DOZIK-1/2025

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 1 P REZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUM ENTÓW TOMASZ CHRÓSTNY Warszawa, 1 6 lipca 2025 r. DOZIK - 1.610.6.2020. EJ.MBM Wersja jawna – informacje stanowiące tajemnicę przedsiębiorstwa oraz inne informacje prawnie chronione oznaczono: „[xxx]” DECYZJA NR DOZIK 1/2025 I. Na podstawie art. 27 ust. 1 i ust. 2 w związku z art. 24 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2024 r. poz. 1616), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznaje za praktyki naruszające zbiorowe interes y konsumentów działania Stefana Karczewskiego prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Produkcyjno - Usługowe „INBUD” Stefan Karczewski w Płocku polegające na: 1) niedopełnieniu wynikającego z art. 26 ust. 1 ustaw y z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2021 r. poz. 1445) obowiązku zawierania z nabywcami lokali mieszkalnych - sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia deweloper skiego realizowanego w Płocku przy ulicy Żyznej 47 - umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, co narusza art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2021 r. poz. 144 5) oraz godzi w zbiorowe interesy konsumentów; 2) niedopełnieniu wynikającego z art. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2021 r. poz. 1445) obowiązku zapewnienia nabywcom lokali mie szkalnych – sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego w Płocku przy ulicy Żyznej 47 – co najmniej jednego ze środków ochrony, o których mowa w tym przepisie, co narusza art. 4 w związku z art. 37 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2021 r. poz. 1445) oraz godzi w zbiorowe interesy konsumentów i stwierdza zaniechanie ich stosowania z dniem 26 kwietnia 2018 r. II. Na podstawie art. 27 ust. 4 w związku z art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2024 r. poz. 1616) Prezes Urzędu Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 2 Ochrony Konkurencji i Konsumentów nakłada na Stefana Karczewskiego prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Produkcyjno - Usługowe „INBUD” Stefan Karczewski w Płocku obowiązek usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesó w konsumentów, w związku z praktykami wskazanymi w pkt I sentencji niniejszej decyzji, poprzez: 1) s kierowanie listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru – w terminie miesiąca od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji – do konsumentów będących nabywcam i lokali mieszkalnych sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego w Płocku przy ulicy Żyznej 47 (o których to nabywcach mowa w pkt I sentencji niniejszej decyzji), w sposób czytelny i zrozumiały informacji o treści: Szanowna Pani/Szanowny Panie, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w decyzji nr DOZIK - 1/ 2025, na podstawie art. 27 ust. 1 i ust. 2 w związku z art. 24 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2024 r. poz. 1616 ), uznał za praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów działania Stefana Karczewskiego prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Produkcyjno - Usługowe „INBUD” Stefan Karczewski w Płocku polegające na: - niedop ełnieniu wynikającego z art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2021 r. poz. 1445) obowiązku zawierania z nabywcami lokali mieszkalnych - sprzed awanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego w Płocku przy ulicy Żyznej 47 - umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, co narusza art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2021 r. poz. 1445) oraz godzi w zbiorowe interesy konsumentów; - niedopełnieniu wynikającego z art. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2021 r. poz. 14 45) obowiązku zapewnienia nabywcom lokali mieszkalnych – sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego w Płocku przy ulicy Żyznej 47 – co najmniej jednego ze środków ochrony, o których mowa w tym przepisie, c o narusza art. 4 w związku z art. 37 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2021 r. poz. 1445) oraz godzi w zbiorowe interesy konsumentów i stwierdził zaniechanie stosowania tych prak tyk. Decyzja Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nr DOZIK - 1/ 2025 dostępna jest pod adresem internetowym www.uokik.gov.pl. Decyzja ta jest prawomocna. W związku z ww. decyzją nr DOZIK - 1/ 2025 proponuję Pani/Panu zawarcie umowy deweloperskiej d otyczącej lokalu mieszkalnego - sprzedawanego w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego w Płocku przy ulicy Żyznej 47 w formie aktu notarialnego. Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 3 wykonywane w związku z zawieraniem umowy dewelope rskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. Wyrażenie przez Panią/Pana zgody na zawarc ie ww. umowy powinno nastąpić pisemnie poprzez skierowanie listu na adres: Stefan Karczewski Przedsiębiorstwo Produkcyjno - Usługowe „INBUD” Stefan Karczewski, al. Jana Kilińskiego 41, 09 - 402 Płock w terminie dwóch miesięcy od otrzymania niniejszego pisma. Jeżeli będzie już możliwe zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, proponowanie konsumentom zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego n ie będzie konieczne. W takiej sytuacji Stefan Karczewski prowadzący działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Produkcyjno - Usługowe „INBUD” Stefan Karczewski w Płocku obowiązany będzie do zastąpienia w listach powyższego aka pitu, akapitem o następującej treści: W związku z ww. decyzją nr DOZIK - 1/ 2025 proponuję Pani/Panu zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego sprzedawanego w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego w Płocku przy ulicy Ży znej 47 i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Wyrażenie przez Panią/Pana zgody na zawarcie ww. umowy powinno nastąpić pisemnie poprzez skierowanie listu na adres: Stefan Karczewski Przedsiębiorstwo Produkcyjno - Usługowe „INBUD” Stefan Karczewski , al. Jana Kilińskiego 41, 09 - 402 Płock w terminie dwóch miesięcy od otrzymania niniejszego pisma. 2) z awarcie z nabywcami lokali mieszkalnych sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego w Płocku przy ulicy Żyznej 47, którzy wyrażą na to zgodę w sposób określony w pkt II.1 sentencji niniejszej decyzji, umów deweloperskich dotyczących lokalu mieszkalnego - sprzedawanego w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego w Płocku przy ulicy Żyznej 47 w formie aktu notarialnego, w ter minie miesiąca od otrzymania przez Stefana Karczewskiego prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Produkcyjno - Usługowe „INBUD” Stefan Karczewski w Płocku informacji o wyrażeniu ww. zgody przez konsumentów. Umowa deweloperska będzie z awierała wszystkie elementy wymagane przepisami prawa, przy czym: a) cena nabycia prawa będzie taka sama jak w umowie rezerwacyjnej, b) dotychczasowe wpłaty dokonane przez konsumenta zostaną zaliczone na poczet ceny, a zapłata pozostałej części ceny nastąpi po z awarciu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Jeżeli będzie już możliwe zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywc ę, zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego nie będzie konieczne. W takiej sytuacji Stefan Karczewski prowadzący działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Produkcyjno - Usługowe „INBUD” Stefan Karczewski w Płocku obowiązany będzie do usunięcia trwających skutków naruszenia poprzez zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego sprzedawanego w Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 4 ramach przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego w Płocku przy ulicy Żyznej 47 i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, w terminie miesiąca od otrzymania informacji o wyrażeniu przez konsumentów zgody określonej w pkt II.1 sentencji niniejszej decyzji, przy czym: a) cena nabycia prawa będzie taka sama jak w umowie rezerwacyjnej, b) dotychczasowe wpłaty dokonane przez konsumenta zostaną zaliczone na poczet ceny, a zapłata pozostałej części ceny nastąpi po zawarciu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. 