DKK-64/2010

1 PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW MA Ł GORZATA KRASNOD Ę BSKA – TOMKIEL DKK2-421/4/10/LK Warszawa, dnia 12 lipca 2010 r. DECYZJA Nr DKK - 64/10 I. Na podstawie art. 19 ust. 1 i 2 w zwi ą zku z art. 13 ust. 1 oraz ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) po przeprowadzeniu post ę powania antymonopolowego, wszcz ę tego na wniosek Unibail- Rodamco SE z siedzib ą w Pary ż u, Francja, Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydaje zgod ę na dokonanie koncentracji, polegaj ą cej na przej ę ciu przez Unibail-Rodamco SE z siedzib ą w Pary ż u, Francja, kontroli nad Simon Ivanhoe S.à.r.l. z siedzib ą w Luksemburgu pod warunkiem doprowadzenia przez Unibail-Rodamco SE z siedzib ą w Pary ż u, Francja, do trwa ł ego i nieodwracalnego wyzbycia si ę przez jej spó ł k ę zale ż n ą , tj. Rodamco Central Europe B.V. z siedzib ą w Schiphol, Holandia, wszelkich praw umo ż liwiaj ą cych w sposób bezpo ś redni lub po ś redni wywieranie jakiegokolwiek wp ł ywu na Z ł ote Tarasy Sp. z o. o. z siedzib ą w Warszawie lub na dzia ł alno ść centrum handlowego Z ł ote Tarasy, w terminie do dnia 15 stycznia 2011 r. Wyzbycie si ę powy ż szych praw mo ż e nast ą pi ć poprzez rezygnacj ę z ich posiadania lub zbycie wy łą cznie na rzecz niezale ż nego inwestora nie nale żą cego do grupy kapita ł owej, w rozumieniu art. 4 pkt 14 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , do której nale ż y Unibail-Rodamco SE z siedzib ą w Pary ż u, Francja, i nie wspó ł kontrolowanego przez ż aden podmiot lub podmioty z tej grupy. Warunek opisany powy ż ej nie obejmuje nast ę puj ą cych praw: a) prawa Rodamco Central Europe B.V. z siedzib ą w Schiphol, Holandia, do żą dania od Warsaw III B.V. z siedzib ą w Hadze, Holandia, przeniesienia na Rodamco Central Europe B.V. z siedzib ą w Schiphol, Holandia, 50% udzia ł ów w Z ł ote Tarasy Sp. z o. o. z siedzib ą w Warszawie lub do dochodzenia roszcze ń z tytu ł u niewykonania tego obowi ą zku, b) prawa veta w stosunku do nast ę puj ą cych decyzji dotycz ą cych Z ł otych Tarasów Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie: 2 i. istotnej zmiany w charakterze dzia ł alno ś ci prowadzonej przez spó ł k ę , ii. zmiany umowy spó ł ki, podwy ż szania kapita ł u zak ł adowego spó ł ki, umorzenia udzia ł ów w spó ł ce, iii. udzielenia po ż yczki, gwarancji lub obci ąż enia aktywów na kwot ę przekraczaj ą c ą równowarto ść 500.000 euro, iv. dokonania inwestycji, nabycia lub zbycia sk ł adników maj ą tkowych o warto ś ci przekraczaj ą cej 500.000 euro, v. zawarcia jakiejkolwiek umowy dotycz ą cej maj ą tku spó ł ki pomi ę dzy spó ł k ą i jak ą kolwiek inn ą spó ł k ą nale żą c ą do grupy kapita ł owej w rozumieniu art. 4 pkt 14 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, do której nale ż y ING Groep N.V. z siedzib ą w Amsterdamie, Holandia, vi. likwidacji, rozwi ą zania, upad ł o ś ci, łą czenia, podzia ł u lub restrukturyzacji spó ł ki. II. Na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r . o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów nak ł ada na Unibail-Rodamco SE z siedzib ą w Pary ż u, Francja, obowi ą zek: a) z ł o ż enia Prezesowi Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów informacji o realizacji warunku okre ś lonego w pkt. I sentencji, w szczególno ś ci przekazania po ś wiadczonych za zgodno ść kopii umów zawartych w celu realizacji warunku, z ł o ż onych w tym samym celu o ś wiadcze ń , w terminie 30 dni od jego realizacji, nie pó ź niej jednak ni ż do dnia 15 lutego 2011 r., b) raportowania nt. wykonywania bezpo ś rednio lub po ś rednio praw w Z ł ote Tarasy Sp. z o. o. z siedzib ą w Warszawie do czasu posiadania jakichkolwiek bezpo ś rednich lub po ś rednich praw do tej spó ł ki za ka ż dy kwarta ł , w terminie nie d ł u ż szym ni ż 20 dni po up ł ywie ka ż dego kwarta ł u, c) sk ł adania raportów dotycz ą cych realizacji prawa, o którym mowa w pkt. I. a) sentencji, do czasu jego posiadania przez Rodamco Central Europe B.V. z siedzib ą w Schiphol, Holandia, lub inny podmiot nale żą cy do grupy kapita ł owej, w rozumieniu art. 4 pkt 14 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , do której nale ż y Unibail-Rodamco SE z siedzib ą w Pary ż u, Francja, lub wspó ł kontrolowany przez podmiot lub podmioty z tej grupy, raz na pó ł roku, do 20 dnia miesi ą ca nast ę puj ą cego po up ł ywie ka ż dego pó ł rocznego okresu. 3 UZASADNIENIE W dniu 9 lutego 2010 r. do Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, zwanego dalej „Prezesem Urz ę du ” lub „organem antymonopolowym ”, wp ł yn ęł o zg ł oszenie zamiaru koncentracji, polegaj ą cej na przej ę ciu przez Unibail-Rodamco SE z siedzib ą w Pary ż u, Francja, zwan ą dalej „U-R ” , „Wnioskodawca ” lub „Zg ł aszaj ą cy”, kontroli nad Simon Ivanhoe S.à.r.l. z siedzib ą w Luksemburgu, zwan ą dalej „SI ” . W zwi ą zku z tym, i ż spe ł nione zosta ł y niezb ę dne przes ł anki uzasadniaj ą ce zg ł oszenie zamiaru koncentracji, bowiem: • łą czny obrót przedsi ę biorców uczestnicz ą cych w koncentracji - w roku obrotowym poprzedzaj ą cym rok zg ł oszenia zamiaru koncentracji – przekroczy ł warto ść okre ś lon ą w art. 13 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), zwanej dalej „ustaw ą antymonopolow ą ” lub „ustaw ą o ochronie konkurencji”, tj. równowarto ść 1 mld euro, przy czym jednocze ś nie przekroczy ł warto ść okre ś lon ą w art. 13 ust. 1 pkt 2 tej ustawy, tj. równowarto ść 50 mln euro, • przej ę cie przez przedsi ę biorc ę kontroli nad jednym lub wi ę cej przedsi ę biorcami jest jednym ze sposobów koncentracji, okre ś lonym w art. 13 ust. 2 pkt 2 ustawy antymonopolowej, • w przedmiotowej sprawie nie wyst ą pi ł a ż adna okoliczno ść z katalogu przes ł anek wy łą czaj ą cych, wymienionych w art. 14 ww. ustawy, powoduj ą ca wy łą czenie obowi ą zku zg ł oszenia zamiaru koncentracji, zosta ł o wszcz ę te post ę powanie antymonopolowe w niniejszej sprawie, o czym Prezes Urz ę du zgodnie z art. 61 § 4 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks post ę powania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) powiadomi ł Wnioskodawc ę pismem z dnia 19 lutego 2010 r. W trakcie post ę powania organ antymonopolowy przeprowadzi ł ankiet ę w ś ród siedemnastu w ł a ś cicieli najwi ę kszych i najbardziej znanych centrów handlowych znajduj ą cych si ę na terenie aglomeracji warszawskiej, a mianowicie: • Centrum Handlowe Sadyba Best Mall (dalej Sadyba ), • Galeria Handlowa Bemowo (dalej Bemowo ), • Centrum Handlowo-Rozrywkowe Promenada (dalej Promenada ), • Centrum Handlowe Stara Papiernia w Konstancinie-Jeziornie (dalej Stara Papiernia ), 4 • Galeria Ż oliborz, • Panorama Centrum Handlowe (dalej Panorama ), • Blue City, • Centrum Handlowe Land (dalej Land ), • Wola Park, • Centrum Handlowe Klif (dalej Klif ), • Centrum Handlowe Skorosze (dalej Skorosze ), • Galeria KEN Center (dalej KEN Center ), • M1 Centrum Handlowe Marki (dalej M1 ), • Centrum Handlowe King Cross Praga (dalej King Cross Praga ), • Centrum Handlowe Reduta (dalej Reduta ), • Centrum Handlowe Targówek (dalej Targówek ), • Centrum Handlowe Janki (dalej Janki ), • Centrum Handlowe Ursynów (dalej Ursynów ), • Galeria Rembieli ń ska, • Centrum Handlowe Fort Wola (dalej Fort Wola ). Ankieta zawiera ł a pytania dotycz ą ce: 1) liczby najemców (punktów handlowo-us ł ugowych), 2) warunków najmu powierzchni, 3) wielko ś ci powierzchni oraz 4) wielko ś ci przychodów z najmu powierzchni. Organ antymonopolowy przeprowadzi ł tak ż e ankiet ę w ś ród czterdziestu najemców lokali handlowych (us ł ugowych) w centrach handlowych znajduj ą cych si ę na terenie aglomeracji warszawskiej. Ankieta zawiera ł a pytania dotycz ą ce determinantów wyboru powierzchni handlowo-us ł ugowej oraz substytucyjno ś ci wynajmowania powierzchni handlowo-us ł ugowej. Organ antymonopolowy zwróci ł si ę tak ż e do dwudziestu jeden najemców uczestników koncentracji na terenie aglomeracji warszawskiej z pytaniami dotycz ą cymi wielko ś ci powierzchni poszczególnych sklepów zlokalizowanych na terenie aglomeracji warszawskiej oraz osi ą ganych przez te sklepy przychodów. 5 W trakcie post ę powania organ antymonopolowy ustali ł , co nast ę puje: Uczestnicy koncentracji U-R (aktywny uczestnik koncentracji) jest spó ł k ą o rozproszonej strukturze akcjonariatu ( ż aden z akcjonariuszy nie posiada praw do wi ę cej ni ż 10% g ł osów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy). U-R zajmuje si ę zarz ą dzaniem i inwestowaniem w nieruchomo ś ci komercyjne na terenie Europy. W Polsce U-R dzia ł a poprzez spó ł k ę zale ż n ą - Rodamco Europe Sp. z o. o. z siedzib ą w Warszawie, która zarz ą dza Centrum Handlowym Galeria Mokotów (dalej Galeria Mokotów ) i Centrum Handlowym Z ł ote Tarasy (dalej Z ł ote Tarasy ), zlokalizowanymi na terenie aglomeracji warszawskiej. Zarówno w przypadku zarz ą dzania Galeri ą Mokotów, jak i Z ł otymi Tarasami zarz ą dca (Rodamco Europe Sp. z o. o.) ś wiadczy swoje us ł ugi [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 1] . U-R sprawuje tak ż e wraz z Globe Trade Centre S.A. z siedzib ą w Warszawie, dalej GTC, wspóln ą kontrol ę nad Rodamco CH1 Sp. z o. o. z siedzib ą w Warszawie (dalej Rodamco ). Rodamco jest w ł a ś cicielem Galerii Mokotów i, zgodnie z art. 4 pkt 14 ustawy o ochronie konkurencji, nie wchodzi w sk ł ad grupy kapita ł owej U-R. Ponadto spó ł ka po ś rednio zale ż na U-R, tj. Rodamco Central Europe B.V. z siedzib ą w Schiphol, Holandia (dalej Rodamco Central ) sprawuje faktyczn ą wspóln ą kontrol ę nad Z ł ote Tarasy Sp. z o. o. z siedzib ą w Warszawie, która jest w ł a ś cicielem Z ł otych Tarasów. Z uwagi na skomplikowan ą form ę tej wspó ł kontroli organ antymonopolowy podda ł j ą wnikliwemu badaniu i ustali ł , co nast ę puje: [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 2]. Zg ł aszaj ą cy stoi na stanowisku, ż e z uwagi na ograniczony wp ł yw, jaki ma na funkcjonowanie Galerii Mokotów i Z ł ote Tarasy, U-R nie powinno przypisywa ć si ę ca ł ego udzia ł u rynkowego tych centrów handlowych, a jedynie jego cz ęść , odpowiadaj ą c ą zakresowi wp ł ywu na te centra handlowe, który mo ż na w ka ż dym przypadku oszacowa ć na ok. 50%. W ocenie Zg ł aszaj ą cego powy ż sze podej ś cie jest zgodne ze stanowiskiem Komisji Europejskiej, która w sprawie General Electric/Honeywell 1 stwierdzi ł a, ż e w przypadku, gdy udzia ł owcy wspólnego przedsi ę biorcy s ą wobec siebie konkurentami na rynku, na którym dzia ł a wspólny przedsi ę biorca, udzia ł rynkowy tego wspólnego przedsi ę biorcy nale ż y podzieli ć równo pomi ę dzy udzia ł owców. Zg ł aszaj ą cy wskaza ł , ż e w celu uzasadnienia podzia ł u udzia ł u 1 Decyzja z dnia 3 lipca 2001 r. COMP/M.2220, pkt 45-67 6 rynkowego wspólnego przedsi ę wzi ę cia pomi ę dzy jego uczestników wystarczaj ą ca mo ż e by ć analiza nast ę puj ą cych elementów: - czy uczestnicy wspólnego przedsi ę biorcy konkuruj ą niezale ż nie na rynku ze sob ą i ze swoim wspólnym przedsi ę biorc ą , - czy ż aden ze wspólników wspólnego przedsi ę biorcy nie mo ż e wywiera ć decyduj ą cego wp ł ywu na jego polityk ę handlow ą , - czy udzia ł owcy wspólnego przedsi ę biorcy s ą ekonomicznie powi ą zani poprzez inne wspólne projekty ani ż eli dane wspólne przedsi ę wzi ę cie, co mog ł oby prowadzi ć do wprowadzania wspólnych strategii zmierzaj ą cych do maksymalizacji zysku. Zdaniem zg ł aszaj ą cego, podmioty