłączną. Zasadę w zakresie właściwości miejscowej określa art. 27 § 1 K.p.c. stanowiąc, że „Powództwo wytacza się przed sąd pierwszej instancji, w którego okręgu pozwany ma miejsce zamieszkania”. Właściwość wyłączna dotyczy powództw zwią- zanych m.in. prawem rzeczowym na nieruchomości, dziedziczeniem, stosunkami pomiędzy rodzicami i dziećmi. Przepisy dotyczące właściwości przemiennej przewidują możliwość wytoczenia powództwa o ustalenie istnienia umowy, jej wykonania, rozwiązania lub unie- ważnienia, jak też o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, przed sądem właściwym dla miejsca jej wykonania. W razie wątpliwości, miejsce to powinno być stwierdzone dokumentem. Przepisy art. 31 i nast. K.p.c. umożliwiają po- wodowi dokonanie wyboru pomiędzy sądem właściwości ogólnej, a innym sądem ozna- czonym w tych przepisach, w zależności od tego, który sąd jest dla niego dogodniejszy. 1 Nie jest zatem dopuszczalne narzucenie właściwości przemiennej przez jedną ze stron stosunku prawnego/umowy, a jedynie następczy jej wybór w chwili powstania roszczenia wynikającego z umowy. Artykuł 46 K.p.c. przewiduje możliwość zawarcia tzw. umowy prorogacyjnej, polegającej na tym, że strony mogą umówić się na piśmie o poddanie sądowi pierwszej instancji, który według ustawy nie jest miejscowo właściwy, sporu już wynikłego lub sporów mogących wyniknąć w przyszłości z oznaczonego stosunku prawnego. Sąd ten, jeżeli strony nie postanowiły inaczej, będzie wówczas sądem wyłącznie właściwym. W świetle przytoczonego przepisu możliwe jest odejście od generalnego modelu właściwości ogólnej, jednak tylko wtedy, gdy jest to przedmiotem indywidualnego uzgodnienia umownego. Skuteczność takiej umowy zależy zatem od zgodnego wyrażenia woli stron. Tak więc w rozpatrywanym przypadku, w sytuacji konieczności rozwiązywania sporu na drodze sądowej w grę wchodzą tylko dwie właściwości, tj. ogólna i przemienna. Według właściwości ogólnej, jeżeli powodem jest konsument, to powództwo powinno zostać wnie- sione do sądu właściwego dla siedziby przedsiębiorcy (art. 30 K.p.c.). Jeżeli natomiast po- wodem jest przedsiębiorca, to sądem właściwym jest sąd, w którego okręgu konsument ma miejsce zamieszkania (art. 27 § 1 k.p.c.). W przypadku właściwości przemiennej doty- czącej roszczeń wynikających z zawartej umowy, właściwym będzie sąd miejsca wykona- nia tej umowy. Jak wynika z powyższego, nie w każdym przypadku sądem właściwym bę- dzie sąd właściwy wskazany we wzorcach stosowanych przez NEX-BUD. Przedsiębiorca narzucając konsumentowi ograniczenie możliwości dochodzenia roszczeń powstałych na tle wykonywania umowy przyczynia się do pogorszenia jego sytuacji, co może być źródłem niewygody i niepotrzebnej straty czasu, a także zbędnych wydatków. Zapis taki utrudnia mu ponadto skuteczną realizację konstytucyjnego prawa do sądu. 2 1 Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom I. Pod redakcją K. Piaseckiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 1996r., str. 164. 2 Wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 25 maja 2005r., sygn. akt XVII Ama 46/04. 12 Po piąte, postanowienie zawarte w § 3 pkt 6 Umowy o wybudowanie lokalu miesz- kalnego (dot. Rezydencji Orłowski Jantar) o treści: „W przypadku gdy w wyniku do- konania pomiarów powykonawczych, wystąpi różnica powierzchni lokalu w stosunku do projektowanej powierzchni użytkowej lokalu i różnica ta będzie większa niż 3%, cena 1m2 powierzchni stanowiącej różnicę będzie przedmiotem negocjacji”, należy uznać za tożsame z treścią klauzuli wpisanej do Rejestru pod pozycją 227, uznaną uprzednio wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienia umowne. W wyroku z dnia 10 października 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 47/03) SOKiK uznał za nie- dozwolone, postanowienie umowne, wpisane następnie do Rejestru pod poz. 227, o treści: „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie ”. W uzasadnieniu wyroku, SOKiK zważył, iż „Powyższe postanowienia umowne przewidują bowiem możliwość zmiany przez pozwanego ceny lokalu na skutek możliwości wahań w rzeczywistej powierzchni lo- kalu w stosunku do tej określonej przy zawieraniu umowy. Jednocześnie powyższe wzorce umowy nie przewidują, w przypadku podwyższenia ceny lokalu w trakcie realizacji umowy dla konsumenta prawa