3) z apewnienie, w przypadku dokonywania nowych wpłat przez konsumentów (nabywców lokali mieszkalnych sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego w Płocku przy ulicy Żyznej 47) jednego z następujących środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywców: otwartego mieszkaniowego ra chunku powierniczego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. III. Na podstawie art. 77 ust. 1 i art. 80 w związku z art. 83 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2024 r. poz. 1616) w związku z art. 263 § 1 i art. 264 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2024 r. poz. 572 ) , Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów obciąża Stefana Karczewskiego prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorst wo Produkcyjno - Usługowe „INBUD” Stefan Karczewski w Płocku kosztami postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów , wskazanego w punkcie I sentencji niniejszej decyzji , w kwocie 117,80 zł (słownie: sto siedemnaście złotych osiemdziesiąt groszy) oraz zobowiązuje Stefana Karczewskiego prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Produkcyjno - Usługowe „INBUD” Stefan Karczewski w Płocku do zwrotu tych kosztów Prezesowi Urzę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji. UZASADNIENIE Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej jako: „Prezes Urzędu”) przeprowadził postępowanie wyjaśniające (sygn. DOZIK - 403.4.1 8.MMi.EJ) mające na celu wstępne ustalenie, czy w procesie oferowania i realizacji przez Stefana Karczewskiego prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Produkcyjno - Usługowe „INBUD” Stefan Karczewski w Płocku (dalej także jako: „Przed siębiorca”, „Deweloper” lub „INBUD”) lokali mieszkalnych w ramach inwestycji Osiedle nad Rosicą, usytuowanej przy ul. Żyznej w Płocku, nastąpiło naruszenie uzasadniające wszczęcie postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Postępowanie to zostało wszczęte w wyniku sygnału, który wpłynął od prokuratora Prokuratury Okręgowej w Płocku. Zgłoszone przez prokuratora nieprawidłowości dotyczyły m.in. tego, że wbrew przepisom ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywc y lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2021 r. poz. 1445; dalej jako: „ustawa deweloperska”) w trakcie sprzedaży lokali mieszkalnych , Przedsiębiorca nie zawierał z nabywcami umów Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 5 deweloperskich, a jedynie umowy rezerwacyjne, które zobowiąz ywały nabywcę do wpłaty tzw. opłat rezerwacyjnych oraz nie zapewniał konsumentom środków ochrony wymienionych w art. 4 ustawy deweloperskiej. Analiza zebranego w toku postępowania wyjaśniającego materiału dowodowego prowadziła do wniosku, że w przedmiotowe j sprawie zachodziło podejrzenie stosowania przez Dewelopera praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów , o których mowa w art. 24 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2024 r. poz. 1616 ; dalej jak o: „ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów” lub „uokik”). W związku z tym, 26 października 2020 r. Prezes Urzędu postanowił o wszczęciu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów w związku z podejrzeniem stosowania prz ez Przedsiębiorcę praktyk polegających na: 1) niedopełnieniu wynikającego z art. 26 ust. 1 ustawy deweloperskiej obowiązku zawierania z nabywcami lokali mieszkalnych - sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego w Płocku przy ulicy Żyznej 47 (dalej także jako: „przedsięwzięcie Żyzna 47”) - umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, 2) niedopełnieniu wynikającego z art. 4 ustawy deweloperskiej obowiązku zapewnienia nabywcom lokali mieszkalnych – sprzedawanych w ramach przedsięw zięcia deweloperskiego realizowanego w Płocku przy ulicy Żyznej 47 – co najmniej jednego ze środków ochrony, o których mowa w tym przepisie. Postanowieniem z dnia 26 października 2020 r. Prezes Urzędu zaliczył w poczet dowodów we wszczętym wobec Przedsiębi orcy postępowaniu w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów materiał dowodowy zgromadzony w trakcie postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego pod sygn. DOZIK - 403.4.18.MMi.EJ oraz dopuścił dowód z dokumentów: pisma Prokuratora Prokura tury Okręgowej w Płocku z dnia 27 września 2018 r. oraz pisma Naczelnika Wydziału Dochodzeniowo - Śledczego Komendy Wojewódzkiej Policji z siedzibą w Radomiu z dnia 6 września 2019 r. wraz z załącznikami. Postanowienie o wszczęciu postępowania w sprawie pra ktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, postanowienie o zaliczeniu w poczet dowodów materiału dowodowego oraz dopuszczeniu dowodu z dokumentów wraz z zawiadomieniem, w którym Prezes Urzędu poinformował Przedsiębiorcę o możliwości ustosunkowania s ię do zarzutów , zostały doręczone Przedsiębiorcy 2 listopada 2020 r. INBUD nie odniósł się do postawionych przez Prezesa Urzędu zarzutów. Pismem z dnia 19 sierpnia 2021 r. Prezes Urzędu wezwał Dewelopera do przekazania dodatkowych informacji i dokumentów , niezbędnych do dokonania ustaleń stanu faktycznego sprawy. W odpowiedzi z dnia 2 września 2021 r. Przedsiębiorca przekazał informacje i wyjaśnienia. INBUD wskazał m.in., że w związku z odmową udzielenia pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego poł ożonego przy ul. Żyznej 47 w Płocku (dalej jako „budynek Żyzna 47”) przez organ nadzoru budowlanego wniósł 22 lutego 2021 r. skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej jako: „WSA”) z dnia 11 grudnia 2020 r. [ xxxxxxxx xxxxxxxxxxxxx] 1 . Deweloper wskazał także, że „lokale, pomimo, że budynek nie uzyskał decyzji na użytkowanie są zasiedlone przez nabywców i użytkowane 1 Naczelny Sąd Administracyjny 11 stycznia 2022 r. oddalił skargę kasacyjną [xxxxxxxxxxx] . Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 6 od 2016 r.” INBUD poinformował, że Prokuratura Okręgowa w Płocku „dokonała wpisu do księgi wieczystej na h ipotekę przymusową podwyższając kwotę zabezpieczenia na [xxxxxxxxxxxxx] , co stanowi ponad dwukrotność zabezpieczenia należności dla nabywców lokali w budynku Żyzna 47”. Przedsiębiorca zapewnił, że natychmiast po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie przystą pi do sporządzania aktów notarialnych z nabywcami. Ponadto oświadczył, że posiada majątek, który „może zostać sprzedany i wystarczy środków na pokrycie zobowiązań wobec banku i nabywców”. Wyjaśnił także, że nigdy jego celem nie było oszukanie kogokolwiek, o czym świadczy fakt, że prowadzi firmę jako osoba fizyczna od 26 lat i „cały majątek wspólny jest w działalności”. Wskazał także, że nie ucieka przed odpowiedzialnością i robi wszystko, żeby uzyskać odbiór i przekazać aktami notarialnymi własność lokali. Prezes Urzędu wezwał Dewelopera pismem z dnia 18 maja 2022 r. do przekazania dodatkowych informacji i dokumentów, niezbędnych do dokonania ustaleń stanu faktycznego sprawy. INBUD przekazał wyjaśnienia w piśmie z dnia 7 czerwca 2022 r. Przedsiębiorca wskazał, że postępowanie o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku Żyzna 47 jest na etapie „ponownego przygotowywania dokumentów do odbioru budynku”. Deweloper poinformował, że „na teren osiedla Podolszyce został zmieniony miejscowy plan zagospodarowa nia przestrzennego, który obejmuje również działkę 114/17, na której jest wybudowany budynek Żyzna 47”. Przedsiębiorca wyjaśnił, że w nowo uchwalonym planie zagospodarowania przestrzennego jest zapis o liczbie miejsc postojowych, który pozwala na ponowne z głoszenie budynku do odbioru bez garaży podziemnych (zmiana miejscowego planu pozwala na wskazanie jednego miejsca postojowego na lokal). Przedsiębiorca wskazał także, że konsumenci byli „niejednokrotnie informowani o możliwości rezygnacji z umów i zwrot w płaconych środków. Jak dotąd żaden z konsumentów nie podjął decyzji o rezygnacji”. Przedsiębiorca oświadczył, że „do czasu odbioru budynku nie prowadzi sprzedaży”. Pismami z 5 października 2022 r., 7 grudnia 2022 r., 12 stycznia 2023 r. i 2 lutego 2023 r. Prezes Urzędu wezwał Dewelopera do przekazania dodatkowych informacji i dokumentów, niezbędnych do dokonania ustaleń stanu faktycznego sprawy. W odpowiedziach z 17 października 2022 r., 23 grudnia 2022 r. i 23 stycznia 2023 r. Deweloper poinformował, że sprawa budynku Żyzna 47 jest na końcowym etapie wykonania projektu zamiennego dla zagospodarowania terenu. W projekcie ulegnie zmiana liczby miejsc postojowych z 13 na 27, co pozwoli na dokonanie odbioru budynku do użytkowania, ponieważ spełnione zostaną w ymagania obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedsiębiorca zapewnił, że „zrobi wszystko ażeby lokatorzy otrzymali akty notarialne do zarezerwowanych lokali”. Wraz z pismem z 15 lutego 2023 r. Przedsiębiorca przesłał potwierdzenie złożenia wniosku o wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Prezes Urzędu wezwał Dewelopera pismami z 25 września 2023 r., 12 stycznia 2024 r. i 27 maja 2024 r. do przekazania dodatkowych informacji i dokumentów, niezbędnych do dokonania ustaleń stanu faktycznego sprawy. W piśmie z 11 października 2023 r. Przedsiębiorca poinformował, że 18 maja 2023 r. Prezydent Miasta Płocka wydał decyzję o zmianie pozwolenia na budowę budynku zlokalizowanego w Płocku przy ul. Wandy Chrostowskiej 47 (dawniej ul. Żyzna), w której Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 7 zatwierdzony został zamienny projekt zagospodarowania terenu. Zmiany w projekcie obejmują liczbę miejsc postojowych oraz nazwę ulicy przy której znajduje się przedmiotowa inwestycja (wynikającą ze zmiany ulicy Żyznej na ulicę Wandy Chrost owskiej). W piśmie tym Deweloper oświadczył, że trwa budowa miejsc postojowych i