wspó ł kontroluj ą ce Z ł ote Tarasy i Galeri ę Mokotów, s ą konkurentami wzgl ę dem U-R na rynku, gdy ż : a) GTC: • zamierza zrealizowa ć budow ę nowoczesnego centrum handlowego w Miasteczku Wilanów, • jest w ł a ś cicielem zrealizowanych obiektów komercyjnych o łą cznej powierzchni ok. 455.000 mkw. netto, • zrealizowa ł a budow ę Galerii Mokotów oraz Galerii Kazimierz w Krakowie i Galerii Jurajskiej w Cz ę stochowie, b) ING Real Estate Development Sp. z o. o.: • jest w ł a ś cicielem centrum handlowego King Cross Praga, • posiada udzia ł w domach towarowych Wars-Sawa-Junior (dawnej Galeria Centrum). W 2009 r. przychody z wynajmu powierzchni handlowo - us ł ugowej i biurowej w Galerii Mokotów i Z ł ote Tarasy przedstawia ł y si ę nast ę puj ą co: Tabela nr 1 Centrum handlowe Powierzchnia handlowo – us ł ugowa (m 2 ) Powierzchnia biurowa (m 2 ) Przychody z najmu powierzchni handlowej (z ł ) Przychody z najmu powierzchni biurowej (z ł ) Galeria Mokotów [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 3] nie dotyczy [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 3] nie dotyczy 7 Z ł ote Tarasy [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 3] Ź ród ł o: dane w ł asne Zg ł aszaj ą cego SI (uczestnik pasywny koncentracji) jest spó ł k ą joint-venture , kontrolowan ą wspólnie przez Simon Property Group L.P. z siedzib ą w Indianapolis, USA (dalej Simon ) oraz Ivanhoe Cambridge Inc. z siedzib ą w Montrealu, Kanada (dalej Ivanhoe ). Grupa SI prowadzi kompleksow ą dzia ł alno ść inwestycyjn ą , dewelopersk ą i zarz ą dcz ą w sektorze nieruchomo ś ci komercyjnych w Europie (w szczególno ś ci w Polsce i we Francji). Przedsi ę biorcami zale ż nymi SI w Polsce s ą nast ę puj ą ce podmioty: 1) Cefic Polska Sp. z o. o. z siedzib ą w Warszawie (dalej Cefic ) – zarz ą dzanie nast ę puj ą cymi centrami handlowymi: a) Arkadia, Wile ń ska i Bemowo (Warszawa), b) Morena (Gda ń sk), c) Turzyn (Szczecin), d) Bielawy (Toru ń ), e) Guliwer ( Ł ód ź ), f) Borek (Wroc ł aw), g) Arena (Gliwice), h) D ą brówka (Katowice), i) Zakopianka i Czy ż yny (Kraków), 2) Wile ń ska Station Shopping Mall Sp. z o. o. z siedzib ą w Warszawie – spó ł ka holdingowa dla spó ł ki Wile ń ska Centrum Handlowe Sp. z o. o. z siedzib ą w Warszawie, 3) Wile ń ska Centrum Handlowe Sp. z o. o. z siedzib ą w Warszawie – kontroluje Centrum Handlowe Wile ń ska (dalej Wile ń ska ), 4) Gda ń sk Station Shopping Mall Sp. z o. o. z siedzib ą w Warszawie – spó ł ka holdingowa dla spó ł ki Arkadia Centrum Handlowe Sp. z o. o. z siedzib ą w Warszawie, 5) Arkadia Centrum Handlowe Sp. z o. o. z siedzib ą w Warszawie – kontroluje Centrum Handlowe Arkadia (dalej Arkadia ). Na terenie aglomeracji warszawskiej SI jest zatem w ł a ś cicielem Arkadii i Wile ń skiej oraz zajmuje si ę (za po ś rednictwem Cefic) zarz ą dzaniem centrum handlowym Bemowo. Cefic wykonuje obowi ą zki [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 4]. 8 Pozosta ł e polskie spó ł ki zale ż ne SI nie prowadz ą dzia ł alno ś ci operacyjnej. S ą to nast ę puj ą ce podmioty: a) Polskie Domy Handlowe Sp. z o. o. z siedzib ą w Warszawie, b) Wroc ł aw Garage Shopping Mall Sp. z o. o. z siedzib ą w Warszawie, c) Ł ód ź Nord Shopping Mall Sp. z o. o. z siedzib ą w Warszawie, d) Gliwice Shopping Mall Sp. z o. o. z siedzib ą w Warszawie, e) Bydgoszcz Shopping Mall Sp. z o. o. z siedzib ą w Warszawie, f) Szczecin Shopping Mall Sp. z o. o. z siedzib ą w Warszawie, g) Katowice Budus Shopping Mall Sp. z o. o. z siedzib ą w Warszawie, h) Polska Shopping Mall Sp. z o. o. z siedzib ą w Warszawie. W 2009 r. przychody z najmu powierzchni handlowo - us ł ugowej i biurowej w galeriach handlowych b ę d ą cych w ł asno ś ci ą SI przedstawia ł y si ę nast ę puj ą co: Tabela nr 2 Centrum handlowe Powierzchnia handlowo - us ł ugowa (m 2 ) Powierzchnia biurowa (m 2 ) Przychody z najmu powierzchni handlowej (z ł ) Przychody z najmu powierzchni biurowej (z ł ) Arkadia [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 5] nie dotyczy [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 5] nie dotyczy Wile ń ska [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 5] Ź ród ł o: dane w ł asne Zg ł aszaj ą cego Przyczyny i opis transakcji Planowana koncentracja zosta ł a zg ł oszona w trybie art. 13 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie konkurencji. Zamierzona koncentracja polega na przej ę ciu przez U-R kontroli nad SI poprzez nabycie 100% akcji SI. Podstaw ą zg ł oszenia planowanej transakcji jest [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 6] . 9 Wed ł ug Zg ł aszaj ą cego zamierzona koncentracja ma pozwoli ć na [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 7] . Rynki w ł a ś ciwe, na które koncentracja wywiera wp ł yw W my ś l art. 4 pkt 9 ustawy o ochronie konkurencji, przez rynek w ł a ś ciwy rozumie si ę rynek towarów, które ze wzgl ę du na ich przeznaczenie, cen ę oraz w ł a ś ciwo ś ci, w tym jako ść , s ą uznawane przez ich nabywców za substytuty oraz s ą oferowane na obszarze, na którym, ze wzgl ę du na ich rodzaj i w ł a ś ciwo ś ci, istnienie barier dost ę pu do rynku, preferencje konsumentów, znacz ą ce ró ż nice cen i koszty transportu, panuj ą zbli ż one warunki konkurencji. A zatem rynek ten wyznaczaj ą zasadniczo dwa elementy: towar ( rynek produktowy ) i terytorium ( rynek geograficzny ). Maj ą c na uwadze powy ż sz ą definicj ę oraz kryteria wyznaczania rynków w ł a ś ciwych, na które koncentracja wywiera wp ł yw, zawarte w rozporz ą dzeniu Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie zg ł oszenia zamiaru koncentracji przedsi ę biorców (Dz. U. Nr 134, poz. 937), organ antymonopolowy uzna ł , i ż : A) Koncentracja wywiera wp ł yw w uk ł adzie horyzontalnym na rynek wynajmu powierzchni handlowo-us ł ugowej w du ż ych galeriach handlowych znajduj ą cych si ę na terenie aglomeracji warszawskiej, bowiem dzia ł alno ść uczestników koncentracji pokrywa si ę na tym rynku, a łą czny w nim udzia ł U-R i SI przekracza próg 20 %. Poni ż ej przedstawiono szczegó ł owe uzasadnienie okre ś lenia rynku w ł a ś ciwego w aspekcie produktowym oraz geograficznym, a tak ż e jego charakterystyk ę . 1. Uzasadnienie okre ś lenia rynku w aspekcie produktowym i geograficznym Opieraj ą c si ę na dotychczasowym orzecznictwie Prezesa Urz ę du Zg ł aszaj ą cy przyj ął alternatywnie, ż e rynkiem wspólnym, na który przedmiotowa koncentracja wywiera wp ł yw, jest rynek wynajmu powierzchni handlowej w wielkopowierzchniowych obiektach handlowych (tzw. centrach handlowych) lub rynek w w ęż szym uj ę ciu, tj. rynek wynajmu powierzchni handlowych w galeriach handlowych przy czym, powo ł uj ą c si ę na jedn ą z decyzji Prezesa Urz ę du 2 pod poj ę ciem galerii handlowej nale ż y rozumie ć obiekty handlowe, w których znajduje si ę hipermarket oraz kilkadziesi ą t lokali handlowych. Takie 2 Decyzja z dnia 9 lutego 2005 r. nr RBG-6/2005, s. 4 10 wnioskowanie powoduje uznanie wynajmu powierzchni handlowo-us ł ugowej w wi ę kszych obiektach handlowych (np. Arkadia) za substytut wynajmu tej powierzchni w znacznie mniejszych obiektach handlowych (np. Tesco KEN). Zdaniem organu antymonopolowego poj ę cie „powierzchnia handlowa” nale ż y rozumie ć szeroko, tj. jako powierzchni ę przeznaczon ą zarówno pod handel, jak i us ł ugi, ale z wy łą czeniem powierzchni biurowej, która stanowi odr ę bny rynek produktowy. Analizuj ą c wniosek zg ł oszeniowy wraz z pismami go uzupe ł niaj ą cymi Prezes Urz ę du stwierdzi ł , ż e Zg ł aszaj ą cy podziela to stanowisko. Kwestia terminologii jest zatem bezsporna, niemniej dla w ł a ś ciwego zobrazowania rynku w decyzji pos ł u ż ono si ę sformu ł owaniem „powierzchnia handlowo-us ł ugowa”. W aspekcie geograficznym Wnioskodawca okre ś li ł rynek wynajmu powierzchni handlowo-us ł ugowej jako rynek lokalny, obejmuj ą cy swym zasi ę giem aglomeracj ę warszawsk ą . Organ antymonopolowy podziela jedynie co do zasady stanowisko Wnioskodawcy co do okre ś lenia rynku w ł a ś ciwego w aspekcie geograficznym. Przyj ę cie takiej definicji relewantnego rynku geograficznego wynika przede wszystkim z faktu, i ż wynajmuj ą cymi powierzchni ę handlowo-us ł ugow ą s ą przedsi ę biorcy, którzy mog ą prowadzi ć dzia ł alno ść na terenie ca ł ej aglomeracji warszawskiej pod warunkiem, ż e wynajmowana powierzchnia jest atrakcyjna. Takie uzasadnienie wynika tak ż e z analizy zachowania konsumentów b ę d ą cych klientami centrów handlowych. Przed lokalizacj ą centrum handlowego w danym regionie inwestor bada rynek uwzgl ę dniaj ą c czas dojazdu samochodem do takiego centrum. Jako stref ę oddzia ł ywania du ż ego centrum handlowego, czyli obszar, z którego przyje ż d ż aj ą do niego konsumenci, przyjmuje si ę w zale ż no ś ci od rodzaju sklepu stref ę , w której mo ż liwy jest dojazd samochodem w czasie od 30 do 45 minut, co w praktyce oznacza rejon ca ł ego miasta i jego okolic 3 . Nale ż y jednak równocze ś nie podkre ś li ć , i ż z zebranego w sprawie materia ł u dowodowego wynika, i ż jednym z wa ż niejszych czynników przyci ą gaj ą cych klientów centrum handlowego (po ś rednio ma to wp ł yw równie ż na najemców) jest lokalizacja centrum oraz dogodny dojazd. Oznacza to de facto , ż e centra handlowe po ł o ż one bli ż ej siebie stanowi ć b ę d ą bli ż sze substytuty, ni ż te po ł o ż one dalej. 3 Decyzja Prezesa Urz ę du z dnia 10 czerwca 2005 r. Nr RWA-15/2005, str. 8 11 Organ antymonopolowy nie zgadza si ę natomiast z propozycjami Wnioskodawcy wyznaczenia rynku produktowego w niniejszej sprawie, bowiem uj ę cie rynku w aspekcie produktowym powinno by ć w ęż sze. Uzasadniaj ą c powy ż sze wskaza ć nale ż y, co nast ę puje. 1.1 Podzia ł nieruchomo ś ci handlowych Podzia ł opracowany przez Dzia ł Bada ń Rynku Colliers International Poland 4 wyró ż nia nast ę puj ą ce nieruchomo ś ci handlowe: 1) centra handlowe: a) I generacji: du ż y supermarket (hipermarket) + ma ł a galeria handlowa, b) II generacji: du ż y supermarket (hipermarket) + wi ę ksza galeria handlowa, c) III generacji: du ż y supermarket (hipermarket) + wi ę ksza galeria handlowa + rozrywka, 2) supermarket – sklep samoobs ł ugowy z sal ą sprzeda ż y 400-2499 mkw., wyst ę puj ą cy samodzielnie lub b ę d ą cy cz ęś ci ą wi ę kszego kompleksu; mo ż e by ć nast ę puj ą cego typu: a) standardowy, b) dyskont, c) delikatesy, 3) hipermarket – sklep samoobs ł ugowy posiadaj ą cy sal ę sprzeda ż y o powierzchni powy ż ej 2.500 mkw., mo ż e wyst ę powa ć samodzielnie lub by ć cz ęś ci ą Retail Parku lub centrum handlowego, 4) Retail Park – rodzaj centrum handlowego z kilkoma dominuj ą cymi „wielkopowierzchniowymi” najemcami kluczowymi oraz z towarzysz ą cymi im mniejszym najemcami, 5) Factory Outlet – sklep lub zespó ł sklepów fabrycznych oferuj ą cych sprzeda ż detaliczn ą po obni ż onej cenie, 6) sklep bran ż owy – wyspecjalizowany w okre ś lonej kategorii produktów, 7) dom handlowy – niewielkie centrum handlowe, najcz ęś ciej w centrum miasta, bez wyodr ę bnionego parkingu, 4 L. Henclewska, Ewolucja centrów handlowych w Polsce na przyk ł adzie rynku ameryka ń skiego, Nieruchomo ś ci nr 10, C.H. Beck, pa ź dziernik 2005 r. 12 8) powierzchnie handlowe w biurowcach – najcz ęś ciej na parterze, przeznaczone g ł ównie dla u ż ytkowników budynku, 9) g ł ówna ulica handlowa w mie ś cie, 10) Power Center – kilku wielopowierzchniowych najemców dominuj ą cych w swojej bran ż y na rynku (nie wyst ę puje