do odstąpienia od umowy”. Również treść postanowienia wzorca stosowanego przez NEX-BUD przewiduje po stronie przedsiębiorcy możliwość zmiany ceny lokalu w sytuacji, gdy powierzchnia rzeczywista lo- kalu różni się od tej, ustalonej w umowie. Fakt, iż cena 1m 2 powierzchni stanowiącej róż- nicę powierzchni będzie przedmiotem negocjacji w żadnej mierze nie implikuje, ani nie przesądza o oczywistości stałości ceny, jaką konsument musi zapłacić za cały lokal. Wręcz przeciwnie, cena ta ulegnie zmianie, i jedynie skala tej zmiany uzależniona jest od wyni- ków negocjacji. Jednocześnie we wzorcu umownym brak jest ustanowionego po stronie konsumenta prawa do odstąpienia od umowy w przypadku zmiany powierzchni i ceny lo- kalu. Dwie podstawowe przesłanki, jakie SOKiK uwzględnił orzekając o abuzywności klau- zuli wpisanej do Rejestru, tzn. zagwarantowanie developerowi prawa zmiany ostatecznej ceny za lokal oraz brak możliwości bezkosztowego odstąpienia konsumenta od umowy zostały więc i w przypadku postanowienia stosowanego przez NEX-BUD spełnione. Wyniki dokonanej analizy porównawczej kwestionowanego postanowienia umownego z klauzulą wpisaną do Rejestru wskazują na jednoznaczność treści porównywanych postanowień, których nie naruszają odmienności w zakresie użytych sformułowań i wyrazów, co wskazu- je na tożsamość wywoływanych przez nie skutków. Po szóste, postanowienie zawarte w § 6 pkt 3 Umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego (dot. Rezydencji Orłowski Jantar) o treści: „Strony zgodnie ustalają, że w przypadku zwłoki Inwestora w wydaniu lokalu mieszkalnego z przyczyn innych aniżeli określonych w ust. 2 Kupującemu przysługuje prawo naliczania kary umownej w wysoko- ści 0,06% ceny nabycia przedmiotu umowy określonej w § 5 ust. 1 za każdy dzień zwłoki, łącznie nie więcej jednak niż 10% ceny nabycia przedmiotu umowy określonej w § 5 ust.1” należy uznać za tożsame z treścią klauzuli wpisanej do Rejestru pod pozycją 1201, uznaną uprzednio wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienia umowne. W wyroku z dnia 16 kwietnia 2007r. (sygn. akt XVII Amc 43/06) za niedozwoloną klauzulę umowną uznany został zapis o treści: „ W przypadku zwłoki w wydaniu kupującemu lokalu z winy sprzedającego, sprzedający zapłaci kupującemu karę umowną w wysokości równej odsetkom ustawowym za każdy dzień zwłoki nie więcej jednak niż kwotę stanowiącą 10% ceny określonej w par. 5 niniejszej umowy ”. 13 Porównywane wyżej postanowienia nie zachowują wprawdzie identycznego brzmienia, jednakże analiza ich treści prowadzi do wniosku, iż wywołują one tożsame, jednolite kon- sekwencje dla konsumenta. Wymienione tam zastrzeżenia umowne skutkują bowiem ograniczeniem bądź wyłączeniem odpowiedzialności dewelopera za niewykonanie zobo- wiązania w określonym w umowie terminie, dając kontrahentowi konsumenta możliwość zminimalizowania swojej odpowiedzialności do ściśle określonej wysokości kary umownej z tytułu zwłoki w wykonaniu swojego zobowiązania, niezależnie od okresu pozostawiania w zwłoce. Analizowane postanowienia umowne przewidują nadto nieproporcjonalne, nie- ekwiwalentne sankcje dla poszczególnych stron umowy w przypadku niewykonania przez którąś z nich warunków kontraktu. Prezes UOKiK w żaden sposób nie podważa natomiast faktu, iż kara umowna jest środkiem „prawnie dopuszczalnym”, możliwym do stosowania w umowach konsumenckich, wskazuje jednakże i podnosi, iż w analizowanym wzorcu umowy, kwestionowany zapis, w przypadku zaistnienia dłuższej zwłoki w wykonaniu na- leżnego zobowiązania, w istocie uwalnia Inwestora od odpowiedzialności za nieterminowe wykonanie zobowiązania. Płacąc karę umowną za każdy dzień zwłoki maksymalnie jednak do 10% wartości umowy, po przekroczeniu liczby dni w których kara osiągnie 10% warto- ści umowy, NEX-BUD praktycznie zwolniony zostaje z odpowiedzialności za dalsze zawi- nione przedłużenie terminu wydania lokalu. Tym samym zwalnia się z odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione przez konsumenta związane z brakiem możliwości za- mieszkania w zakupionym lokalu, jak też nie ma żadnego „interesu” i motywacji, w jak najszybszym ukończeniu już znacznie opóźnionych robót i oddania lokalu. Tak więc, w tak sformułowanym warunku kara umowna, spełnia funkcję znacząco ograniczającą odpowie- dzialność