trwają przygotowania budynku do zgłoszenia do użytkowania. Następnie w piśmie z 29 stycznia 2024 r. Przedsiębiorca poinformował, że postępowanie w sprawie „zgłoszenia odbioru do użytkowania budynku do PINB jest w trakcie ponownego przygotowania dokumentacji”. [xxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxx xx] Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 10 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2024 r. poz. 572; dalej jako: „kpa”) Przedsiębiorca został poinformowany o możliwości wypowi edzenia się przed wydaniem decyzji co do zebranych dowodów i materiałów. Pismem z 6 marca 2025 r. Prezes Urzędu skierował do Przedsiębiorcy zawiadomienie o zakończeniu zbierania materiału dowodowego oraz o możliwości przeglądania akt i wypowiedzenia się w sprawie zebranego materiału dowodowego. Przedsiębiorca nie zapoznał się z aktami niniejszego postępowania. Prezes Urzędu ustalił następujący stan faktyczny. W toku prowadzonego przeciwko Przedsiębiorcy postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów Prezes Urzędu ustalił, że Stefan Karczewski jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Produkcyjno - Usługowe „INBUD” Stefan Karczewski w Płocku, na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji i Infor macji o Działalności Gospodarczej, posiadającym numer NIP 7740034175, REGON 610209009. Działalność gospodarcza wykonywana przez Przedsiębiorcę polega na prowadzeniu robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Dewel oper realizował budowę budynku mieszkalnego położonego przy ul. Żyznej 47 w Płocku. Budynek ten został wybudowany na podstawie pozwolenia na budowę (decyzja nr 324/2014 z dnia 18 czerwca 2014 r. i decyzja nr 590/2014 z dnia 12 listopada 2014 r.). Dowód: p ismo Przedsiębiorcy z 8 listopada 2018 r., karta 14. Na podstawie wyjaśnień przekazanych przez Przedsiębiorcę Prezes Urzędu ustalił, że budynek zlokalizowany przy ul. Żyznej 47 w Płocku początkowo miał być budynkiem przedszkola. Następnie zmieniono jego pr zeznaczenie na budynek mieszkalny, a wybudowane w nim mieszkania miały zostać przeznaczone w całości na wynajem. Przedsiębiorca zdecydował jednak o rezygnacji z przeznaczenia lokali na wynajem i po złożeniu wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie bu dynku Żyzna 47 do Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 8 Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (dalej jako: „PINB”) podjął decyzję o sprzedaży wybudowanych mieszkań. Dowód: pismo Przedsiębiorcy z 14 stycznia 2019 r., karta 136 . Z informacji przekazanych przez INBUD wynika, że rozpoczęcie sprzedaży przedsięwzięcia Żyzna 47 nastąpiło przez zamieszczenie reklamy na stronie internetowej Dewelopera. Przedsiębiorca wskazał: „Reklama inwestycji była pokazana na stronie naszej firmy, innej reklamy nie stosowaliśmy”. Dowód: pismo Przedsiębiorcy z 8 listopada 2018 r., karta 15 . B udowa budynku Żyzna 47 została zakończona w czerwcu 2015 r. Deweloper oświadczył, że zgłosił budynek Żyzna 47 do PINB do odbioru w sierpniu 2015 r. i ponownie (po uzupełnieniu dokumentów) 23 listopada 2015 r. PINB wydał de cyzję z dnia 6 listopada 2018 r. o odmowie odbioru budynku do użytkowania. Przedsiębiorca od tej decyzji odwołał się do Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego (dalej jako: „MWINB”), który decyzję PINB utrzymał w mocy 2 . INBUD odwołał się od ww. decyzji MWINB do WSA, który wydał w dniu 7 listopada 2019 r. wyrok uchylający tę decyzję. W dniu 3 kwietnia 2020 r. MWINB wydał ponownie odmowną decyzję 3 odbioru budynku z uwagi na brak 50 miejsc postojowych. Deweloper odwołał się od tej decyzj i do WSA w dniu 4 czerwca 2020 r. Dowód: pismo Przedsiębiorcy z 23 lipca 2020 r., karty: 19 3 - 19 4 . W dniu 22 lutego 2021 r. INBUD wniósł skargę kasacyjną od wyroku WSA z dnia 11 grudnia 2020 r. 4 , w sprawie wydania pozwolenia na użytkowanie budynku Żyzna 47 . Naczelny Sąd Administracyjny 11 stycznia 2022 r. oddalił skargę kasacyjną [xxxxxxxxxxx] . Dowód: pismo Przedsiębiorcy z 2 września 2021 r., kart y: 343 - 358 . Następnie doszło do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który obejmuje działkę, na której położony jest budynek Żyzna 47. W nowo uchwalonym planie zagospodarowania przestrzennego zamieszczono zapis o liczbie miejsc postojowych, który umożliwia ponowne zgłoszenie budynku Żyzna 47 do odbioru bez garaży podziemnych (zmieniony mi ejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwala na wskazanie jednego miejsca postojowego na lokal). Dowód: pismo Przedsiębiorcy z 7 czerwca 2022 r., kart y: 363 - 364 . Przedsiębiorca złożył wniosek o wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę budyn ku Żyzna 47 w dniu 15 lutego 2023 r. Dowód: pismo Przedsiębiorcy z 15 lutego 2023 r., kart y: 399 - 401 . W dniu 18 maja 2023 r. Prezydent Miasta Płocka wydał decyzję nr 111/2023 (WSU - III.6740.26.2023.MW) o zmianie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z parkingami, drogą dojazdową, chodnikami i parkingami 2 Decyzj a nr 483/2019 z dnia 5 kwietnia 2019 r. 3 Nr 434/2020. 4 W wyroku tym WSA oddalił skargę Przedsiębiorcy na decyzję MWINB w przedmiocie odmowy udzielenia pozwolenia na użytkowanie [xxxxxxxxxxx] . Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 9 podziemnymi, stanowiącego IV etap inwestycji dotyczącej budowy budynków mieszkalnych wielorodzinnych z częścią usługowo - handlową, zlokalizowanego w P łocku przy ul. Wandy Chrostowskiej 47 (dawniej ul. Żyzna). W decyzji tej zatwierdzony został zamienny projekt zagospodarowania terenu. Zmiany w projekcie obejmują liczbę miejsc postojowych (zaprojektowano 14 dodatkowych miejsc postojowych wraz z utwardzoną drogą dojazdową) oraz nazwę ulicy przy której znajduje się przedmiotowa inwestycja wynikającą ze zmiany ulicy Żyznej na ulicę Wandy Chrostowskiej. Dowód: pismo Przedsiębiorcy z 11 października 2023 r., karty : 410 - 412 . Przedsiębiorca poinformował o budowi e miejsc postojowych, wskazał także, że „postępowanie w sprawie zgłoszenia odbioru do użytkowania budynku do PINB jest w trakcie ponownego przygotowania dokumentacji”. Dowód: pisma Przedsiębiorcy z 11 października 2023 r. i 29 stycznia 2024 r., karty : 410 - 412 i 417 . W ramach przedsięwzięcia Żyzna 47 Deweloper zawierał z konsumentami umowy pod nazwą „Umowa rezerwacyjna” (dalej jako: „umowa rezerwacyjna”). Dowód: załącznik do pisma Przedsiębiorcy z 8 listopada 2018 r. , pismo Przedsiębiorcy z 23 lipca 2020 r., kart y: 4 4, 194 - 195 . Z przedstawionych przez INBUD wyjaśnień wynika, że zawierane umowy rezerwacyjne dotyczyły lokali już wybudowanych, w stanie „gotowym do zamieszkania, łącznie z wyposażeniem kuchni i łazienki – z e środków finansowych inwestora”. Dowód: pismo Przedsiębiorcy z 8 listopada 2018 r., karta 14. Zawierane umowy rezerwacyjne dotyczyły lokali mieszkalnych, które oczekiwały na uzyskanie od PINB pozwolenia na użytkowanie. Dowód: pismo Przedsiębiorcy z 14 stycznia 2019 r., karta 136. W przekazanym przez Dewelopera wzorcu umowy rezerwacyjnej znajdują się postanowienia o treści: - INBUD zobowiązuje się zarezerwować na rzecz Zainteresowanego opisany powyżej przedmiot rezerwacji do dnia zawarcia umowy przenie sienia własności, ale nie później niż do dnia 31.12.2017 r. i wyłączyć ze sprzedaży w okresie obowiązywania niniejszej umowy przedmiot rezerwacji, z zastrzeżeniem warunku zapłaty przez Zainteresowanego na rzecz INBUD ustalonej w umowie niniejszej opłaty re zerwacyjnej, a po spełnieniu warunków opisanych poniżej zobowiązuje się do zawarcia z Zainteresowanym umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży obejmujące przedmioty rezerwacji wraz z odpowiednim udziałem w Nieruchomości Wspólnej wylic zonym na zasadach określonych w art. 3 ust. 3 Ustawy o Własności Lokali . (§ 4 ust. 1 umowy rezerwacyjnej); Dowód: załącznik do pisma Przedsiębiorcy z 8 listopada 2018 r., karta 46. - Strony ustalają, że zawarcie umowy przenoszącej prawo własności nastąpi w terminie 1 (jednego) miesiąca od dnia odebraniu 5 do użytkowania całego budynku przy ul. Żyznej 47 przez organ nadzoru budowlanego oraz uprawomocnienia się decyzji zatwierdzającej podział działki nr. 114/17, a także zapłaty całej ceny sprzedaży za lokal ob jęty niniejszą umową rezerwacyjną. Umową tą Zainteresowany nabędzie tenże lokal z przynależnymi 5 Pisownia oryginalna. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 10 udziałami w częściach wspólnych budynku i w gruncie, na warunkach określonych w umowie niniejszej . (§ 4 ust. 3 umowy rezerwacyjnej); Dowód: załącznik do pisma Przedsiębiorcy z 8 listopada 2018 r., karta 46. - Zainteresowany zobowiązuje się do zapłaty na rzecz INBUD opłaty rezerwacyjnej w kwocie ……….. zł (słownie: ……….. 