w Polsce). Powy ż sze kryteria nie wi ążą organu antymonopolowego, niemniej s ą pomocne przy okre ś laniu rynku w ł a ś ciwego oraz jego zobrazowaniu. Jak wynika z powy ż szego, jednym z typów nieruchomo ś ci handlowych s ą centra handlowe. W ś ród nich wyró ż nia si ę tzw. generacje (I-III, a nawet IV i V 5 ). Centra handlowe stanowi ą blisko trzy czwarte ca ł ej powierzchni nowoczesnego handlu w Warszawie. Wykres nr 1 Struktura nowoczesnego handlu w Warszawie 13% 10% 2% 75% parki handlowe sklepy typu "dom i ogród" outlety centra handlowe Ź ród ł o: Warsaw Commercial Property Market 2008 r., King Sturge, s. 15 Za wielkopowierzchniowe centra handlowe uznaje si ę obiekty, których powierzchnia handlowo-us ł ugowa przekracza 2.000 mkw. 6 Istnieje te ż koncepcja zaliczania do centrów handlowych obiektów zarz ą dzanych centralnie o powierzchni wynajmu brutto (ang. Gross 5 http://www.rp.pl/artykul/94191.html 6 Decyzja Prezesa Urz ę du z dnia 10 czerwca 2005 r. Nr RWA-15/2005, s. 8 13 Leased Area - GLA) ponad 5.000 mkw., w których znajduje si ę ponad 10 lokali handlowych z wy łą czeniem centrów sklepów fabrycznych oraz parków handlowych 7 . Od centrów handlowych nale ż y natomiast odró ż ni ć pozosta ł e ww. nieruchomo ś ci handlowe, gdy ż : • hipermarkety i supermarkety ograniczaj ą swoj ą ofert ę g ł ównie do artyku ł ów codziennego u ż ytku (np. Real, Biedronka), • retail parks (parki handlowe) gromadz ą pod jednym dachem w przewa ż aj ą cej mierze wielkopowierzchniowych najemców, a mniejsi najemcy stanowi ą marginalny udzia ł (np. Zielony Park Handlowy na Targówku), • Factory Outlet (centra wyprzeda ż owe) oferuj ą produkty markowe po obni ż onej cenie, nie zapewniaj ą szerokiej oferty punktów us ł ugowych i gastronomicznych, • sklepy bran ż owe – oferuj ą tylko produkty i us ł ugi z jednej dziedziny (np. hipermarkety budowlane), • domy handlowe – ze wzgl ę du na niewielk ą powierzchni ę proponuj ą konsumentom ograniczon ą liczb ę sklepów i punktów us ł ugowych, • powierzchnie handlowe w biurowcach – zaspokajaj ą potrzeby g ł ównie pracowników danego obiektu i przechodniów, • g ł ówna ulica handlowa – nie skupia najemców „pod jednym dachem”. Oferty tych obiektów handlowych nie s ą zatem substytucyjne w stosunku do centrów handlowych, przez co wynajem w nich powierzchni handlowo-us ł ugowej nie b ę dzie równie ż wzgl ę dem siebie substytucyjny. 1.2 Podzia ł centrów handlowych Centra I generacji to tzw. rozbudowane hipermarkety (np. Auchan Modli ń ska, Tesco KEN, Real Ok ę cie), w których powierzchnia hiper- (super) marketu 8 stanowi nawet 70% powierzchni ca ł ego centrum handlowego. Udzia ł powierzchni hiper- (super-) marketu jest o tyle istotny, i ż rzutuje na cel danej inwestycji. Zdecydowana wi ę kszo ść z nich stanowi w ł asno ść znajduj ą cego si ę tam hipermarketu, co przes ą dza o przeznaczeniu takiego obiektu. Ma on zaopatrywa ć swoich klientów w produkty codziennego u ż ytku, a znajduj ą ce si ę tam 7 Marketbeat. Raport o rozwoju rynku centrów handlowych w Europie, Cashman&Wakefield, marzec 2010 r., str. 1 8 prowadz ą cy dzia ł alno ść w zakresie handlu detalicznego artyku ł ami codziennego u ż ytku (AKCU) 14 sklepy i butiki s ą tylko dodatkiem do prowadzonej dzia ł alno ś ci. Gama najemców jest zatem uboga, a zakupy w takim obiekcie poch ł aniaj ą niewiele czasu. Istotne ró ż nice wyst ę puj ą pomi ę dzy centrami handlowymi I generacji a centrami handlowymi II i III generacji (tzw. galeriami handlowymi). W tym drugim przypadku w ł a ś cicielem obiektu nie jest hipermarket 9 , a stosunek powierzchni hiper- (super-) marketu do powierzchni ogó ł em centrum handlowego w porównaniu z centrami I generacji jest mniejszy i stanowi co do zasady nie wi ę cej ni ż 40%. Na podstawie danych uzyskanych w toku post ę powania antymonopolowego Prezes Urz ę du ustali ł , ż e stosunek powierzchni hiper- (super-) marketu do GLA w obiektach handlowych obj ę tych badaniem prezentuje si ę w nast ę puj ą cy sposób: Tabela nr 3 l.p. Nazwa centrum handlowego powierzchnia hiper- (super-) marketu do GLA (w %) 1 Bemowo 76 2 King Cross Praga 71 3 Fort Wola 68 4 KEN Center 67 5 Janki 54 6 Ursynów 48 7 Wile ń ska 44,4 8 Reduta 43 9 Targówek 43 10 Wola Park 42 11 M1 33 12 Skorosze 29 13 Galeria Ż oliborz 28 14 Klif 19 15 Arkadia 18,2 16 Stara Papiernia 14 17 Galeria Rembieli ń ska 14 18 Sadyba 12 19 Promenada 10 20 Galeria Mokotów 8,5 21 Blue City 6 22 Z ł ote Tarasy 4,1 9 w niektórych centrach handlowych II i III generacji hipermarket jest w ł a ś cicielem cz ęś ci powierzchni (np. Carrefour w Arkadii, Auchan w Wola Park) 15 23 Panorama 1 24 CH Land 0 Ź ród ł o: obliczenia w ł asne UOKiK na podstawie materia ł u dowodowego zgromadzonego w toku post ę powania W galeriach handlowych nie ma tak ż e jednego g ł ównego najemcy, który dba przede wszystkim o swoje interesy, ale mamy do czynienia z du żą liczb ą najemców, którzy s ą jednakowo wa ż ni dla w ł a ś ciciela centrum handlowego. Klienci postrzegaj ą galerie handlowe dwojako – jako ogó ł (galeria handlowa) i jednocze ś nie jako poszczególne sklepy znajduj ą ce si ę w tej galerii. Tworz ą c optymalny sk ł ad najemców (ang. tenat mix ) galeria handlowa poszukuje g ł ównych najemców, czyli tzw. anchorów (ang. anchor tenants ). S ą to najemcy du ż ych powierzchni – sieci odzie ż owe, spo ż ywcze, sklepy z artyku ł ami wyko ń czenia i wyposa ż enia wn ę trz (np. Media Markt, Saturn, H&M, ZARA). Mniejsi najemcy s ą zazwyczaj lokowani w ich s ą siedztwie, co zapewnia wzajemne korzystanie ze swojej obecno ś ci. Galeria handlowa, by sta ć si ę atrakcyjn ą dla odwiedzaj ą cych, musi zatem posiada ć ró ż norodn ą powierzchni ę lokali handlowo-us ł ugowych 10 . Taka strategia dzia ł ania nie ma miejsca w centrach handlowych I generacji. Jak bowiem wspomniano wcze ś niej hipermarket b ę d ą cy w ł a ś cicielem obiektu dba g ł ównie o wizerunek swojego sklepu, a nie poszczególnych najemców. Sprawia to, ż e niektórzy najemcy, z uwagi na przeznaczenie centrum handlowego I generacji, nie b ę d ą w ogóle zainteresowani najmem w nim powierzchni, poniewa ż mog ł oby to spowodowa ć pogorszenie wizerunku ich firmy. Dla centrum handlowego II i III generacji wa ż ny jest natomiast presti ż uzyskiwany dzi ę ki „markowym” sklepom. Mo ż na zatem stwierdzi ć , ż e galerie handlowe (w mniejszym lub wi ę kszym stopniu) staraj ą si ę , poprzez skuteczny marketing i public relations, stworzy ć mark ę korporacyjn ą , która wp ł ywa na kreowanie wizerunku ca ł ego centrum handlowego i zapewnia mu presti ż oraz popularno ść w ś ród konsumentów. W ocenie organu antymonopolowego centra handlowe II i III generacji odpowiadaj ą de facto na podobne potrzeby konsumentów – du ż y wybór lokali handlowych, us ł ugowych i gastronomicznych „pod jednym dachem”. Wprawdzie w centrach handlowych III generacji znale źć mo ż na rozrywk ę , czyli kino, kr ę gielni ę lub fitness club , jednak jest to tylko uzupe ł nienie oferty danego centrum handlowego. 10 http://www.rp.pl/artykul/230909,333867.html 16 1.3 Opinie najemców centrów handlowych Jak zosta ł o ju ż wskazane powy ż ej, w toku prowadzonego post ę powania Prezes Urz ę du przeprowadzi ł badanie w ś ród losowo wybranych najemców galerii handlowych Arkadia, Wile ń ska, Z ł ote Tarasy i Galeria Mokotów, wzywaj ą c ich do oceny zakresu substytucyjno ś ci najmu powierzchni handlowo-us ł ugowej w galeriach handlowych oraz w mniejszych obiektach handlowych 11 , a tak ż e do wskazania czynników jakimi kieruj ą si ę oni przy wyborze ww. powierzchni. Odpowiadaj ą c wi ę kszo ść najemców stwierdzi ł a, ż e z punktu widzenia prowadzonej przez nich dzia ł alno ś ci nie ka ż da powierzchnia handlowo-us ł ugowa w centrach handlowych mo ż e zosta ć uznana za substytucyjn ą . Wp ł yw na substytucyjno ść maj ą nast ę puj ą ce czynniki: • dobra lokalizacja, tj. po ł o ż enie danego centrum handlowego w centrum miasta b ą d ź w s ą siedztwie rozbudowanych w ę z ł ów komunikacyjnych, zw ł aszcza obejmuj ą cych wszystkie dost ę pne w aglomeracji warszawskiej ś rodki transportu publicznego (metro, tramwaje, kolej podmiejsk ą , autobusy), co powoduje, ż e konsumenci szybko i ł atwo mog ą dotrze ć do danego obiektu handlowego (Komex S.A., Cefarm Ś l ą ski Sp. z o. o., Ruch S.A., Agencja J.A.R Sp. z o.o. sp.k., Bank Millenium S.A., Empik Sp. z o.o., Smyk Sp. z o.o., Ochnik Sp. z o.o., Cinema City Poland Sp. z o. o., Vobis S.A., Apart Sp. z o.o.), • profil klienta centrum handlowego – centra handlowe typu Galeria Mokotów, Z ł ote Tarasy, Arkadia s ą nastawione na innych odwiedzaj ą cych ni ż centrum handlowe Tesco i Auchan (Fikoland s.c., Ochnik Sp. z o.o., Marks and Spencer Poland Sp. z o.o.), • wielko ść powierzchni centrum handlowego – im wi ę kszy jest obiekt handlowy, tym ł atwiej jest mu przyci ą gn ąć klientów bogat ą ofert ą towarów i us ł ug, które klient znajduje w jednym miejscu (Bershka Polska Sp. z o. o., Komex S.A., Cefarm Ś l ą ski Sp. z o. o., PTK Centertel Sp. z o. o., Ochnik Sp. z o.o., Fotojoker Sp. z o.o., Rossmann Supermarkety Drogeryjne Polska Sp. z o.o., Vobis S.A.), • wysoka odwiedzalno ść centrum handlowego (Bershka Polska Sp. z o. o., Komex S.A., Vision Express SP Sp. z o. o.), • ró ż norodno ść najemców (tzw. mix najemców), w tym kilku najemców strategicznych i otoczenie markowych najemców – du ż y wybór produktów i us ł ug, które s ą oferowane 11 w pi ś mie z dnia 31 marca 2010 r. Prezes Urz ę du zdefiniowa ł , podaj ą c przyk ł ady, jako galerie handlowe obiekty typu Arkadia i Z ł ote Tarasy, a jako mniejsze obiekty handlowe Tesco KEN i Auchan Modli ń ska 17 w ramach centrum handlowego zarówno w zakresie jednego rodzaju produktów, np. sklepy odzie ż owe, jak i ró ż nych rodzajów produktów i us ł ug, np. obuwie, ubrania, artyku ł y dzieci ę ce, bi ż uteria, us ł ugi telefoniczne, sprz ę t AGD/RTV; wszystko to sprawia, ż e konsumenci udaj ą c si ę na zakupy do galerii handlowej sp ę dzaj ą tam wi ę cej czasu, ni ż zak ł adaj ą pierwotnie, przez co odwiedz ą wi ę ksz ą liczb ę najemców, generuj ą c tym samym wi ę ksze obroty dla ca ł ej galerii handlowej (Bershka Polska Sp. z o.o., Cefarm Ś l ą ski Sp. z o. o., Komex S.A., Ruch S.A., Bonjour Polska Sp. z o. o., Bank Millenium S.A., HDS Polska Sp. z o. o., Profac Sp. z o. o., Empik Sp. z o.o., Smyk Sp. z o.o., Pizza Express Polska Sp. z o.o., Rossmann Supermarkety Drogeryjne Polska Sp. z o.o, Vobis S.A.), • bezpo ś rednie s ą siedztwo biurowców, du ż ych firm, osiedli mieszkaniowych (Profac Sp. z o. o., Pizza Express Polska Sp. z o.o.), • du ż a liczba miejsc parkingowych (Bank BPH S.A., Cinema City Poland Sp. z o.o., Smyk Sp. z o.o. Empik Sp. z o. o., Ochnik Sp. z o.o., Vobis S.A.), • presti ż ca ł ego obiektu handlowego powoduje dla niektórych podmiotów wr ę cz konieczno ść otwarcia swojego punktu handlowego/us ł ugowego - skuteczny marketing kreuje wizerunek znanego obiektu, w którym zakupy staj ą si ę modne (ADe Line S.A., Agencja J.A.R Sp. z o.o. sp.k., Pizza Express Polska Sp. z o.o., Ochnik Sp. z o.o., Apart Sp. z o.o.). Wszystkie te czynniki powoduj ą , ż e du ż e, dobrze zlokalizowane galerie handlowe s ą postrzegane przez najemców jako bardziej atrakcyjne, a wynajem w nich powierzchni handlowo-us ł ugowej nie jest substytutem wzgl ę dem wynajmowania powierzchni w mniejszych obiektach handlowych. Brak substytucyjno ś ci w swoich odpowiedziach podkre ś laj ą wprost nast ę puj ą cy najemcy: Fikoland s.c., Bershka Polska Sp. z o.o., Komex S.A., Vision Express SP Sp. z o.o., Bonjour Polska Sp. z o.o., Ruch S.A., Agencja J.A.R Sp. z o.o. sp.k., PTK Centertel Sp. z o.o., Millenium S.A., HDS Polska Sp. z o.o., Profac Sp. z o.o., Taranko Sp. zo.o., Sephora Polska Sp. z o.o., Marks and Spencer Poland Sp. zo.o., Krakowski Kredens Sp. z o.o., Ochnik Sp. z o.o., Vobis S.A., Apart Sp. z o.o. O tym, i ż wielko ść centrum handlowego i jego lokalizacja s ą g ł ównymi czynnikami decyduj ą cymi o wyborze danego centrum przez konsumentów, ś wiadcz ą równie ż wyniki bada ń konsumenckich zebranych w ramach niniejszego post ę powania. I tak, wed ł ug przygotowanego przez TNS OBOP dla Rodamco Europe Sp. z o.o. raportu pod nazw ą 18 „ Pozycjonowanie Galerii Mokotów na tle sto ł ecznych centrów handlowych” (Warszawa, stycze ń 2008) na [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 8]. Podobne wyniki bada ń zawiera przygotowany przez TNS OBOP dla Z ł ote Tarasy Sp. z o.o. raport pod nazw ą „ Pozycjonowanie Z ł otych Tarasów oraz Galerii Mokotów na tle sto ł ecznych centrów handlowych” (Warszawa, grudzie ń 2008). 