kontrahenta względem konsumenta. Klauzula taka jest wyrazem nierzetelnego postrzegania konsumenta, który narażony jest - ze względu na nieuzasadnione ogranicze- nie odpowiedzialności NEX-BUD za nieterminowe wykonania zobowiązania - na lekceważą- ce traktowanie ustalonego terminu wydania przedmiotowego lokalu, tym samym konsu- ment narażony jest na ponoszenie konsekwencji ekonomicznych, wynikających z koniecz- ności dostosowania własnej sytuacji życiowej, czy finansowej. Porównywane powyżej postanowienia, pomimo różnic w treści mają tożsamy charakter, jak też skutek ich zastosowania jest dokładnie taki sam. Ponadto, podnieść należy, iż kwe- stionowane w tym postępowaniu zapis wzorca, jak i ten wpisany już do Rejestru w obu przypadkach mają zastosowanie do umów o podobnym charakterze, stosowanych przez przedsiębiorców branży deweloperskiej, co dodatkowo pozwala na uznanie obu zapisów za identyczne w skutkach. Reasumując za wykazane i udowodnione uznać należy, iż kwestionowane posta- nowienia, zawarte we wzorcach stosowanych umów mieszczą się w hipotezach wymienio- nych klauzul wpisanych do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwo- lone – treść § 6 pkt 1 i § 5 pkt 1 Umowy o wybudowanie lokalu użytkowego, Umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego (dot. Kamienicy Pana Jana) i Umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego (dot. Rezydencji Orłowski Jantar) w klauzuli z poz. 885, treść § 8 pkt 3 i § 7 pkt 4 tych umów w klauzuli z poz. 364, treść § 16 i § 15 ww. umów w klauzuli nr 1007, natomiast treść § 3 pkt 6 i § 6 pkt 3 Umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego (dot. Rezydencji Orłowski Jantar) klauzul z poz. 227 i 1201. Także trzecią przesłankę, uznać należały za spełnioną. Mówiąc o zbiorowym intere- sie konsumentów należy zaznaczyć, że ustawa o ochronie konkurencji konsumentów nie definiuje tego pojęcia, wskazując jedynie w art. 24 ust. 3, że nie jest nim suma indywidu- alnych interesów konsumentów. Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów ma miej- sce wtedy, gdy działanie przedsiębiorcy godzi w interesy konsumentów jako zbiorowości, 14 to jest, sytuacji, gdy skierowane jest nie tylko do wyodrębnionej indywidualnie grupy kon- sumentów, lecz szerszego nieograniczonego liczbowo kręgu osób, do których dotarła i do- trzeć może oferta określonego przedsiębiorcy. W rozpatrywanej sprawie wyżej wymienione warunki zostały spełnione. Oferta usług deweloperskich zawierająca niedozwolone klauzu- le adresowana jest bowiem przez przedsiębiorcę nie do ściśle zindywidualizowanego kon- kretnego konsumenta, lecz do z góry nieokreślonej, niemożliwej do zidentyfikowania liczby aktualnych i przyszłych jego kontrahentów (konsumentów). Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności należało orzec jak w punkcie I sentencji decyzji . Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jeżeli w to- ku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zosta- nie uprawdopodobnione, że przedsiębiorca nim objęty stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 tej ustawy i zobowiąże się on do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu może, w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie, bowiem w trakcie postępowania przedsiębiorca zmienił zakwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienia umowne i zobowiązał się do aneksowania umów jeszcze niewykonanych. Jednocześnie przedstawiony Prezesowi Urzędu i oferowany obecnie konsumentom nowy wzór umowy nie zawiera już postanowień sprzecznych z prawem. W związku powyższym, na podstawie art. 28 ust 3 ustawy o ochronie konkurencji konsumentów, Prezes Urzędu nałożył na NEX-BUD obowiązek złożenia - w terminie mie- siąca od uprawomocnienia się niniejszej decyzji - informacji o realizacji przyjętego zobo- wiązania. Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w punkcie II sentencji decyzji. Stosownie do treści art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w związku z art. 479 28 § 2 K.p.c. , od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwuty- godniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów - Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gdańsku. Otrzymuje: „NEX-BUD” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ul. Morska 509 81-006 Gdyni