00/100) w terminie do dnia ……….. r. Strony zgodnie ustalają, iż opłata rezerwacyjna zostanie w całości zaliczona przez INBUD na poczet należnej mu ceny sprzedaży lokalu, wskazanego w § 2 ust. 2 umowy niniejszej . (§ 5 ust. 1 i 2 umowy rezerwacyjnej); Dowód: załącznik do pisma Przedsiębiorcy z 8 listopada 2018 r., karta 46 . - Strony zgodnie ustalają, iż cena sprzedaży lokalu, wskazanego w § 2 ust. 2 w umowie, o której mowa jest w § 3 wynosić będzie brutto kwotę ……… zł (słownie: ………. i 00/100) i będzie płatna w ratach ………... Wszelkie wpłaty przez Zainteresowanego na rzecz INBUD z tytułu zapłaty ceny za lokal, w tym także opłata rezerwacyjna winny być dokonywane na konto bankowe INBUD w banku: ……….. . (§ 6 ust. 1 umowy rezerwacyjnej); Dowód: załącznik do pisma Przedsiębiorcy z 8 listopada 2018 r., karty : 46 - 47 . - Strony zgodnie ustaliły, iż w związku z obecnym stanem zaawansowania realizacji inwestycji, w którym część naziemna budynku mieszkalnego przy ul. Żyznej 47 jest już wykończona i Inwestor wystąpił do nadzoru budowlanego o wydanie częściowego pozwolenia na u żytkowanie budynku, zaś dalsze prace budowlane Inwestora prowadzone są w części podziemnej i polegają na budowie dwupoziomowego garażu podziemnego – zrzekają się zawierania umów deweloperskich w rozumieniu ustawy z dnia 16 września 20 11 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. nr 232 poz. 1377) . (§ 18 umowy rezerwacyjnej). Dowód: załącznik do pisma Przedsiębiorcy z 8 listopada 2018 r., karta 51. Analogiczne postanowienia znajdują się w przekazan ych przez Dewelopera umowach rezerwacyjnych (np. w umowie rezerwacyjnej zawartej 14 listopada 2016 r. 6 ). Dowód: załącznik do pisma Przedsiębiorcy z 8 listopada 2018 r., karty : 53 - 57. Z analizy przekazanych dokumentów wynika, że umowy rezerwacyjne mają indywidualnie określoną wysokość opłaty rezerwacyjnej oraz terminy, w jakich miała nastąpić zapłata ceny za lokal mieszkalny. Dowód: załącznik do pisma Przedsiębiorcy z 8 listopada 2018 r., kart y : 54, 59, 64. W oparciu o informacje przekazane przez Przedsi ębiorcę Prezes Urzędu ustalił, że nabywcy lokali mieszkalnych sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia Żyzna 47 nie mieli zapewnionego żadnego ze środków ochrony, o których mowa w art. 4 ustawy deweloperskiej. Deweloper oświadczył, że „rachunki powiernicze d la inwestycji nie były otwierane”. Dowód: pismo Przedsiębiorcy z 8 listopada 2018 r., karta 15. [xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx] 6 Umowa nr 4/ŻYZNA/47/2016. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 11 W budynku Żyzna 47 znajduje się 25 lokali mieszkalny ch. [xxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxx] [xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx] Ostatnia umowa rezerwacyjna została zawarta 25 kwietnia 2018 r. [ xxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx] Dowód: pisma Przedsiębiorcy z 23 lipca 2020 r. oraz 7 czerwca 2022 r., umowa rezerwacyjna nr 19/ŻYZNA/47/2018 , karty : 194 , 287 - 290 , 364 . Budynek Żyzna 47 został wybudowany na działce nr 114/17 o powierzchni 1,1769 ha. [xxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx] Dowód: treść księgi wieczystej [xxxxxxxxxxxxxxxxxx] , prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Płocku, VI Wydział Ksiąg Wieczystych. [xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx] Dowód: pismo Przedsiębiorcy z 23 lipca 2020 r., karta 195. [xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx] Dowód: pisma Przedsiębiorcy z 29 stycznia i 12 czerwca 2024 r., karty : 417 , 422 . W oparciu o informacje przekazane przez Przedsiębiorcę Prezes Urzędu ustalił, że INBUD nie zawierał z nabywcami lokali mies zkalnych sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego Żyzna 47 umów deweloperskich w formie aktu notarialnego. Deweloper wskazał: „akty notarialne nie były zawierane ponieważ [xxxx xxxxxxxx xxxxxxxxx ] wystawił promesę, w której wyraził zgodę na bez ciężarowe odłączenie lokalu po wpłacie środków do Banku, a lokatorzy nie zgłaszali takiej potrzeby, bo otrzymywali promesy”. Dowód: pismo Przedsiębiorcy z 2 września 2021 r., karta 343. Mając na uwadze zebrany materiał dowodowy, Prezes Urzędu zważył, co na stępuje. Uznanie praktyk za naruszające zbiorowe interesy konsumentów (pkt I.1 i pkt I.2 rozstrzygnięcia decyzji) Naruszenie interesu publicznego Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, ochrona interesów przedsiębiorców i k onsumentów jest podejmowana przez Prezesa Urzędu w interesie publicznym. Interes publiczny zostaje naruszony wówczas, gdy działania przedsiębiorcy godzą w interesy ogólnospołeczne i dotykają szerokiego kręgu uczestników rynku, zaburzając jego prawidłowe f unkcjonowanie. Ingerencja Prezesa Urzędu ma na celu ochronę interesów Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 12 zbiorowości, a nie poszczególnych, indywidualnych uczestników rynku. Naruszenie interesu publicznego stanowi bezwzględny warunek uznania kompetencji Prezesa Urzędu do rozstrzygnięcia okr eślonej sprawy. W opinii Prezesa Urzędu, rozpatrywana sprawa ma na celu ochronę interesu publicznego, wiąże się bowiem z ochroną interesu wszystkich konsumentów (zarówno nabywców lokali mieszkalnych sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia Żyzna 47, jak i potencjalnych klientów, którzy chcieliby zawrzeć z Deweloperem umowę dotyczącą tego przedsięwzięcia), którzy mogli być narażeni na negatywne skutki praktyk stosowanych przez INBUD. Zakwestionowane w sentencji niniejszej decyzji działania Przedsiębiorcy nie dotyczą interesów poszczególnych osób, których sprawy miałyby charakter jednostkowy, indywidualny i niedający się porównać z innymi, ale nieokreślonego kręgu konsumentów, których sytuacja jest analogiczna. Praktykami Przedsiębiorcy mógł być bowiem dotknię ty każdy konsument w analogicznych okolicznościach. Naruszenie interesu publicznoprawnego przejawia się tym samym w naruszeniu zbiorowego interesu konsumentów. Wskazane powyżej względy przemawiały za ingerencją Prezesa Urzędu w niniejszej sprawie. Tym sam ym zaistniały podstawy do oceny zachowania Dewelopera pod kątem stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Naruszenie art. 24 uokik Zgodnie z art. 24 ust. 1 uokik, zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsu mentów. Stosownie do art. 24 ust. 2 uokik przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie sprzeczne z prawem lub dobrymi obyczajami zachowanie przedsiębiorcy, w szczególności: naruszanie obowiązku udzielania konsumentom r zetelnej, prawdziwej i pełnej informacji; nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji; proponowanie konsumentom nabycia usług finansowych, które nie odpowiadają potrzebom tych konsumentów ustalonym z uwzględnieniem dostępnych przedsiębior cy informacji w zakresie cech tych konsumentów lub proponowanie nabycia tych usług w sposób nieadekwatny do ich charakteru. Nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów (art. 24 ust. 3 uokik). W związku z powyższym, dla uznania zachowania przedsiębiorcy za niezgodne z zawartym w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów zakazem stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów należy wykazać, że spełnione zostały kumulatywnie trzy następujące przesłank i: 1) zachowanie to jest działaniem przedsiębiorcy, 2) zachowanie to jest sprzeczne z prawem lub dobrymi obyczajami, 3) zachowanie to godzi w zbiorowy interes konsumentów. Ad 1) Status przedsiębiorcy Zgodnie z art. 4 pkt 1 uokik, przez przedsiębiorcę rozum ie się m.in. przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (Dz.U. z 2024 r. poz. 236; dalej jako: „upp”). Stosownie do art. 4 ust. 1 upp przedsiębiorcą jest Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 13 osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizac yjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, wykonująca działalność gospodarczą. Działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. Definicja działalności go spodarczej zawarta w art. 3 upp stanowi, że jest to zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. Stefan Karczewski jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Produkcyjno - Usługo we „INBUD” Stefan Karczewski w Płocku, na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, posiadającym numer NIP 7740034175, REGON 610209009. Działalność gospodarcza wykonywana przez Przedsiębiorcę polega na prowadzeniu ro bót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Przedsiębiorca rozpoczął wykonywanie działalności gospodarczej w 1994 r. Działalność Dewelopera ma cechy działalności gospodarczej (jest wykonywana w celu zarobkowym, w spos ób zorganizowany i ciągły). Nie ulega zatem wątpliwości, że Stefan Karczewski, prowadząc jako osoba fizyczna działalność gospodarczą, jest przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 pkt 1 uokik. Tym samym, Przedsiębiorca przy wykonywaniu działalności gospodarczej podlega rygorom określonym w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów i jego działania mogą podlegać ocenie w aspekcie naruszenia zakazu stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Ad 2) Sprzeczność zachowania przedsiębiorcy z prawe m W niniejszej sprawie Prezes Urzędu zarzucił Przedsiębiorcy naruszenie przepisów ustawy deweloperskiej. Bezprawność działań Dewelopera wskazanych w pkt I.1 i I.2 sentencji niniejszej decyzji polega na naruszeniu art. 26 ust. 1 ustawy deweloperskiej (niez awieranie umów deweloperskich w formie aktu notarialnego) oraz art. 4 w związku z art. 37 ustawy deweloperskiej (niezapewnianie nabywcom przynajmniej jednego z przysługujących im środków ochrony). Ustawa deweloperska regulowała 7 zasady ochrony praw nabywc y, wobec którego deweloper zobowiązywał się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania w ieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość (art. 1 ustawy deweloperskiej). Zgodnie z art. 3 pkt 5 ustawy deweloperskiej umowa deweloperska jest to umowa, na podstawie której d eweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy deweloperskiej, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Przedsięwzięcie deweloperskie jest to natomiast proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1 7 Dnia 1 lip ca 2022 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2024 r. poz. 695), której art. 80 stanowi, że ustawa deweloperska traci moc. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 14 ustawy deweloperskiej, obejmujący budowę 8 oraz czynnoś ci faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu bud owlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami (art. 3 pkt 6 ustawy deweloperskiej). Zakończenie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego następuje, gdy w odniesieniu do wszystk ich budynków realizowanych w jego ramach zgodnie z pozwoleniem na budowę deweloper uzyska decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, względnie zostaną dopuszczone do użytkowania na podstawie zgłoszenia zakończenia robót budowlanych i niewyrażenia sprzeciwu przez właściwy organ. Decyzja musi być ostateczna, aby dopuścić obiekt budowlany do użytkowania 9 . Mając na uwadze powyższe należy przyjąć, że przepisy ustawy deweloperskiej stosowało się do umów zawieranych przez dewelopera z nabywcami lokali aż do momentu zak ończenia przedsięwzięcia deweloperskiego, a więc aż do momentu uzyskania ostatecznego pozwolenia na użytkowanie. Taki obowiązek ciążył również na Przedsiębiorcy w odniesieniu do przedsięwzięcia Żyzna 47. Zgodnie z art. 3 pkt 10 ustawy deweloperskiej rozpoczęcie sprzedaży jest to podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego. Z informacji przeka zanych przez Przedsiębiorcę wynika, że rozpoczęcie sprzedaży lokali mieszkalnych w ramach przedsięwzięcia Żyzna 47 nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy deweloperskiej, tj. po 29 kwietnia 2012 r. Przedsiębiorca oświadczył, że dopiero po złożeniu przez I NBUD wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku Żyzna 47 w 2015 r. została przez niego podjęta decyzja o sprzedaży lokali mieszkalnych. Reklama przedsięwzięcia Żyzna 47 została zamieszczona na stronie internetowej Dewelopera. Ze zgromadzonych przez Prezesa Urzędu dokumentów wynika, że rozpoczęcie sprzedaży lokali mieszkalnych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego Żyzna 47 nastąpiło zatem nie wcześniej niż w 2015 r. Wobec powyższego INBUD obowiązany był w przypadku tego przedsięwzięcia stosow ać zarówno art. 26 ust. 1 ustawy deweloperskiej, jak i art. 4 w związku z art. 37 ustawy deweloperskiej. Sprzeczność z prawem praktyki określonej w pkt I.1 decyzji W przedmiotowej sprawie konieczne stało się rozważenie przez Prezesa Urzędu, czy Deweloper s pełnił obowiązek zawierania z nabywcami lokali mieszkalnych sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia Żyzna 47 umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Katalog ustawowych elementów treści umowy deweloperskiej określa art. 22 ustawy deweloperskiej 10 . O prócz elementów przedmiotowo istotnych ( essentialia negotii) katalog 8 W rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r. poz. 2351). 9 B. Gliniecki [w:] K. Osajda (red.), B. Lackoroński (red.), Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz . Legalis, 2022. 10 Stosownie do tego przepisu Umowa deweloperska zawiera w szczególności: 1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej; 2) cenę nabycia prawa, o którym mowa w art. 1; Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 15 ten zawiera także elementy dodatkowe , które z punktu widzenia treści zobowiązania z umowy deweloperskiej określić można jako accidentalia negotii oraz naturalia negotii umowy deweloperski ej. Elementy istotne zostały wskazane w art. 22 ust. 1 pkt 2 (cena), pkt 3 – 6 (przedmiot umowy) oraz pkt 18 (treść zobowiązania dewelopera) 11 . Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieru chomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do kor zystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkow ej części własności nieruchomości, wraz 3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przed sięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach; 4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy; 5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku; 6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper; 7) termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1; 8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez na bywcę na rzecz dewelopera; 9) informacje dotyczące: a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku, b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji; 10) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone; 11) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego; 12) określenie warunków odstąpienia od umowy dewelopers kiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa; 13) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej; 14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchn i lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; 15) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokum entami, o których mowa w art. 21; 16) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; 17) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mies zkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przenies ienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z pr awem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody; 18) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budy nku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieru chomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. 11 B. Gliniecki [w:] K. Osajda (red.), B. Lackoroński (red.), op. cit. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 16 z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (art. 23 ust. 1 i 2 ustawy deweloperskiej). Przypadki, w których nabywca ma możliwość odstąpienia od umowy dewel operskiej zostały określone w art. 29 ust. 1 ustawy deweloperskiej . Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy deweloperskiej umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego, który jest szczególną formą czynności prawnej, zastrzeżoną w tym wypadku przez us tawę. Zgodnie z art. 73 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2024 r. poz. 1061; dalej jako: „kc”) c zynność prawna dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. W ocenie Prezesa Urzędu zawarte w umowie rezerwacyjnej postanowienia - dotyczące zobowiązania Przedsiębiorcy do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży tego lok alu, które ma nastąpić w terminie jednego miesiąca od dnia odebrania do użytkowania całego budynku przy ul. Żyznej 47 przez organ nadzoru budowlanego oraz uprawomocnienia się decyzji zatwierdzającej podział działki nr 114/17, oraz zapłaty całej ceny sprzed aży za lokal, a także zobowiązanie nabywcy do zapłaty choćby części ceny przed przeniesieniem własności - nakazują traktować przedmiotową umowę jako umowę deweloperską, a nie wyłącznie rezerwacyjną. Zgodnie z art. 65 § 2 kc w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Wymaga zatem podkreślenia, że ocena charakteru umowy zależy nie od jej nazwy, ale od rzeczywistej treści oraz celu i zgodnego zamiaru stron 12 . Należy zaznaczyć, że zo bowiązanie D ewelopera do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego (tj. po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie) oraz zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz D ewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa stanowią przedmiotowo istotne elementy umowy deweloperskiej. Zdaniem Prezesa Urzędu zawarte w umowie rezerwacyjnej , jednostronnie przygotowane przez Przedsiębiorcę , postanowienie o treści: Strony zgodnie ustaliły, iż w związku z obecnym stanem zaawansowania realizacji inwestycji, w którym część naziemna budynku mieszkalnego przy ul. Żyznej 47 jest już wykończona i Inwestor wystąpił do nadzoru budowlanego o wydanie cz ęściowego pozwolenia na użytkowanie budynku, zaś dalsze prace budowlane Inwestora prowadzone są w części podziemnej i polegają na budowie dwupoziomowego garażu podziemnego – zrzekają się zawierania umów deweloperskich w rozumieniu ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. nr 232 poz. 1377) należy traktować, jako próbę ominięcia przez Przedsiębiorcę przepisów ustawy deweloperskiej. Analiza przekazanych przez Przedsiębiorcę umów rezerwacy jnych dotyczących przedsięwzięcia Żyzna 47, które z uwagi na treść zawartych w nich zobowiązań należy uznać za umowy deweloperskie, wskazuje, że umowy te zostały zawarte w zwykłej formie pisemnej. Także Deweloper oświadczył, że „akty notarialne nie były za wierane ponieważ [xxxxxxxxxxxxxxxx] wystawił promesę, w której wyraził zgodę na bezciężarowe odłączenie lokalu po wpłacie środków do Banku, a lokatorzy nie zgłaszali takiej potrzeby, bo otrzymywali promesy”. 