1.4 Opinie centrów handlowych Jak zosta ł o powy ż ej wskazane organ antymonopolowy przeprowadzi ł równie ż badanie centrów handlowych zlokalizowanych na ternie aglomeracji warszawskiej. Z analizy odpowiedzi zarz ą dców i w ł a ś cicieli wyp ł ywa wniosek, i ż nie wszystkie z nich mog ą zosta ć uznane za konkurentów. Pod uwag ę nale ż y wzi ąć nast ę puj ą ce kryteria wymieniane przez poni ż sze podmioty: • wielko ść centrum handlowego (Immomok Sp. z o.o., CH Janki Sp. z o.o., CH Warszawa U Sp. z o.o.), • cena najmu powierzchni (Metro Group Asset Management Sp. z o.o., Nap Invest Sp. z o.o.), • profil najemców (Metro Group Asset Management Sp. z o.o., Catera Investments Sp. z o.o. ECC Holdings Poland S.A., PBW Polska Sp. z o.o.), • lokalizacja (Metro Group Asset Management Sp. z o.o., Catera Investments Sp. z o.o.), • stosunek wielko ś ci ca ł kowitej centrum handlowego do powierzchni hipier - (super-) marketu (PBW Polska Sp. z o.o., Immomok Sp. z o.o.). 1.5 Wyodr ę bnienie konkurentów uczestników koncentracji Maj ą c powy ż sze na wzgl ę dzie Prezes Urz ę du uzna ł , i ż za konkurentów centrów handlowych uczestników koncentracji mo ż na uzna ć jedynie te centra handlowe, które nie odbiegaj ą od nich, w szczególno ś ci pod wzgl ę dem: - wielko ś ci powierzchni ca ł ego obiektu handlowego (przewag ę b ę d ą mia ł y wi ę ksze centra handlowe), - wielko ś ci powierzchni centrum handlowego, po odliczeniu wielko ś ci hipermarketu (przewag ę b ę d ą mia ł y centra handlowe z wi ę ksz ą tzw. galeri ą handlow ą ), - liczby najemców centrum handlowego (przewag ę b ę d ą mia ł y centra handlowe z wi ę ksz ą liczb ą najemców), 19 - tzw. mixu najemców (przewag ę b ę d ą mia ł y centra handlowe z szerszym mixem najemców), - lokalizacji (centra z dogodn ą lokalizacj ą , tj. umiejscowione w strategicznych punktach Warszawy, np. przy du ż ych w ę z ł ach komunikacyjnych, b ę d ą mia ł y przewag ę nad tymi z mniej dogodn ą lokalizacj ą ). Pierwsze trzy kryteria zdaniem organu antymonopolowego wskazuj ą jakimi warunkami dysponuje dane centrum handlowe i jaki w ogóle mo ż liwy jest w nim uk ł ad (sk ł ad) najemców (np. ile i jakiej wielko ś ci sklepy uda si ę tam zlokalizowa ć ). Podkre ś li ć nale ż y, i ż kryteria te s ą ł atwo mierzalne, a przez to wydaj ą si ę równie ż najbardziej obiektywne. Czwarte kryterium wskazuje wprost mix najemców znajduj ą cy si ę w poszczególnych centrach handlowych. Pi ą te kryterium pokazuje lokalizacj ę centrów handlowych. Wszystkie te kryteria po ś rednio wskazuj ą natomiast na zasi ę g oddzia ł ywania poszczególnych centrów handlowych: im wi ę ksze centrum handlowe, z wi ę ksz ą galeri ą handlow ą , wi ę ksz ą liczb ą najemców i odpowiednim ich mixem oraz lepsz ą lokalizacj ą , tym wi ę kszy b ę dzie mia ł o ono zasi ę g oddzia ł ywania; potencjalni odwiedzaj ą cy wi ę ksze centra handlowe to mieszka ń cy ca ł ej Warszawy i okolic, a nie tylko mieszka ń cy jednej dzielnicy. Takie centrum po ś rednio jest tak ż e bardziej atrakcyjne dla najemców. 1.5.1 Kryterium wielko ś ci powierzchni ca ł ego obiektu handlowego Na podstawie danych uzyskanych w toku post ę powania antymonopolowego Prezes Urz ę du ustali ł , ż e wielko ść poszczególnych centrów handlowych zlokalizowanych na terenie aglomeracji warszawskiej przedstawia si ę nast ę puj ą co: Tabela nr 4 lp. Centrum handlowe Powierzchnia handlowo-us ł ugowa (w m 2 ) 1. Arkadia [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 9] 2. Z ł ote Tarasy 3. Galeria Mokotów 4. Blue City [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 1] 5. Wola Park 6. Targówek 7. Janki 8. Reduta 9. Ursynów 10. M1 11. Promenada 12. Wile ń ska [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 9] 13. Fort Wola [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 1] 14. Bemowo 20 15. King Cross Praga 16. Sadyba 17. Land 18. Klif 19. Panorama 20. KEN Center 21. Galeria Rembieli ń ska 22. Galeria Ż oliborz 23. Skorosze 24. Stara Papiernia Kryterium wielko ś ci powierzchni ca ł kowitej obiektu handlowego pozwala na ocen ę ca ł ego obiektu handlowo – us ł ugowego. Z powy ż szego zestawienia wynika, i ż istniej ą ce w aglomeracji warszawskiej centra handlowe mo ż na z uwagi na to kryterium podzieli ć na trzy grupy: • du ż e obiekty o powierzchni powy ż ej 60 000 mkw. • ś rednie obiekty handlowe o powierzchni 40 000 – 60 000 mkw. oraz • mniejsze centra handlowe o powierzchni poni ż ej 40 000 mkw. Kieruj ą c si ę powy ż szym kryterium i uwzgl ę dniaj ą c fakt, ż e w ramach rynku w ł a ś ciwego mo ż liwe s ą dalsze i bli ż sze substytuty 12 , za takie bliskie substytuty nale ż y uzna ć w ocenie organu antymonopolowego przede wszystkim centra handlowe z pierwszej grupy. Chocia ż pomi ę dzy centrami z pierwszej i drugiej grupy ju ż widoczne s ą spore ró ż nice, to jednak mo ż na zdaniem organu antymonopolowego uzna ć je jeszcze za konkurentów. Natomiast centra z trzeciej grupy na tyle zdecydowanie odstaj ą od centrów zaliczonych do pierwszej i drugiej grupy, ż e nie sposób uzna ć je za konkurentów. Ró ż nica w wielko ś ci najwi ę kszego centrum handlowego z trzeciej grupy (Fort Wola) i najmniejszego z drugiej grupy (Wile ń ska) wynosi ponad 10 000 mkw., a ró ż nica w wielko ś ci najwi ę kszego centrum z trzeciej grupy (Fort Wola) i najmniejszego z pierwszej grupy (Blue City) wynosi ponad 30 000 mkw. Nale ż y zatem wskaza ć jako kryterium klasyfikacji danego obiektu handlowego do rynku galerii handlowych wielko ść tego obiektu przekraczaj ą c ą 40 000 mkw. 12 pkt 28 Wytycznych w sprawie oceny horyzontalnego po łą czenia przedsi ę biorstw na mocy rozporz ą dzenia Rady w sprawie kontroli koncentracji przedsi ę biorstw (2004/C 31/03) 21 1.5.2 Kryterium wielko ś ci powierzchni handlowo – us ł ugowej centrum, po odliczeniu wielko ś ci hipermarketu Kryterium powierzchni centrum handlowego, po odliczeniu wielko ś ci hipermarketu, wskazuje na jego wielko ść bez hipermarketów i supermarketów, których oferta handlowa dotyczy innego rodzaju towarów, i pokazuje atrakcyjno ść samej galerii handlowej. Z przeprowadzonego przez Prezesa Urz ę du badania obejmuj ą cego konkurentów uczestników post ę powania wynika, i ż wielko ść ta prezentuje si ę nast ę puj ą co: Tabela nr 5 lp. Centrum handlowe Powierzchnia handlowo-us ł ugowa bez hiper- (super-) marketu (w mkw.) 1. Arkadia [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 10] 2. Z ł ote Tarasy 3. Blue City [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 2] 4. Galeria Mokotów [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 10] 5. Wola Park [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 2] 6. Promenada 7. Targówek 8. M1 9. Reduta 10. Ursynów 11. Janki 12. Wile ń ska [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 10] 13. Land [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 2] 14. Sadyba 15. Panorama 16. Klif 17. Galeria Rembieli ń ska 18. Fort Wola 19. Galeria Ż oliborz 20. Skorosze 21. Bemowo 22. King Cross Praga 23. Stara Papiernia 24. KEN Center Z powy ż szej tabeli wynika, i ż badanych przedsi ę biorców równie ż mo ż na podzieli ć na trzy grupy w zale ż no ś ci od wielko ś ci tej powierzchni: • du ż e obiekty o powierzchni powy ż ej 40.000 mkw. 22 • ś rednie obiekty handlowe o powierzchni 20.000 – 40.000 mkw. oraz • ma ł e centra handlowe o powierzchni poni ż ej 20.000 mkw. Oceniaj ą c powy ż sze kryterium mo ż na stwierdzi ć , i ż podobnie jak w poprzednim przypadku przede wszystkim centra handlowe zaliczone do pierwszej grupy nale ż y uzna ć za bliskie substytuty. Jednak ż e pomimo ró ż nic pomi ę dzy centrami handlowymi z pierwszej i drugiej grupy mo ż na je uzna ć równie ż za konkurentów wzgl ę dem siebie. Ró ż nica w wielko ś ci pomi ę dzy najwi ę kszym centrum z drugiej grupy (Promenada) a najmniejszym z pierwszej grupy (Wola Park) wynosi ok. 3.000 mkw., a ró ż nica w wielko ś ci najwi ę kszego centrum z trzeciej grupy (Panorama) i najmniejszego z pierwszej (Wola Park) wynosi ok 25.000 mkw. Dla porównania ró ż nica pomi ę dzy najwi ę kszymi podmiotami z pierwszej (Arkadia) i trzeciej grupy (Panorama) wynosi ok. 70.000 mkw. Trudno by ł oby zatem skutecznie konkurowa ć centrom handlowym o powierzchni kilku czy kilkunastu tysi ę cy mkw. z obiektami handlowymi dysponuj ą cymi powierzchni ą kilkudziesi ę ciu tysi ę cy mkw. Nale ż y zatem wskaza ć jako kryterium zaklasyfikowania danego centrum handlowego do wspólnego rynku obiekt handlowy o powierzchni co najmniej 20.000 mkw. 1.5.3 Kryterium liczby najemców Kryterium liczby najemców pozwala na okre ś lenie ró ż norodno ś ci oferty poszczególnych centrów handlowych. Z informacji uzyskanych w toku prowadzonego post ę powania wynika, i ż liczba najemców w centrach handlowych na terenie aglomeracji warszawskiej przedstawia si ę nast ę puj ą co: Tabela nr 6 lp. Centrum handlowe Liczba najemców 1. Land [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 3] 2. Galeria Mokotów [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 11] 3. Blue City [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 3] 4. Arkadia [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 11] 5. Promenada [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 3] 6. Z ł ote Tarasy [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 11] 7. Wola Park [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 3] 8. Targówek 9. Reduta 23 10. Janki 11. Wile ń ska [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 11] 12. Klif [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 3] 13. Sadyba 14. Panorama 15. Bemowo 16. King Cross Praga 17. Fort Wola 18. M1 19. Galeria Ż oliborz 20. Skorosze 21. Galeria Rembieli ń ska 22. Stara Papiernia 23. Ursynów 24. KEN Center Z powy ż szego wynika, i ż w odniesieniu do tego kryterium, podobnie jak w odniesieniu do dwóch poprzednich, centra handlowe obj ę te badaniem Prezesa Urz ę du mo ż na podzieli ć na trzy grupy: • obiekty handlowe posiadaj ą ce powy ż ej 200 najemców, • obiekty handlowe posiadaj ą ce od 100 – 200 najemców, • obiekty handlowe posiadaj ą ce mniej ni ż 100 najemców. Kieruj ą c si ę powy ż szym kryterium przy uwzgl ę dnieniu dalszych i bli ż szych substytutów, za bliskie substytuty nale ż y uzna ć , w ocenie organu antymonopolowego, przede wszystkim centra handlowe z pierwszej grupy. Pomi ę dzy centrami z pierwszej i drugiej grupy istniej ą widoczne ró ż nice, jednak mo ż na je zdaniem organu antymonopolowego, uzna ć za konkurentów. Natomiast centra z trzeciej grupy ró ż ni ą si ę na tyle od centrów z pierwszej grupy, ż e nie mo ż na ich uzna ć za konkurentów. Ró ż nica w liczbie najemców najwi ę kszego centrum z drugiej grupy (Wola Park) i najmniejszego z pierwszej grupy (Z ł ote Tarasy) wynosi ponad 30 najemców, a ró ż nica najwi ę kszego centrum z trzeciej grupy (Sadyba) i najmniejszego z pierwszej grupy (Z ł ote Tarasy) wynosi ponad 100. Dla porównania ró ż nica pomi ę dzy najwi ę kszymi podmiotami z pierwszej (Land) i trzeciej (Sadyba) grupy wynosi ponad 150 najemców. Wobec powy ż szego w ocenie organu antymonopolowego obiekty handlowe dysponuj ą ce co najmniej 100 najemcami nale ż y uzna ć za substytucyjne wzgl ę dem siebie. 