12 Zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2010, sygn. akt I CSK 703/09. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 17 Należy zauważyć, że ustawa deweloperska nie prze widywała żadnych wyjątków umożliwiających zawarcie umowy deweloperskiej w formie innej niż akt notarialny. Tym samym Deweloper nie wypełnił obowiązku zawierania z nabywcami lokali mieszkalnych - sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia Żyzna 47 - umowy dewel operskiej w formie aktu notarialnego. Należy zaznaczyć, że w przypadku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego sytuacja prawna nabywcy lokalu kształtuje się korzystniej niż sytuacja nabywcy, który w takiej formie umowy nie zawarł. Na skutek działań Dewel opera konsumenci, którzy zawarli umowę rezerwacyjną są zatem chronieni w znacznie węższym zakresie niż gdyby zawarli umowę deweloperską w formie określonej w art. 26 ust. 1 ustawy deweloperskiej. Zachowanie formy aktu notarialnego skutkuje powstaniem rosz czenia nabywcy o ustanowienie odrębnej własności lokalu, które może być przymusowo dochodzone na drodze sądowej w trybie art. 64 kc w związku z art. 1047 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2024 r. poz. 1568; dalej j ako: „kpc”). Ponadto, roszczenie to może zostać ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości ze skutkiem z art. 17 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2025 r. poz. 341). Zgodnie z przedmiotowym przepisem przez ujawnieni e w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Najważniejszym skutkiem wpisu roszczenia z umowy deweloperskiej jest zatem ochrona nabywcy przed obciążeniami, jakie mogą zostać ujawnione po wpisie roszczenia. Uzyskają one bowiem pierwszeństwo niższe niż roszczenie. Zachowanie formy aktu notarialnego dla zawarcia umowy deweloperskiej zdecydowanie zwiększa bezpieczeństwo interesów konsumenta zawierającego taką umowę. N otariusz w zakresie dokonywanych czynności działa jako osoba zaufania publicznego, z uwagi na ten status ciążą na nim szczególne obowiązki, a czynności notarialne dokonane przez notariusza zgodnie z prawem mają charakter dokumentów urzędowych. Szczególne o bowiązki, jakie spoczywają na notariuszu polegają m.in. na tym, że jest on obowiązany sporządzać akty notarialne w sposób zrozumiały i przejrzysty, czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne. Notariusz jest także obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności, co jest niezwykle istotne przy zawieraniu umów deweloperskich, które często są umowami długimi i skomplikowanymi, ni ezrozumiałymi dla przeciętnego nabywcy lokalu 13 . Wobec powyższego, Prezes Urzędu uznał, że INBUD dopuścił się naruszenia art. 26 ust. 1 ustawy deweloperskiej. Sprzeczność z prawem praktyki określonej w pkt I.2 decyzji W przedmiotowej sprawie konieczne stał o się rozważenie przez Prezesa Urzędu, czy Deweloper spełnił obowiązek zapewnienia nabywcom lokali mieszkalnych sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego Żyzna 47 co najmniej jednego ze środków ochrony określonych w art. 4 ustawy deweloperskie j. Zgodnie z art. 4 ustawy deweloperskiej, deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony: 1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; 2) 13 D. Kurek, R. Tymiec [w:] D. Okolski (red.) Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jed norodzinnego. Komentarz . Legalis, 2019. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 18 otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową; 3) otwarty m ieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową; 4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. W myśl przepisów ustawy deweloperskiej otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy 14 to należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ust awy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (Dz.U. z 2021 r. poz. 2439 ze zm.; dalej jako: „Prawo bankowe”) służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środ ków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie. Z kolei zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy 15 to należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów Prawa bankowego służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo , po przeniesieniu na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy deweloperskiej. Zgodnie z art. 37 ustawy deweloperskiej przepis art. 4 tej ustawy, który konstytuuje obowiązek dewelopera zapewnienia nabywcom jednego ze środków ochrony, stosował się do pr zedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy, tj. po dniu 29 kwietnia 2012 r. Obowiązek ten obejmował umowy deweloperskie zawierane do chwili zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego (co w przypadku budynków wielorodzinnych następuje z chwilą wydania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie). Jednocześnie art. 3 pkt 10 ustawy deweloperskiej precyzuje, że rozpoczęciem sprzedaży jest podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego. Jak wskazano powyżej, rozpoczęcie sprzedaży lokali mieszkalnych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego Żyzna 47 nas tąpiło nie wcześniej niż w 2015 r., a więc ponad dwa lata po dniu wejścia w życie ustawy deweloperskiej. Tym samym Przedsiębiorca miał obowiązek stosowania środków, o których mowa w art. 4 ustawy deweloperskiej, a mimo to nie stosował ich. Należy zaznacz yć, że zapewnienie przez dewelopera innych środków ochrony wpłat nabywców nie może zostać uznane za zastępujące środki określone w art. 4 ustawy deweloperskiej, nawet jeśli pełniłyby analogiczną rolę lub nawet lepiej zabezpieczały wpłaty dokonywane przez n abywców 16 . Ze zgromadzonego w toku postępowania materiału dowodowego wynika, że nabywcy lokali mieszkalnych sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia Żyzna 47 nie mieli zapewnionego żadnego ze środków ochrony, o których mowa w art. 4 ustawy deweloperskiej. Prz edsiębiorca wprost oświadczył, że „rachunki powiernicze dla ww. inwestycji nie były otwierane”. W ocenie Prezesa Urzędu na skutek działań Dewelopera konsumenci zostali narażeni na utratę wpłaconych środków pieniężnych bez uzyskania ich ekwiwalentu w posta ci 14 Art. 3 pkt 7 ustawy deweloperskiej. 15 Art. 3 pkt 8 ustawy deweloperskiej. 16 B. Gliniecki [w:] K. Osajda (red.), B. Lackoroński (red.), Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz . Legalis, 2022. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 19 mieszkania. W tym miejscu należy wskazać, że w przypadku zapewnienia przez ustawę deweloperską środków ochrony wymienionych w art. 4 przez cały okres realizacji inwestycji przez przedsiębiorcę środki pieniężne nabywców są chronione w wysokim stopniu. W przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego deweloper nie ma dostępu do tych środków i z nich nie korzysta, zaś w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłata zdeponowanych przez nabywcę środków następuje zgodnie z harm onogramem przedsięwzięcia deweloperskiego. Ponadto, w sytuacji, gdy konsument zdecyduje się odstąpić od umowy przed przeniesieniem prawa własności lokalu mieszkalnego, może odzyskać wpłacone środki. Zaznaczyć należy, że konsument, który dokonuje wpłat na z wykły rachunek bankowy pozbawiony jest powyższej ochrony. W takiej sytuacji deweloper posiada pełną dowolność w zakresie dysponowania środkami zgormadzonymi na takim rachunku. Konsument nie ma możliwości zweryfikowania w jaki sposób przedsiębiorca wydatkuj e te środki. A w przypadku podjęcia przez konsumenta decyzji o odstąpieniu od umowy, odzyskanie wpłaconych środków może okazać się utrudnione lub niemożliwe. Wobec powyższego, Prezes Urzędu uznał, że INBUD dopuścił się naruszenia art. 4 w związku z art. 37 ustawy deweloperskiej. Ad 3) Godzenie w zbiorowe interesy konsumentów Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów nie zawiera definicji zbiorowego interesu konsumentów, wskazując jednak w art. 24 ust. 3, że nie jest nim suma indywidualnych interesów konsu mentów. Godzenie w zbiorowe interesy konsumentów oznacza zatem narażenie na uszczerbek interesów pewnej grupy lub wszystkich konsumentów, poprzez stosowaną przez przedsiębiorcę praktykę. Ponadto, godzenie w zbiorowe interesy konsumentów może polegać zarówn o na ich naruszeniu, jak i na zagrożeniu ich naruszenia. Ochrona zbiorowych interesów konsumentów ma miejsce wówczas, gdy działania przedsiębiorcy są powszechne w tym znaczeniu, że mogą dotknąć każdego konsumenta będącego lub mogącego być potencjalnie kont rahentem przedsiębiorcy. Nie ulega wątpliwości, że działanie przedsiębiorcy godzi w interesy konsumentów wtedy, gdy wywołuje negatywne skutki w sferze ich praw i obowiązków. Natomiast przez interes zbiorowy należy rozumieć interes dotyczący konsumentów ja ko określonej zbiorowości. Dla stwierdzenia godzenia w zbiorowe interesy konsumentów istotne jest ustalenie, że konkretne działanie przedsiębiorcy nie ma ściśle określonego adresata, lecz jest kierowane do nieoznaczonego z góry kręgu podmiotów. Oceniając d ziałanie przedsiębiorcy przez pryzmat definicji zawartej w art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, należy ustalić, czy jego działania mogą naruszać interesy nieoznaczonego kręgu potencjalnych klientów. Tego typu naruszenie wystąpi wówcz as, gdy działania przedsiębiorcy dotyczą zbiorowości i mogą dotknąć każdego potencjalnego klienta, czyli gdy są powszechne. W orzecznictwie ugruntował się pogląd, zgodnie z którym naruszenie zbiorowych interesów konsumentów ma miejsce wówczas, gdy potencja lnie daną praktyką przedsiębiorcy może być dotknięty każdy konsument w analogicznych okolicznościach. Sąd Najwyższy wskazał, że sformułowanie „nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów” należy rozumieć w ten sposób, że liczba indywidualnych konsumentów, których interesy zostały naruszone, nie decyduje o tym, czy dana praktyka narusza zbiorowe interesy konsumentów 17 . Zdaniem Sądu Najwyższego 17 Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 2008 r., sygn. akt III SK 27/07. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 20 „Praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest bowiem takie zachowan ie przedsiębiorcy, które podejmowane jest w warunkach wskazujących na powtarzalność zachowania w stosunku do indywidualnych konsumentów wchodzących w skład grupy, do której adresowane są zachowania przedsiębiorcy, w taki sposób, że potencjalnie ofiarą taki ego zachowania może być każdy konsument będący klientem lub potencjalnym klientem przedsiębiorcy” 18 . Zdaniem Prezesa Urzędu w rozpatrywanej sprawie bez wątpienia mamy do czynienia z naruszeniem interesów potencjalnie nieograniczonej liczby konsumentów. Pra ktyki stosowane przez Dewelopera nie dotyczą tylko interesów poszczególnych osób, lecz szerokiego kręgu konsumentów. Wiążą się bowiem z naruszeniem interesów nabywców lokali mieszkalnych sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia Żyzna 47, jak i wszystkich pot encjalnych klientów, którzy zdecydowaliby się zawrzeć z Deweloperem umowę dotyczącą tego przedsięwzięcia. Interes konsumentów należy rozumieć jako interes prawny (a nie faktyczny), a więc uznany przez ustawodawcę na zasługujący na ochronę i zabezpieczenie. Naruszenie zbiorowego interesu konsumentów powiązane jest z naruszeniem interesów gospodarczych konsumentów. Pod tym pojęciem należy rozumieć zarówno naruszenie interesów stricte ekonomicznych (o wymiarze majątkowym), jak również prawo konsumentów do ucze stniczenia w przejrzystych i niezakłóconych przez przedsiębiorcę warunkach rynkowych (naruszenie o charakterze pozaekonomicznym). W świetle przedstawionych powyżej okoliczności nie ulega wątpliwości, że zakwestionowane w niniejszej decyzji zachowania Dewe lopera są dla konsumentów szkodliwe i godzą w ich chronione prawem interesy. Konsumenci, którzy zostali dotknięci stosowanymi przez INBUD praktykami to nabywcy lokali mieszkalnych sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia Żyzna 47, z którymi Przedsiębiorca ni e zawarł umów deweloperskich w formie aktu notarialnego, ani też nie zapewnił im żadnego środka ochrony spośród środków wskazanych w art. 4 ustawy deweloperskiej. Na skutek takich praktyk Przedsiębiorcy, konsumenci pozbawieni zostali należnej im ochrony. J ednocześnie należy ponownie podkreślić, że w takiej sytuacji mógł być każdy konsument, który zdecydowałby się zawrzeć z Deweloperem umowę dotyczącą tego przedsięwzięcia . Z tego względu, w ocenie Prezesa Urzędu, interes konsumentów, który został naruszony w wyniku praktyk stosowanych przez INBUD nie stanowi sumy indywidualnych interesów poszczególnych klientów, lecz ma charakter zbiorowy, co przesądza o możliwości uznania, iż działania te godzą w zbiorowe interesy konsumentów. Z uwagi na powyższe Prezes Urz ędu uznał za udowodnione, że opisane w punktach: I.1 i I.2 niniejszej decyzji praktyki Dewelopera naruszały zbiorowe interesy konsumentów. Prezes Urzędu stwierdził zaniechanie stosowania przez INBUD praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Nal eży w tym miejscu zaznaczyć, iż zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urzędu wydaje decyzję o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazującą zaniechanie jej stosowania, jeżeli stwierdzi nar uszenie zakazu określonego w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Nie wydaje się jednak decyzji, o której mowa w art. 26 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jeżeli przedsiębiorca zaprzestał stosowania praktyki, o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W takim 18 Jw. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 21 przypadku Prezes Urzędu wydaje decyzję o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzającą zaniechanie jej stosowania, przy czym ciężar udowodnienia okoliczności zaprzesta nia stosowania praktyki spoczywa na przedsiębiorcy (art. 27 ust. 1 - 3 uokik). W niniejszej sprawie Przedsiębiorca wykazał zaniechanie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Deweloper w toku niniejszego postępowania wskazał datę zawa rcia ostatniej umowy rezerwacyjnej dotyczącej lokalu mieszkalnego sprzedawanego w ramach przedsięwzięcia Żyzna 47 (25 kwietnia 2018 r.) i oświadczył, że od tej daty nie były zawierane żadne umowy z konsumentami w ramach przedsięwzięcia Żyzna 47. W związku z tym Prezes Urzędu stwierdził, że praktyki wskazane w punktach: I.1 i I.2 sentencji niniejszej decyzji zostały zaniechane przez Przedsiębiorcę z dniem 26 kwietnia 2018 r. Dla praktyk stanowiących przedmiot niniejszego postępowania datę zaniechania (26 kwi etnia 2018 r.) stanowi dzień następujący po dacie wskazanej przez Przedsiębiorcę jako ostatni dzień, w którym została zawarta ostatnia umowa rezerwacyjna dotycząca przedsięwzięcia Żyzna 47 . Mając powyższe na względzie Prezes Urzędu stwierdził, że w niniej szej sprawie zostały spełnione przesłanki określone w art. 24 ust. 2 uokik, konieczne do stwierdzenia stosowania przez INBUD praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Spełnione zostały także wskazane w art. 27 ust. 1 w związku z art. 24 ust. 1 u okik przesłanki do wydania decyzji o uznaniu stosowanych przez INBUD praktyk za naruszające zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzającej zaniechanie ich stosowania. Wobec powyższego Prezes Urzędu orzekł jak w punkcie I sentencji niniejszej decyzji. Środk i usunięcia trwających skutków naruszenia (pkt II rozstrzygnięcia decyzji) Zgodnie z art. 27 ust. 4 w związku z art. 26 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w decyzji o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i stwierd zającej zaniechanie jej stosowania Prezes Urzędu może określić środki usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów w celu zapewnienia wykonania nakazu, w szczególności zobowiązać przedsiębiorcę do złożenia jednokrotnego lub wiel okrotnego oświadczenia o treści i w formie określonej w decyzji. Istotą zarzucanych Deweloperowi w niniejszej decyzji praktyk jest niezawieranie umów deweloperskich w formie aktu notarialnego, wbrew art. 26 ust. 1 ustawy deweloperskiej oraz niezapewnienie nabywcom lokali mieszkalnych co najmniej jednego środka ochrony spośród środków wskazanych w art. 4 w związku z art. 37 ustawy deweloperskiej. W związku z tym uzasadnione jest nałożenie przez Prezesa Urzędu na INBUD obowiązku poinformowania wszystkich kon sumentów objętych bezpośrednimi skutkami praktyk stwierdzonych w punktach I.1 i I.2 sentencji niniejszej decyzji o uznaniu działań Dewelopera za praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów poprzez skierowanie do nich listem poleconym, za potwierdzen iem odbioru, w sposób czytelny i zrozumiały informacji o niniejszym rozstrzygnięciu (decyzji nr DOZIK - 1/20 2 5 ) a także obowiązku zaproponowania ww. konsumentom zawarcia umowy deweloperskiej dotyczącej lokalu mieszkalnego - sprzedawanego w ramach przedsięwzi ęcia deweloperskiego realizowanego w Płocku przy ulicy Żyznej 47 - w formie aktu notarialnego. Zasadne jest także nałożenie na Przedsiębiorcę obowiązku zawarcia z nabywcami lokali mieszkalnych (tymi, którzy wyrażą na to