24 1.5.4. Podsumowanie trzech pierwszych kryteriów Z analizy centrów handlowych w oparciu o trzy pierwsze kryteria, tj. powierzchnia ca ł kowita, powierzchnia bez hipermarketu i liczba najemców wynika, i ż kumulatywnie ka ż de kryterium spe ł nia dziesi ęć obiektów handlowych (w poni ż szej tabeli centra te zosta ł y zaznaczone pogrubion ą czcionk ą ). Ponadto pi ęć obiektów handlowych spe ł nia jedno b ą d ź dwa z analizowanych kryteriów (kryteria te zosta ł y zaznaczone pogrubion ą czcionk ą ). Poni ż sza tabela prezentuje zestawienie wszystkich badanych centrów handlowych w odniesieniu do ka ż dego z powy ż szych kryteriów. Tabela nr 7 lp. Centrum handlowe Powierzchnia handlowo-us ł ugowa ogó ł em w (m 2 ) Powierzchnia handlowo- us ł ugowa bez hiper- (super-) marketu (w m 2 ) Liczba najemców 1. Arkadia [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 12] 2. Z ł ote Tarasy 3. Galeria Mokotów 4. Blue City [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 4] 5. Wola Park 6. Targówek 7. Janki 8. Reduta 9. Ursynów 10. M1 11. Promenada 12. Wile ń ska [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 12] 13. Fort Wola [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 4] 14. Bemowo 15. King Cross Praga 16. Sadyba 17. Land 18. Klif 19. Panorama 20. KEN Center 21. Galeria Rembieli ń ska 22. Galeria Ż oliborz 23. Skorosze 24. Stara Papiernia 25 Z tabeli nr 7 wynika, i ż Galeria Mokotów, Z ł ote Tarasy i Arkadia kontrolowane lub wspo ł kontrolowane przez uczestników przedmiotowej koncentracji s ą jednocze ś nie najwi ę kszymi centrami handlowymi w aglomeracji warszawskiej (bior ą c pod uwag ę ka ż de z trzech kryteriów). Porównywalne z nimi s ą jedynie Blue City i Wola Park. Na faktyczn ą przewag ę trzech najwi ę kszych centrów handlowych wskazuje równie ż porównanie danych zebranych w ś ród wybranych najemców centrów handlowych nale żą cych do uczestników przedmiotowej koncentracji. Dane te, stanowi ą ce tajemnic ę przedsi ę biorstwa zawart ą w za łą czniku nr 1 do niniejszej decyzji, przedstawiaj ą wyniki sprzeda ż y u wybranych najemców w latach 2008-2009 (ogó ł em i na 1 mkw. powierzchni handlowo-us ł ugowej) w lokalach usytuowanych w tych centrach handlowych oraz w pozosta ł ych placówkach na terenie aglomeracji warszawskiej. Z danych tych wynika bezsprzecznie, ż e placówki zlokalizowane w tych centrach [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 5]. Podobnie nale ż y odnie ść si ę do danych dotycz ą cych obrotów przypadaj ą cych na 1 mkw. powierzchni wynajmowanej. Do najemców, u których najwi ę ksze obroty w latach 2008-2009 przypad ł y na centrum handlowe kontrolowane (wspó ł kontrolowane) przez uczestników przedmiotowej koncentracji, nale żą : [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 6]. Dane te w ocenie organu antymonopolowego potwierdzaj ą wag ę placówek zlokalizowanych w Galerii Mokotów, Z ł ote Tarasy i Arkadii dla najemców w stosunku do placówek zlokalizowanych w pozosta ł ych centrach handlowych na terenie aglomeracji warszawskiej. 1.5.5 Mix najemców We wszystkich centrach handlowych, które posiadaj ą co najmniej 100 najemców daje si ę wyró ż ni ć podzia ł najemców na nast ę puj ą ce kategorie: • akcesoria, • artyku ł y spo ż ywcze, • bi ż uteria i zegarki, • hobby, • moda (moda damska / moda m ę ska / moda damska i m ę ska), • obuwie i galanteria skórzana, 26 • dla dzieci, • wyposa ż enie domu, • RTV i AGD, • multimedia i prasa, • restauracje i kawiarnie, • sport i rozrywka, • zdrowie i uroda, • us ł ugi (banki, kantory, pralnie, telekomunikacja). W ramach poszczególnych kategorii wyst ę puj ą najemcy dzia ł aj ą cy g ł ównie w ramach sieci handlowych (np. H&M, Reserved, Empik, EuroAgdRtv, Sephora) czy us ł ugowych (np. Era, Coffeehaeven, Grycan). Wyj ą tek stanowi Land, w którym znajduj ą si ę g ł ównie rodzime, kameralne butiki o asortymencie rzadziej spotykanym w innych miejscach, a w zdecydowanie mniejszym stopniu sieciowe „markowe” butiki. Ponadto w centrach handlowych z co najmniej 100 najemcami dost ę pne s ą zarówno marki z segmentu klasy ś redniej np. Reserved, jak i z segmentu marek ekskluzywnych np. Royal Collection, Simple czy Olsen. Im mniejsza liczba najemców tym równie ż mniej bogaty staje si ę ich tzw. mix. 1.5.6. Lokalizacja centrów handlowych Organ antymonopolowy przeprowadzi ł analiz ę odleg ł o ś ci od centrum Warszawy dwoma sposobami. Pierwszy sposób polega ł na wyznaczeniu odleg ł o ś ci w linii prostej (okr ę gi wyznaczone promieniem o okre ś lonej d ł ugo ś ci - 5, 10, 15 km). Drugi sposób zak ł ada ł wyliczenie odleg ł o ś ci po sieci drogowej. Jest to bardziej realistyczne podej ś cie do problemu, poniewa ż kierowca nigdy nie przemieszcza si ę po linii prostej tylko po dost ę pnych drogach. Poni ż ej na mapie nr 1 przedstawiamy porównanie wyników obu analiz. 27 Mapa nr 1 Ź ród ł o: opracowanie w ł asne UOKiK w oparciu o program Gfk GeoMarketing RegioGraph Planning - Version 11 Jak wida ć wyniki dla obu analiz, szczególnie dla odleg ł o ś ci 5 km i 10 km, s ą zbli ż one, dlatego te ż dla uproszczenia dalszych wywodów przyj ę to wyniki otrzymane przez analiz ę odleg ł o ś ci w linii prostej. Poni ż szej zosta ł a zamieszczona mapa nr 2, która prezentuje lokalizacj ę centrów handlowych obj ę tych badaniem dzia ł aj ą cych na terenie aglomeracji warszawskiej. Zawiera ona informacje na temat odleg ł o ś ci (w km) obiektów handlowych od centrum miasta. Do obliczenia odleg ł o ś ci obiektów od centrum miasta wykorzystano trzy promienie o d ł ugo ś ci 5 km, 10 km i 15 km, które utworzy ł y trzy okr ę gi. Dla przyk ł adu obiekt handlowy znajduj ą cy si ę pomi ę dzy liniami wyznaczaj ą cymi pierwszy i drugi okr ę g oddalony jest od centrum miasta od 5 km do 10 km. Na mapie nr 2 odpowiednimi kolorami zaznaczono dodatkowo strefy dojazdu do centrum w granicach 10, 20 i 30 minut. Organ antymonopolowy za centrum miasta przyj ął lokalizacj ę galerii handlowej Z ł ote Tarasy, która le ż y w samym centrum Warszawy. Wyj ś cie od wyznaczania odleg ł o ś ci i stref dojazdu wy łą cznie od lokalizacji Z ł otych Tarasów jest uzasadnione w ocenie organu antymonopolowego po ł o ż eniem tej galerii 28 pomi ę dzy pozosta ł ymi centrami handlowymi nale żą cymi do uczestników koncentracji. Wyznaczone w ten sposób odleg ł o ś ci i strefy dojazdu b ę d ą zatem najbardziej adekwatne do oceny wp ł ywu niniejszej koncentracji na stan konkurencji na rynku w ł a ś ciwym. Mapa nr 2 Ź ród ł o: opracowanie w ł asne UOKiK w oparciu o program Gfk GeoMarketing RegioGraph Planning - Version 11 Z powy ż szej mapy wynika, i ż niemal wszystkie centra handlowe znajduj ą si ę w odleg ł o ś ci do 10 km od centrum Warszawy, z czego dziewi ęć obiektów handlowych, tj. Z ł ote Tarasy, Blue City, Reduta, Wola Park, Klif, Arkadia, Galeria Ż oliborz, Wile ń ska i Panorama w promieniu do 5 km od centrum. Jedynie Janki znajduj ą si ę w odleg ł o ś ci 10-15 km od centrum, a Stara Papiernia le ż y poza wyznaczonymi okr ę gami zatem w odleg ł o ś ci wi ę kszej ni ż 15 km od centrum Warszawy. Nale ż y zauwa ż y ć , i ż centra handlowe nale żą ce do uczestników koncentracji le żą w obszarze wyznaczonym promieniem 5 km od centrum (Z ł ote Tarasy, Arkadia i Wile ń ska) lub prawie na granicy tego obszaru (Galeria Mokotów). 29 1.5.7. Podsumowanie Przyj ę cie wszystkich pi ę ciu kryteriów prowadzi do wniosku, i ż nast ę puj ą ce galerie handlowe mo ż na zaliczy ć do rynku w ł a ś ciwego w przedmiotowej sprawie: 1. Z ł ote Tarasy – spe ł niaj ą trzy pierwsze kryteria, maj ą dogodn ą lokalizacj ę (w ś cis ł ym centrum Warszawy) i bogaty mix najemców (najemcy markowi dzia ł aj ą cy w ramach sieci, w tym najemcy dysponuj ą cy markami ekskluzywnymi), 2. Arkadia – spe ł nia trzy pierwsze kryteria, ma dogodn ą lokalizacj ę (w promieniu mniej ni ż 5 km od centrum Warszawy) i bogaty mix najemców (najemcy markowi dzia ł aj ą cy w ramach sieci, w tym najemcy dysponuj ą cy markami ekskluzywnymi), 3. Galeria Mokotów – spe ł nia trzy pierwsze kryteria, ma dogodn ą lokalizacj ę (niewiele ponad 5 km od centrum miasta) i bogaty mix najemców (najemcy markowi dzia ł aj ą cy w ramach sieci, w tym najemcy dysponuj ą cy markami ekskluzywnymi), 4. Wile ń ska – spe ł nia trzy pierwsze kryteria, ma dogodn ą lokalizacj ę (w promieniu mniej ni ż 5 km od centrum Warszawy) i bogaty mix najemców (najemcy markowi dzia ł aj ą cy w ramach sieci, w tym najemcy dysponuj ą cy produktami wy ż szej klasy), 5. Promenada – spe ł nia trzy pierwsze kryteria, ma dogodn ą lokalizacj ę (w promieniu mniej ni ż 10 km od centrum miasta) i bogaty mix najemców (najemcy markowi dzia ł aj ą cy w ramach sieci, w tym najemcy dysponuj ą cy markami ekskluzywnymi), 6. Targówek – spe ł nia trzy pierwsze kryteria, ma stosunkowo dogodn ą lokalizacj ę (w promieniu mniej ni ż 10 km od centrum Warszawy) i bogaty mix najemców (najemcy markowi dzia ł aj ą cy w ramach sieci, w tym najemcy dysponuj ą cy produktami wy ż szej klasy), 7. Blue City – spe ł nia trzy pierwsze kryteria, ma dogodn ą lokalizacj ę (w odleg ł o ś ci mniej ni ż 5 km od centrum miasta) i bogaty mix najemców (najemcy markowi dzia ł aj ą cy w ramach sieci, w tym najemcy dysponuj ą cy markami ekskluzywnymi), 8. Wola Park – spe ł nia trzy pierwsze kryteria, ma dogodn ą lokalizacj ę (w promieniu mniej ni ż 5 km od centrum Warszawy) i bogaty mix najemców (najemcy markowi dzia ł aj ą cy w ramach sieci, w tym najemcy dysponuj ą cy markami ekskluzywnymi), 9. Reduta – spe ł nia trzy pierwsze kryteria, ma dogodn ą lokalizacj ę (w promieniu mniej ni ż 5 km od centrum miasta), bogaty mix najemców (najemcy markowi dzia ł aj ą cy w ramach sieci, w tym najemcy dysponuj ą cy markami ekskluzywnymi). Pozosta ł e zbadane centra handlowe nie zosta ł y w łą czone do rynku w ł a ś ciwego ze wzgl ę du przede wszystkim na niespe ł nianie trzech pierwszych kryteriów. Wyj ą tkiem s ą 30 Janki, które spe ł niaj ą trzy pierwsze kryteria, jednak lokalizacj ą odbiegaj ą w istotny sposób od uczestników koncentracji (powy ż ej 10 km od centrum miasta i powy ż ej 20 minut jazdy samochodem od centrum Warszawy). Z tego te ż wzgl ę du w ocenie organu antymonopolowego nie stanowi ą one wystarczaj ą co bliskiego substytutu dla centrów handlowych nale żą cych do uczestników koncentracji. 