zgodę) sprzedawanych w ramach przeds ięwzięcia deweloperskiego realizowanego w Płocku przy ulicy Żyznej 47, umów deweloperskich Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 22 dotyczących lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego. Istotne jest, aby cena nabycia prawa określona w umowie deweloperskiej była taka sama jak w umowie rezerw acyjnej, a dotychczasowe wpłaty dokonane przez konsumenta zostały zaliczone na poczet ceny. Zapłata pozostałej części ceny powinna nastąpić po zawarciu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabyw cę. Zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego nie będzie konieczne, jeżeli będzie już możliwe zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. W takiej sytuacji, Przedsiębiorca obowiązany będzie do usunięcia trwających skutków naruszenia poprzez zaproponowanie konsumentom objętym bezpośrednimi skutkami praktyk stwierdzonych w punktach I.1 i I.2 sentencji niniejszej decyzji zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własn ości lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Zasadne jest w takiej sytuacji nałożenie na Przedsiębiorcę obowiązku zawarcia z ww. konsumentami (tymi, którzy wyrażą na to zgodę) umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Analogicznie, jak przy umowie deweloperskiej, istotne jest, aby cena nabycia prawa była taka sama jak w umowie rezerwacyjnej, dotychczasowe wpłaty dokonane przez konsumenta zostały zaliczone na poczet ceny, a zapłata pozostałej części ceny nastąpiła po zawarciu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Zastosowanie opisanych powyżej śr odków usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów ma za zadanie dostarczenie konsumentom wiedzy, że zachowanie Przedsiębiorcy określone w punktach I.1 i I.2 sentencji niniejszej decyzji nie było zgodne z prawem. Pozwoli to kons umentom na dokonanie oceny ich sytuacji prawnej względem Dewelopera i rozważenie wystąpienia wobec niego z ewentualnymi roszczeniami. Ponadto nałożenie na Przedsiębiorcę obowiązku zawarcia z nabywcami lokali mieszkalnych umowy deweloperskiej lub umowy ust anowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę (przy zapewnieniu, że cena nabycia prawa będzie taka sama jak w umowie rezerwacyjnej oraz dotychczasowe wpłaty dokonane przez konsumenta zostaną zaliczone na poczet ceny, a zapłata pozostałej części ceny nastąpi po zawarciu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę ) zabezpieczy interesy ekonomiczne poszkodowanych praktykami stosowanymi przez Dewel opera konsumentów i pozwoli na usunięcie trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. W stanie faktycznym niniejszej sprawy P rzedsiębiorca powinien był na rachunek powierniczy wpłacić środki pieniężne w wysokości, w jakiej otrzymał doty chczas od konsumentów (nabywców lokali mieszkalnych sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego Żyzna 47) . Biorąc pod uwagę, że z ustalonego stanu faktycznego wynika, że [xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx] zasadne jest nałożenie na Dewelopera obowiązku usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów ko nsumentów poprzez zapewnienie przez Przedsiębiorcę, w przypadku dokonywania nowych wpłat przez konsumentów (nabywców lokali mieszkalnych sprzedawanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego w Płocku przy ulicy Żyznej 47), Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 23 jednego ze środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywców (otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego). Zakres nałożonych na INBUD obowiązków w zakresie usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów jest, w ocenie Prezesa Urzędu, proporcjonalny do wagi i rodzaju naruszenia oraz konieczny do usunięcia jego skutków. Wobec powyższego Prezes Urzędu orzekł jak w punkcie II sentencji niniejszej decyzji. Koszty postępowania (pkt III rozstrzygnięcia decyzji) Zgodnie z art. 77 ust . 1 uokik, jeżeli w wyniku postępowania Prezes Urzędu stwierdził naruszenie przepisów ustawy, przedsiębiorca, który dopuścił się tego naruszenia, jest obowiązany ponieść koszty postępowania. W świetle art. 263 § 1 kpa w związku z art. 83 uokik, do kosztów postępowania zalicza się m.in. koszty doręczenia stronom pism urzędowych. Z kolei zgodnie z art. 264 § 1 kpa, jednocześnie z wydaniem decyzji organ administracji publicznej ustala w drodze postanowienia wysokość kosztów postępowania, osoby zobowiązane do ich poniesienia oraz termin i sposób ich uiszczenia. Stosownie do art. 80 uokik Prezes Urzędu rozstrzyga o kosztach w drodze postanowienia, które może być zamieszczone w decyzji kończącej postępowanie. W wyniku przeprowadzonego postępowania w sprawie stos owania przez Przedsiębiorcę praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, Prezes Urzędu w pkt I.1 i I.2 rozstrzygnięcia decyzji stwierdził, że Deweloper naruszył przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zakresie zakazu stosowania prak tyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Kosztami niniejszego postępowania są wydatki związane z korespondencją prowadzoną przez Prezesa Urzędu z Przedsiębiorcą. W związku z powyższym Prezes Urzędu postanowił obciążyć INBUD kosztami postępowania w wysokości 117,80 zł (słownie: sto siedemnaście złotych osiemdziesiąt groszy). Wobec powyższego Prezes Urzędu orzekł jak w punkcie III sentencji niniejszej decyzji. Koszty niniejszego postępowania P rzedsiębiorca obowiązany jest wpłacić na konto Urzędu Och rony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie w NBP o/o Warszawa Nr 51 1010 1010 0078 7822 3100 0000 w terminie 14 dni od uprawomocnienie się decyzji. Pouczenie Stosownie do treści art. 81 ust. 1 uokik w związku z art. 479 28 § 2 kpc od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie miesiąca od dnia jej doręczenia, które wnosi się za pośrednictwem Prezesa Urzędu. Zgodnie z art. 3 ust. 2 pkt 9 w związ ku z art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 959, dalej jako: „uksc”), odwołanie od decyzji Prezesa Urzędu podlega opłacie stałej w kwocie 1 000 zł. W przypadku kwestionowania wyłącznie postanowienia o kosztach zawartego w pkt III rozstrzygnięcia niniejszej decyzji, stosownie do art. 264 § 2 kpa w związku z art. 83 uokik oraz stosownie do art. 81 ust. 5 uokik w związku z 479 32 § 1 i § 2 kpc, przedsiębiorcy przysługuje prawo wniesienia za żalenia do Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pl. Powstańców Warszawy 1 00 - 950 Warszawa tel. 22 556 04 24 dozik@uokik.gov.pl www.uokik.gov.pl 24 Konkurencji i Konsumentów, za pośrednictwem Prezesa Urzędu w terminie tygodnia od dnia doręczenia niniejszej decyzji. Zgodnie z art. 3 ust. 2 pkt 9 w związku z art. 32 ust. 2 uksc zażalenie od decyzji Prezesa Urzędu podlega opłacie stałej w kwocie 500 zł. Stosownie do art 102 ust. 1 uksc z wolnienia od kosztów sądowych może się domagać osoba fizyczna, jeżeli złoży oświadczenie, z którego wynika, że nie jest w stanie ich ponieść bez uszczerbku utrzymania koniecznego dla siebie i rodziny lub ich poniesienie narazi ją na taki uszczerbek. Zgodnie z art. 105 ust. 1 i 2 uksc wniosek o przyznanie zwolnienia od kosztów sądowych należy zgłosić na piśmie lub ustnie do protokołu w sądzie, w którym sprawa ma być w ytoczona lub już się toczy. W razie złożenia wniosku ustnie do protokołu, oświadczenie, o którym mowa w art. 102 ust. 2 uksc, może być złożone także do protokołu. Osoba fizyczna, która nie ma miejsca zamieszkania w siedzibie tego sądu, może złożyć wniosek o przyznanie zwolnienia od kosztów sądowych w sądzie rejonowym właściwym ze względu na miejsce swego zamieszkania. Sąd przesyła niezwłocznie ten wniosek właściwemu sądowi. Stosownie do treści art. 117 § 1 kpc strona zwolniona przez sąd od kosztów sądowych w całości lub części, może domagać się ustanowienia adwokata lub radcy prawnego. Jednocześnie art. 117 § 3 kpc stanowi, że osoba prawna lub inna jednostka organizacyjna, kt órej ustawa przyznaje zdolność sądową, niezwolniona przez sąd od kosztów sądowych, może się domagać ustanowienia adwokata lub radcy prawnego, jeżeli wykaże, że nie ma dostatecznych środków na poniesienie kosztów wynagrodzenia adwokata lub radcy prawnego. Z godnie z art. 117 § 4 zd. 1 kpc wniosek o ustanowienie adwokata lub radcy prawnego strona zgłasza wraz z wnioskiem o zwolnienie od kosztów sądowych lub osobno, na piśmie lub ustnie do protokołu, w sądzie, w którym sprawa ma być wytoczona lub już się toczy. Niniejsza decyzja nie podlega doręczeniu w trybie art. 4 i 5 ustawy z dnia 18 listopada 2020 r. o doręczeniach elektronicznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 1045), w związku z art. 147 ust. 5 tej ustawy. Z up. Prezesa UOKiK Dyrektor Departamentu Ochrony Zbiorowych Interesów Konsumentów Łukasz Wroński Otrzymuj e : 1. Pan Stefan Karczewski Przedsiębiorstwo Produkcyjno - Usługowe „INBUD” Stefan Karczewski al. Jana Kilińskiego 41 09 - 402 Płock 2. a/a