2. Charakterystyka rynku wynajmu powierzchni handlowo-us ł ugowej w du ż ych galeriach handlowych znajduj ą cych si ę na terenie aglomeracji warszawskiej 2.1 Wielko ść i warto ść rynku Z informacji zebranych w trakcie post ę powania wynika, i ż w 2009 r. wielko ść rynku wynajmu powierzchni handlowo-us ł ugowej w du ż ych galeriach handlowych znajduj ą cych si ę na terenie aglomeracji warszawskiej wed ł ug kryterium wynajmowanej powierzchni wynios ł a ok. 417 tys. mkw., a wed ł ug przychodów z wynajmu powierzchni handlowo-us ł ugowej ok. 546 mln z ł . Udzia ł y uczestników koncentracji i ich pi ę ciu konkurentów mierzone wielko ś ci ą GLA (udost ę pniana powierzchnia najmu, tj. z wy łą czeniem powierzchni wykupionej) i wielko ś ci ą przychodów z wynajmu tej powierzchni na tak zdefiniowanym rynku w ł a ś ciwym przedstawia ł y si ę w 2009 r. nast ę puj ą co: a) wed ł ug kryterium wielko ś ci powierzchni handlowo – us ł ugowej Tabela nr 8 lp. Galeria handlowa Wielko ść GLA (w m 2 ) 13 Udzia ł w rynku (w %) 1. Arkadia [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 13] 2. Z ł ote Tarasy 3. Blue City [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 7] 4. Galeria Mokotów [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 13] 5. Promenada [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w 13 powierzchnia ta obejmuje tak ż e powierzchni ę wynajmowan ą na rzecz hiper- (super-) marketów spo ż ywczych, które nie wykupi ł y tej powierzchni 31 6. Wola Park za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 7] 7. Targówek 8. Reduta 9. Wile ń ska [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 13] SUMA 417 396 100 Ź ród ł o: obliczenia w ł asne UOKiK na podstawie materia ł u dowodowego zgromadzonego w toku post ę powania Z powy ż szego wynika, i ż w efekcie przedmiotowej koncentracji jej uczestnicy uzyskaj ą łą czny udzia ł w rynku wynajmu powierzchni handlowo-us ł ugowej w du ż ych galeriach handlowych znajduj ą cych si ę na terenie aglomeracji warszawskiej wed ł ug kryterium wielko ś ci wynajmowanej powierzchni w wysoko ś ci ok. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 14] %. b) wed ł ug kryterium wielko ś ci przychodów uzyskanych z wynajmu powierzchni handlowo - us ł ugowej Tabela nr 9 lp. Galeria handlowa Przychody (w tys. z ł ) 14 Udzia ł w rynku (w %) 1. Z ł ote Tarasy [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 15] 2. Arkadia 3. Galeria Mokotów 4. Blue City [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 8] 5. Wola Park 6. Promenada 7. Targówek 8. Wile ń ska [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 15] 9. Reduta [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 8] 14 przychody te obejmuj ą tak ż e przychody z wynajmu powierzchni handlowej na rzecz hiper- (super-) marketów spo ż ywczych, które nie wykupi ł y tej powierzchni 32 SUMA 546 147 100 Ź ród ł o: obliczenia w ł asne UOKiK na podstawie materia ł u dowodowego zgromadzonego w toku post ę powania Z powy ż szego wynika, i ż w efekcie przedmiotowej koncentracji jej uczestnicy uzyskaj ą łą czny udzia ł w rynku wynajmu powierzchni handlowo-us ł ugowej w du ż ych galeriach handlowych znajduj ą cych si ę na terenie aglomeracji warszawskiej wed ł ug kryterium wielko ś ci przychodów w wysoko ś ci ok. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 16] %. W tym miejscu trzeba wskaza ć , i ż Prezes Urz ę du nie zgadza si ę ze stwierdzeniem Wnioskodawcy, ż e udzia ł joint venture , tj. spó ł ek b ę d ą cych w ł a ś cicielami Z ł otych Tarasów i Galerii Mokotów powinien by ć dzielony równo pomi ę dzy wspókontrolujacych. Nale ż y tu bowiem podkre ś li ć , ż e sprawowana wspó ł kontrola jest łą czna i niepodzielna, a wspó ł decydowanie odnosi si ę do ca ł o ś ci obiektu handlowego, a nie jedynie do jego cz ęś ci. Nie ma zatem podstaw by twierdzi ć , ż e podmioty wspó ł kontroluj ą ce Z ł ote Tarasy i Galeri ę Mokotów nie wspó ł pracuj ą przy podejmowaniu decyzji. W interesie wspólnym le ż y bowiem maksymalizacja zysków pochodz ą cych z wynajmu powierzchni handlowo-us ł ugowej. Wbrew twierdzeniom Wnioskodawcy niew ł a ś ciwe by ł oby uznanie podmiotów, z którymi wspólnie kontroluje Z ł ote Tarasy i Galeri ę Mokotów za jego konkurentów. Z informacji przedstawionych przez Wnioskodawc ę w odniesieniu do podmiotów, wspólnie z którymi kontroluje ww. obiekty wynika, ż e: • GTC dzia ł a wprawdzie w Polsce na rynku wynajmu powierzchni handlowo-us ł ugowej, ale dzia ł alno ść ta ma miejsce na innych rynkach lokalnych, tj. Krakowa (Galeria Kazimierz) i Cz ę stochowy (Galeria Jurajska). GTC zamierza tak ż e rozpocz ąć budow ę centrum handlowego Forum Wilanów w Warszawie, wiec w przysz ł o ś ci by ć mo ż e nowy obiekt b ę dzie mo ż na zaliczy ć do ww. rynku produktowego, niemniej jego otwarcie nast ą pi najwcze ś niej w 2013 r., a zatem obecnie nie mo ż na zakwalifikowa ć GTC jako konkurenta U-R i SI na rynku wynajmu powierzchni handlowo-us ł ugowej w du ż ych galeriach handlowych znajduj ą cych si ę na terenie aglomeracji warszawskiej, • ING kontroluje centrum handlowe King Cross Praga, jednak obiekt ten nie jest substytucyjny wzgl ę dem dziewi ę ciu galerii handlowych wymienionych w tabeli nr 8 i 9 w zwi ą zku z czym ING nie mo ż e by ć traktowane jako konkurent U-R i SI na rynku 33 wynajmu powierzchni handlowo-us ł ugowej w du ż ych galeriach handlowych znajduj ą cych si ę na terenie aglomeracji warszawskiej. Nale ż y tak ż e doda ć , i ż w niniejszej sprawie wskazana przez Wnioskodawc ę decyzja Komisji Europejskiej nie mo ż e znale źć zastosowania. Komisja Europejska w sprawie GE/Honeywell nie sprecyzowa ł a ż adnych klarownych warunków jakie musia ł oby spe ł nia ć joint venture , aby ka ż dorazowo mo ż na by ł o jego udzia ł y rynkowe dzieli ć równo pomi ę dzy udzia ł owców. Komisja Europejska wskaza ł a jedynie kilka elementów, których analiza doprowadzi ł a do stwierdzenia, ż e z prawnego i ekonomicznego punktu widzenia nie ka ż demu udzia ł owcy joint ventrure mo ż na przypisywa ć udzia ł y rynkowe tego joint ventrure . Nie stanowi to jednak wskazania, ż e w ka ż dym przypadku mo ż na opiera ć si ę na za ł o ż onych tezach. Ka ż dorazowo bowiem analizie podlega ć b ę dzie prawny i ekonomiczny aspekt prowadzonej dzia ł alno ś ci udzia ł owców joint venture jak i rynku relewantnego. Wnioski wysuni ę te przez Zg ł aszaj ą cego s ą wnioskami a contrario i nie b ę d ą mia ł y zastosowania w ocenie planowanej koncentracji. 2.2. Wielko ść i warto ść rynku w przypadku jego alternatywnego okre ś lenia Organ antymonopolowy oceni ł tak ż e, jak kszta ł towa ł yby si ę udzia ł y uczestników koncentracji i ich konkurentów w przypadku szerszego zdefiniowania rynku w ł a ś ciwego. W pierwszej kolejno ś ci organ antymonopolowy przeanalizowa ł jak kszta ł towa ł yby si ę udzia ł y uczestników rynku w przypadku wzi ę cia pod uwag ę jako konkurentów uczestników koncentracji centra handlowe, które spe ł niaj ą co najmniej dwa z trzech pierwszych kryteriów, przyj ę tych do oceny rynku. Wyniki tych analiz przedstawia poni ż sza tabela. Tabela nr 10 lp. Centrum handlowe Wielko ść GLA (w mkw.) 15 Udzia ł w rynku (w %) Przychody w (tys. z ł ) 16 Udzia ł w rynku (w %) 1. Arkadia [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 17] 2. Z ł ote Tarasy 3. Galeria Mokotów 4. Blue City [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do 15 powierzchnia ta obejmuje tak ż e powierzchni ę wynajmowan ą na rzecz hiper- (super-) marketów spo ż ywczych, które nie wykupi ł y tej powierzchni 16 przychody te obejmuj ą tak ż e przychody z wynajmu powierzchni handlowej na rzecz hiper- (super-) marketów spo ż ywczych, które nie wykupi ł y tej powierzchni 34 5. Janki niniejszej decyzji w pkt 9] 6. Ursynów 7. M1 8. Promenada 9. Wola park 10. Targówek 11. Reduta 12. Wile ń ska [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 17] SUMA 556 331 100 635 207 100 Z powy ż szej tabeli wynika, i ż łą czny udzia ł uczestników koncentracji kszta ł towa ł by si ę na poziomie ok. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 18] % wed ł ug kryterium ilo ś ciowego oraz ok. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 19] % wed ł ug kryterium warto ś ciowego. Najwi ę kszy konkurent natomiast posiada ł by udzia ł w wysoko ś ci ok. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 10] % w uj ę ciu ilo ś ciowym oraz ok. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 11] % w uj ę ciu warto ś ciowym. Udzia ł y ż adnego z pozosta ł ych konkurentów nie przekracza ł yby poziomu ok. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 12] % zarówno w uj ę ciu ilo ś ciowym, jak i warto ś ciowym. W dalszej kolejno ś ci organ antymonopolowy przeanalizowa ł , jak kszta ł towa ł yby si ę udzia ł y uczestników rynku w przypadku wzi ę cia pod uwag ę jako konkurentów uczestników koncentracji centra handlowe, które spe ł niaj ą co najmniej jedno z trzech pierwszych kryteriów, przyj ę tych do oceny rynku. Wyniki tych analiz przedstawia poni ż sza tabela. Tabela nr 11 lp. Centrum handlowe Wielko ść GLA (w mkw.) 17 Udzia ł w rynku (w %) Przychody w (tys. z ł ) 18 Udzia ł w rynku (w %) 1. Arkadia [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do 17 powierzchnia ta obejmuje tak ż e powierzchni ę wynajmowan ą na rzecz hiper-(super-) marketów spo ż ywczych, które nie wykupi ł y tej powierzchni 18 przychody te obejmuj ą tak ż e przychody z wynajmu powierzchni handlowej na rzecz hiper- (super-) marketów spo ż ywczych, które nie wykupi ł y tej powierzchni 35 2. Z ł ote Tarasy niniejszej decyzji w pkt 20] 3. Galeria Mokotów 4. Blue City [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 13] 5. Janki 6. Ursynów 7. M1 8. Promenada 9. Wola park 10. Targówek 11. Reduta 12. Sadyba 13. Wile ń ska [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 20] 14. Land 1 nie dotyczy 15. Klif [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 13] SUMA 596 909 100 697 403 100 1 [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 13] Z powy ż szej tabeli wynika, i ż w przypadku takiego okre ś lenia rynku uczestnicy koncentracji uzyskaliby łą czne udzia ł y w rynku w wysoko ś ci ok. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 21] % w uj ę ciu ilo ś ciowym i ok. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 22] % w uj ę ciu warto ś ciowym. Z kolei udzia ł y w tak okre ś lonym rynku najwi ę kszego konkurenta kszta ł towa ł yby si ę na poziomie ok. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 14] % wed ł ug kryterium ilo ś ciowego i ok. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 15] % wed ł ug kryterium warto ś ciowego. Natomiast udzia ł y rynkowe pozosta ł ych uczestników tego rynku nie przekraczaj ą poziomu ok. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 16] %. Organ antymonopolowy przeanalizowa ł tak ż e, jak kszta ł towa ł yby si ę udzia ł y uczestników rynku w przypadku wzi ę cia pod uwag ę jako konkurentów uczestników koncentracji wszystkich centrów handlowych obj ę tych badaniem. Wyniki tych analiz przedstawia poni ż sza tabela: 36 Tabela nr 12 lp. Centrum handlowe Wielko ść GLA (w m 2 ) 19 Udzia ł w rynku (w %) Przychody w (tys. z ł ) 20 Udzia ł w rynku (w %) 1. Arkadia [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 23] 2. Z ł ote Tarasy 3. Galeria Mokotów 4. Blue City [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 17] 5. Janki 6. Ursynów 7. M1 8. Promenada 9. Wola park 10. Targówek 11. Fort Wola 12. Reduta 13. Sadyba 14. Wile ń ska [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 23] 15. Land 1 nie dotyczy 16. Bemowo [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 17] 17. Klif 18. Panorama 2 nie dotyczy 19. Galeria Ż oliborz [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 17] 20. Skorosze 21. Galeria 22. Stara Papiernia 23. Galeria KEN 24. King Cross Praga SUMA 714 695 100 768 534 100 1 [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 18] 2 [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 18] Z powy ż szej tabeli wynika, i ż łą czny udzia ł uczestników koncentracji kszta ł towa ł by si ę na poziomie ok. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 24] % wed ł ug kryterium ilo ś ciowego oraz ok. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 25] % wed ł ug kryterium warto ś ciowego. Najwi ę kszy 19 powierzchnia ta obejmuje tak ż e powierzchni ę wynajmowan ą na rzecz hiper- (super-) marketów spo ż ywczych, które nie wykupi ł y tej powierzchni 20 przychody te obejmuj ą tak ż e przychody z wynajmu powierzchni handlowej na rzecz hiper- (super-) marketów spo ż ywczych, które nie wykupi ł y tej powierzchni 37 konkurent posiada ł by udzia ł w wysoko ś ci ok. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 19] % w uj ę ciu ilo ś ciowym oraz ok. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 20] % w uj ę ciu warto ś ciowym. Udzia ł y ż adnego z pozosta ł ych konkurentów nie przekracza ł yby poziomu ok. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 21] % zarówno w uj ę ciu ilo ś ciowym, jak i warto ś ciowym. Z powy ż szych zestawie ń wynika, ż e w ka ż dym przypadku alternatywnego okre ś lenia rynku w ł a ś ciwego udzia ł y uczestników koncentracji przekraczaj ą próg, z którym ustawa o ochronie konkurencji wi ąż e domniemanie posiadania pozycji dominuj ą cej. Ponadto udzia ł y uczestników koncentracji s ą znacznie wy ż sze ni ż ich konkurentów. 2.3 Rozpoznawalno ść i odwiedzalno ść centrów handlowych po ł o ż onych na terenie aglomeracji warszawskiej Poni ż szy wykres przedstawia najbardziej rozpoznawalne centra handlowe po ł o ż one na terenie aglomeracji warszawskiej (wed ł ug procentowego kryterium respondentów rozpoznaj ą cych nazw ę danego centrum handlowego). Wykres nr 2 0 20 40 60 80 100 120 Z ł ote Tarasy Arkadia Galeria Mokotów Blue City Centrum Janki Promenada Wola Park Wile ń ska M1 Marki Fort Wola Reduta Klif Sadyba Best Mall % Ź ród ł o: Badanie ankietowe ad hoc przygotowane przez Geni Polska Sp. z o.o. dla Rodamco Europe Sp. z o.o., Warszawa dn. 25 maja 2010 r. 38 Jak wynika z wykresu nr 2 trzy najbardziej rozpoznawalne centra handlowe na terenie aglomeracji warszawskiej nale żą do uczestników koncentracji. Natomiast wszystkie nale żą ce do uczestników koncentracji centra handlowe mieszcz ą si ę w pierwszej dziesi ą tce najbardziej rozpoznawalnych centrów handlowych. Ponadto nale ż y zauwa ż y ć , i ż wszystkie centra handlowe zaliczone do rynku w ł a ś ciwego na potrzeby niniejszej koncentracji (9 centrów handlowych) równie ż mieszcz ą si ę w pierwszej dziesi ą tce najbardziej rozpoznawalnych centrów handlowych. Poni ż szy wykres przedstawia najcz ęś ciej odwiedzane centra handlowe (w mln osób/rok) po ł o ż one na terenie aglomeracji warszawskiej. Wykres nr 3 21 13 21 20 7,15 5,1 6,12 7 6,9 6 5 0 5 10 15 20 25 Z ł ote Tarasy* Galeria Mokotów Arkadia Wile ń ska* Targówek Blue City Reduta Wola Park Promenada Janki Ursynów Klif mln Dane King Sturge Dane Blue City [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 22] Dane U-R [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 26] Dane Apsys Polska sp. z o.o. *ze wzgl ę du na blisko ść dworców kolejowych prezentowane dane mog ą by ć zawy ż one 39 Ź ród ł o: 1. King Sturge, Warsaw Commercial Property Market 2008, s. 16, www.kingsturge.com, 2. obliczenia w ł asne U-R, 3. obliczenia w ł asne Blue City, 4. dane ze stron internetowych: http://www.chursynow.pl/ oraz http://www.chjanki.pl/. Jak wynika z wykresu nr 3 cztery najcz ęś ciej odwiedzane centra handlowe na terenie aglomeracji warszawskiej nale żą do uczestników koncentracji. Ponadto nale ż y zauwa ż y ć , i ż wszystkie centra handlowe zaliczone do rynku w ł a ś ciwego na potrzeby niniejszej koncentracji (9 centrów handlowych) równie ż mieszcz ą si ę w pierwszej dziesi ą tce najcz ęś ciej odwiedzanych centrów handlowych. 2.4 Umowy najmu powierzchni handlowo – us ł ugowej w galeriach handlowych i op ł aty z tego tytu ł u Ze zgromadzonego w toku post ę powania materia ł u dowodowego wynika, i ż umowy najmu powierzchni handlowo - us ł ugowej w du ż ych galeriach handlowych zawierane s ą w przewa ż aj ą cej mierze na czas okre ś lony 5 lub 10 lat. W wyj ą tkowych przypadkach najemcy maj ą mo ż liwo ść automatycznego przed ł u ż enia umów najmu na tych samych warunkach lub prawo pierwsze ń stwa w zakresie zawarcia nowej umowy. Liczba najemców w galeriach handlowych nale żą cych do uczestników koncentracji, którzy skorzystali z takiej opcji, wynosi: • w Arkadii - [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 27] %, co odpowiada [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 28] % ca ł kowitej powierzchni GLA, • w Wile ń skiej – [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 29] %, co odpowiada [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 30] % ca ł kowitej powierzchni GLA, • w Galerii Mokotów – [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 31] %, co odpowiada [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 32] % ca ł kowitej powierzchni GLA, • w Z ł otych Tarasach – [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 33] %, co odpowiada [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 34] % ca ł kowitej powierzchni GLA. 40 Wynajmuj ą cy nie mog ą renegocjowa ć wysoko ś ci czynszu w okresie obowi ą zywania umowy najmu. Brak jest tak ż e mo ż liwo ś ci rozwi ą zania umowy najmu zarówno po stronie wynajmuj ą cego, jak i najemcy, ale w szczególnych przypadkach (wskazanych enumeratywnie w umowie najmu) wynajmuj ą cy ma uprawnienie do wypowiedzenia umowy pod warunkiem wyst ą pienia przyczyn le żą cych po stronie najemcy. Cz ęść umów przewiduje tak ż e mo ż liwo ść wcze ś niejszego rozwi ą zania umowy zarówno przez wynajmuj ą cego, jak i najemc ę w wyniku ca ł kowitego lub nieodwracalnego zniszczenia lokalu oraz na mocy porozumienia stron. Na op ł aty nale ż ne sk ł adaj ą si ę nast ę puj ą ce sk ł adniki: • czysz podstawowy – wyra ż ony zazwyczaj jako miesi ę czna stawka za metr kwadratowy powierzchni najmu, • czynsz od obrotu (zwany tak ż e dodatkowym) – wyra ż ony jako procent od sprzeda ż y najemcy (od 3% do 10%), zazwyczaj p ł atny raz w roku, • op ł ata eksploatacyjna – op ł ata za metr kwadratowy powierzchni najmu p ł atna przez najemców w miesi ę cznych ratach z tytu ł u us ł ug ś wiadczonych przez wynajmuj ą cego, jak utrzymanie i zarz ą dzanie nieruchomo ś ci ą , ochrona, sprz ą tanie, itp., • op ł ata marketingowa – op ł ata z tytu ł u us ł ug marketingowych ś wiadczonych przez wynajmuj ą cego, jak reklama, promocja, organizacja eventów, • media – op ł ata za rzeczywiste zu ż ycie wody, energii elektrycznej, itp., • waloryzacja – raz w roku lub cz ęś ciej, dotyczy czynszów podstawowych. Poni ż ej przedstawione zosta ł y dane za 2009 r. dotycz ą ce ś redniej rocznej op ł aty ponoszonej przez najemców powierzchni handlowo-us ł ugowej w galeriach handlowych znajduj ą cych si ę na terenie aglomeracji warszawskiej za najem jednego mkw. tej powierzchni. Tabela nr 13 lp. Centrum handlowe op ł ata za 1 mkw. 1. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 23] 2. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 35] 3. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 23] 4. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 35] 5. 6. 7. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 23] 41 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. Ź ród ł o: obliczenia w ł asne UOKiK na podstawie materia ł u dowodowego zgromadzonego w toku post ę powania Metodologia oblicze ń : ww. kwoty s ą ilorazem sumy wszystkich nale ż nych op ł at z tytu ł u najmu powierzchni handlowo-us ł ugowej w badanych centrach handlowych i wielko ś ci GLA. 2.5 Wska ź nik pustostanów i fluktuacja najemców Poni ż szy wykres przedstawia stop ę pustostanów w galeriach handlowych aglomeracji warszawskiej na koniec IV kwarta ł u 2009 r., które zosta ł y zaliczone do rynku w ł a ś ciwego na potrzeby niniejszej sprawy. Wykres nr 4 0 0,5 1 1,5 2 2,5 Z ł ote Tarasy Arkadia Galeria Mokotów Blue City Targówek Promenada Wola Park Wile ń ska Reduta % Ź ród ł o: Raport DTZ Polska Sp. z o.o. „Rynek powierzchni handlowych w Warszawie, maj 2010” 42 Z powy ż szego wykresu wynika, i ż w zale ż no ś ci od obiektu wska ź nik pustostanów waha si ę od 0 do 2%. Nale ż y podkre ś li ć , i ż zerowy wska ź nik pustostanów maj ą trzy najwi ę ksze centra handlowe nale żą ce do uczestników koncentracji. Wska ź nik powierzchni niewynaj ę tej w galeriach handlowych na terenie aglomeracji warszawskiej jest zatem stosunkowo niski. Rynek wynajmu powierzchni handlowo-us ł ugowej w du ż ych galeriach handlowych charakteryzuje si ę wysokim popytem, który przewy ż sza poda ż . Znalezienie najemcy jest uzale ż nione w g ł ównej mierze od galerii handlowej i jako ś ci lokalu (tj. usytuowanie w galerii, s ą siedztwo odpowiednich sklepów, powierzchnia). Popyt na powierzchni ę jest w du ż ym stopniu generowany przez du ż e sieci handlowe (odzie ż owe, gastronomiczne, rozrywkowe) dzia ł aj ą ce na skal ę ogólnopolsk ą , a nierzadko ogólno ś wiatow ą . Ze wzgl ę du na fakt, ż e powierzchnia handlowo-us ł ugowa w galeriach handlowych wynajmowana jest na d ł ugi okres (zazwyczaj minimum 5 lat) fluktuacja najemców utrzymuje si ę na do ść niskim poziomie. Przyk ł adowo w 2009 r. wska ź nik liczby rozwi ą zanych umów najmu do ś redniej liczby najemców ogó ł em, w galeriach handlowych uczestników koncentracji kszta ł towa ł si ę na poziomie ok. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 36] %. Ponadto nale ż y zaznaczy ć , ż e w galeriach handlowych kontrolowanych (wspó ł kontrolowanych) przez uczestników przedmiotowej koncentracji wi ę kszo ść wynaj ę tych powierzchni obj ę tych jest umowami najmu bez przerwy pocz ą wszy od dnia otwarcia obiektu 21 (np. w Arkadii jest to [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 37] %, a w Z ł otych Tarasach [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 38] %). 2.6 Planowana poda ż powierzchni handlowej Warszawa jest trzecim miastem w Polsce pod wzgl ę dem nasycenia rynku w powierzchni ę handlow ą . Jednocze ś nie ś redni wska ź nik si ł y nabywczej konsumentów jest dwukrotnie wy ż szy ni ż w innych miastach Polski 22 . 21 Galeria Mokotów zosta ł a otwarta we wrze ś niu 2000 r., Wile ń ska w kwietniu 2002 r., Arkadia w pa ź dzierniku 2004 r., Z ł ote Tarasy w lutym 2007 r. 22 Rynek powierzchni handlowej w Polsce: z tarcz ą czy na tarczy?, JonesLand LaSalle, lipiec 2009, str. 4 43 Wykres nr 5 Nasycenie rynku (w m 2 /1000 mieszka ń ców) w wybranych polskich aglomeracjach 980 837 800 400 0 200 400 600 800 1000 Pozna ń Wroc ł aw Warszawa Górny Ś l ą sk Ź ród ł o: Przegl ą d rynku nieruchomo ś ci. Polska 2010, Colliers International, s. 43 W granicach Warszawy istniej ą spore rozbie ż no ś ci w nasyceniu powierzchni ą handlow ą w poszczególnych dzielnicach - od 0 mkw. do ponad 6 tys. (na 1 tys. mieszka ń ców). Najwi ę kszym nat ęż eniem powierzchni handlowej cechuj ą si ę W ł ochy oraz Janki, ś rednim – Ursynów i Bemowo, a najni ż szym Wilanów i Rembertów 23 . Na podstawie raportu „Rynek powierzchni handlowych w Warszawie, maj 2010 r.” przygotowanego na zlecenie U – R przez DTZ Polska Sp. z o.o. 24 mo ż na przyj ąć , ż e w ci ą gu najbli ż szych pi ę ciu lat planowane jest otwarcie nast ę puj ą cych nowych inwestycji: Tabela nr 14 Lp. Planowana data otwarcia Centrum handlowe Planowana GLA w tys. mkw. 1. 2010 Tesco Goc ł aw 1 18 2. 2011 Wolf Bracka 2 10 -11 3. 2011/2012 Auchan Ł omianki 38 4. 2012 Promenada-rozbudowa 4 - 6 5. 2012 Wola Park-rozbudowa 3 15 - 18 6. 2012/2013 Auchan Piaseczno - rozbudowa 20 - 25 7. 2012/2013 King Cross Praga – rozbudowa 4 10 - 15 23 Warszawski Rynek Handlowy: Nie przegap mo ż liwo ś ci!, Jones Land LASALLE, maj 2009. Dane uwzgl ę dniaj ą wszystkie obiekty handlowe o pow. handlowej powy ż ej 500 mkw. 24 z poni ż szej tabeli zosta ł y wy łą czone powierzchnie handlowe, które zostan ą zlokalizowane w inwestycjach mieszkaniowych i biurowych oraz powierzchnie handlowe typu „factory outlet” oraz typy „Do It Youself” 44 8. 2012/2013 Galeria Otwock 5 10 - 11 9. 2013 CH Piaseczno 30 - 45 10. 2013 Miasteczko Wilanów 60 11. 2013 Galeria Legionowo 6 48 12. 2013 Tesco KEN - rozbudowa 25 13. 2013 CH Bemowo – rozbudowa 7 15 - 17 14. 2013 Hala Koszyki 8 9 - 10 15. 2013/2014 CH Ursynów – rozbudowa 9 30 - 60 1 otwarcie obiektu nast ą pi ł o 10 czerwca br. 2 dom handlowy 3 rozbudowa o sklep DIY i galeri ę sklepów; brak pozwolenia na budow ę , 4 brak pozwolenia na budow ę , 5 lokalne centrum, 6 centrum handlowe z DIY i hipermarketem; brak pozwolenia na budow ę , 7 brak pozwolenia na budow ę , 8 lokalne centrum handlowe, 9 brak pozwolenia na budow ę Z ww. projektów w 2010 r. zosta ł a zrealizowana tylko jedna inwestycja, która obok hipermarketu Tesco posiada zaledwie 43 sklepy i punkty handlowo-us ł ugowe. Obiekt ten nale ż y zatem zaliczy ć do innego rynku produktowego. Z kolei inwestycja, która ma zosta ć zrealizowana w 2011 r. dotyczy otwarcia tzw. domu handlowego, który równie ż nie mo ż e stanowi ć konkurencji dla galerii handlowych uczestników koncentracji. W latach 2012 – 2014 planowana jest rozbudowa istniej ą cych centrów handlowych nale żą cych do konkurentów uczestników koncentracji, tj. Promenady, Wola Parku, King Cross Praga, Tesco KEN, Bemowo i Ursynów, jednak ż e obecnie tylko dwa z nich, tj. Promenada i Bemowo posiadaj ą pozwolenia na budow ę . W 2013 roku ma zosta ć otwarta galeria handlowa Miasteczko Wilanów. Kolejne dwie inwestycje, tj. Galeria Otwock i Hala Koszyki b ę d ą mia ł y lokalny charakter, a ich planowana wielko ść b ę dzie oscylowa ł a w granicach 10 – 11 tys. mkw. Równie ż lokalny charakter b ę d ą mia ł y centra handlowe w Ł omiankach, Piasecznie i Legionowie z uwagi na lokalizacj ę poza granicami Warszawy. Maj ą c powy ż sze na wzgl ę dzie nale ż y wskaza ć , i ż obecnie niemo ż liwe jest jednoznaczne okre ś lenie jaki udzia ł w rynku osi ą gn ą nowe budowane obiekty. Podobnie nale ż y si ę odnie ść do rozbudowy ju ż funkcjonuj ą cych obiektów – nie wiadomo w jakim stopniu zwi ę kszenie poda ż y powierzchni handlowo-us ł ugowej prze ł o ż y si ę na zwi ę kszenie udzia ł ów w rynku. Podkre ś lenia wymaga równie ż fakt, i ż nie jest pewne czy wskazane powy ż ej obiekty w rzeczywisto ś ci w ogóle powstan ą (zostan ą rozbudowane) i czy zostan ą 45 otwarte we wskazanych powy ż ej terminach. Z informacji prasowych wynika, i ż planowana jest tak ż e rozbudowa Galerii Mokotów i Z ł otych Tarasów 25 , co mo ż e przyczyni ć si ę do zwi ę kszenia si ł y rynkowej uczestników planowanej koncentracji. 2.7 Bariery wej ś cia na rynek wynajmu powierzchni handlowo-us ł ugowej w du ż ych galeriach handlowych znajduj ą cych si ę na terenie aglomeracji warszawskiej Podstawowymi barierami prawnymi i administracyjnymi zwi ą zanymi z budow ą i uruchomieniem nowego centrum handlowego s ą nast ę puj ą ce wymogi: • nabycie lub wydzier ż awienie przez inwestora nieruchomo ś ci gruntowej o odpowiedniej powierzchni i dost ę pie do infrastruktury, • uzyskanie decyzji o ś rodowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizacj ę przedsi ę wzi ę cia (dla centrów handlowych o powierzchni wi ę kszej ni ż 1 ha – łą cznie z towarzysz ą c ą infrastruktur ą ). Uzyskanie takiej decyzji trwa co najmniej 2 miesi ą ce, • przeprowadzenie oceny oddzia ł ywania przedsi ę wzi ę cia na ś rodowisko oraz sporz ą dzenie raportu o oddzia ł ywaniu przedsi ę wzi ę cia na ś rodowisko (wymaga przeprowadzenia konsultacji spo ł ecznej oraz sporz ą dzenia raportu o oddzia ł ywaniu na ś rodowisko, którego zakres ustala organ w ł a ś ciwy w sprawie wydawania decyzji o ś rodowiskowych uwarunkowaniach). Uzyskanie takiej decyzji trwa ok. 3 miesi ę cy, • uzyskanie pozwolenia na budow ę . Nale ż y wskaza ć , ż e uzyskanie pozwolenia na budow ę obiektu mo ż liwe jest jedynie w przypadku, gdy inwestycja ma by ć zlokalizowana na obszarze posiadaj ą cym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej m.p.z.z. ) przewiduj ą cy mo ż liwo ść rozmieszczenia na tym obszarze obiektów handlowych o powierzchni sprzeda ż y przekraczaj ą cej 2.000 mkw. Je ż eli obszar, na którym inwestor zamierza wybudowa ć obiekt handlowy posiada m.p.z.z. umo ż liwiaj ą cy realizacj ę takiej inwestycji, wydanie decyzji o pozwoleniu na budow ę przez w ł a ś ciwy organ powinno nast ą pi ć w terminie 65 dni od daty z ł o ż enia wniosku (w praktyce okres oczekiwania wynosi ok. 3 miesi ę cy). W przypadku, gdy dla obszaru, na którym ma zosta ć zrealizowana inwestycja brak jest m.p.z.z. lub obowi ą zuj ą cy plan nie przewiduje mo ż liwo ś ci budowy wielkopowierzchniowego obiektu handlowego, do okresu realizacji inwestycji trzeba wliczy ć czas opracowywania lub modyfikacji takiego planu (wymaga podj ę cia uchwa ł y przez rad ę gminy, ok. 2 lata), 25 Warszawski Rynek Nieruchomo ś ci, III kwarta ł 2009, Jones Land LaSalle, s. 4 46 • pozwolenie na u ż ytkowanie (czas oczekiwania ok. 1 miesi ą ca). Zg ł aszaj ą cy szacuje, ż e ś redni koszt budowy i uruchomienia centrum handlowego w Warszawie, o powierzchni najmu brutto ok. 30 000 mkw. wynosi ok. 8 000 z ł za 1 mkw. powierzchni. 3. Wska ź nik koncentracji rynku, na który koncentracja wywiera wp ł yw Poziom koncentracji danego rynku ś wiadczy o stopniu jego monopolizacji. Im wy ż szy poziom koncentracji tym wy ż szy poziom monopolizacji rynku. Pe ł na koncentracja oznacza monopolistyczn ą struktur ę rynku. Struktur ą typow ą dla wysokiej koncentracji jest jednak struktura oligopolistyczna. Koncentracj ę mierzy si ę za pomoc ą ró ż nych wska ź ników, ale w praktyce antymonopolowej najcz ęś ciej stosowany jest wska ź nik Herfindahla – Hirschmana (HHI). Wska ź nik ten oblicza si ę jako sum ę kwadratów poszczególnych udzia ł ów w rynku wszystkich przedsi ę biorstw na rynku. Warto ść wska ź nika waha si ę w granicach od 0 do 10.000 (je ż eli udzia ł y w rynku mierzone s ą w procentach) lub od 0 do 1 (je ż eli okre ś la si ę je za pomoc ą u ł amków). W rynku, w którym dzia ł a tylko jedno przedsi ę biorstwo (monopol), wska ź nik HHI wynosi 10.000, natomiast w sytuacji konkurencji HHI zmierza do zera. Przypisuje on wi ę ksz ą wag ę udzia ł om w rynku wi ę kszych firm, co pozostaje w zgodzie z ich relatywnym znaczeniem na rynku. Spektrum koncentracji rynku mierzone indeksem HHI dzieli si ę na trzy zakresy, które mog ą zosta ć scharakteryzowane jako: • rynek nieskoncentrowany (HHI poni ż ej 1000), na którym nie istnieje obawa wyst ą pienia si ł y rynkowej, • rynek umiarkowanie skoncentrowany (HHI pomi ę dzy 1000 a 1800), • rynek wysoce skoncentrowany (HHI powy ż ej 1800) – istnieje prawdopodobie ń stwo tworzenia lub umacniania si ł y rynkowej po łą czonych przedsi ę biorstw (je ż eli warto ść HHI przekracza 2400 prawdopodobie ń stwo to jest bardzo wysokie). Przed dokonaniem koncentracji obliczone wska ź niki poziomu koncentracji HHI w 2009 r. dla rynku najmu powierzchni handlowo – us ł ugowej w du ż ych galeriach handlowych na terenie aglomeracji warszawskiej przedstawia ł y si ę nast ę puj ą co: 1) wed ł ug kryterium wielko ś ci powierzchni – HHI= 2008 , 2) wed ł ug kryterium wielko ś ci przychodów – HHI= 2539 . 47 Interpretuj ą c powy ż sze warto ś ci wska ź nika HHI mo ż na stwierdzi ć , i ż przed dokonaniem przedmiotowej koncentracji rynek wynajmu powierzchni handlowo – us ł ugowej w du ż ych galeriach handlowych na terenie aglomeracji warszawskiej zarówno wed ł ug kryterium wielko ś ci powierzchni, jak i wed ł ug kryterium wielko ś ci przychodów jest rynkiem wysoce skoncentrowanym warto ść HHI przekracza1800, a w odniesieniu do tego rynku w uj ę ciu warto ś ciowym nawet 2400. Po dokonaniu koncentracji obliczone wska ź niki poziomu koncentracji HHI dla tego rynku w 2009 r. przedstawia ł y si ę nast ę puj ą co: 1) wed ł ug kryterium wielko ś ci powierzchni – HHI = 3363 , 2) wed ł ug kryterium wielko ś ci przychodów – HHI = 4619 . Interpretuj ą c powy ż sze warto ś ci wska ź nika HHI oprócz samej wysoko ś ci nale ż y mie ć na wzgl ę dzie równie ż zmian ę wska ź nika (znana jako delta ). Delta jest to czynnik zapowiadaj ą cy zmian ę koncentracji spowodowan ą bezpo ś rednio przez po łą czenie 26 . Wed ł ug wytycznych Komisji Europejskiej w sprawie oceny horyzontalnego po łą czenia przedsi ę biorstw, zazwyczaj nie s ą niepokoj ą ce koncentracje na rynkach, które spe ł niaj ą jeden z nast ę puj ą cych warunków: • wska ź nik koncentracji HHI wynosi mniej ni ż 1000, • wska ź nik koncentracji HHI po koncentracji wynosi od 1000 do 2000, przy jego wzro ś cie nie przekraczaj ą cym 250, lub • wska ź nik koncentracji HHI po koncentracji wynosi ponad 2000, ale jego wzrost nie przekracza 150 27 . Analizuj ą c wska ź niki HHI na rynku wynajmu powierzchni handlowo-us ł ugowej w du ż ych galeriach handlowych znajduj ą cych si ę w aglomeracji warszawskiej po dokonaniu koncentracji rynek ten zarówno wed ł ug kryterium wielko ś ci powierzchni, jak i wed ł ug kryterium wielko ś ci przychodów ulegnie dalszemu skoncentrowaniu. Warto ść HHI znacznie przekracza 2400, zatem istnieje bardzo du ż e prawdopodobie ń stwo umocnienia si ł y rynkowej po łą czonych przedsi ę biorców (wzrost wska ź nika HHI wed ł ug kryterium ilo ś ciowego o 1355, tj. o ok. 67%, za ś wed ł ug kryterium warto ś ciowego o 2080, tj. o ok. 82%). 26 Wytyczne w sprawie oceny horyzontalnego po łą czenia przedsi ę biorstw na mocy rozporz ą dzenia Rady w sprawie kontroli koncentracji przedsi ę biorstw, Dziennik Urz ę dowy C 031 , 05/02/2004, pkt. 16 in fine 27 ibidiem, pkt 20 48 Rynek wynajmu powierzchni biurowej i rynek zarz ą dzania wielkopowierzchniowymi obiektami handlowymi W przedmiotowej sprawie przy analizie powi ą za ń horyzontalnych jakie wyst ę puj ą pomi ę dzy uczestnikami koncentracji nie sposób równie ż pomin ąć nast ę puj ą cych rynków wspólnych, a mianowicie: 1) rynku wynajmu powierzchni biurowej, 2) rynku zarz ą dzania wielkopowierzchniowymi obiektami handlowymi. Ad 1) Zarówno U-R jak i SI udost ę pniaj ą w kontrolowanych przez siebie centrach handlowych powierzchni ę biurow ą . U-R wynajmuje powierzchni ę biurow ą w Z ł otych Tarasach – [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 39] mkw., natomiast SI w Wile ń skiej – [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 40] mkw. ( [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 41] mkw. kontroluje wspólnie z Carrefour). Zg ł aszaj ą cy przyj ął , i ż rynkiem w ł a ś ciwym w przedmiotowej sprawie jest warszawski rynek wynajmu powierzchni biurowej (ewentualnie ograniczony do centrum Warszawy). Na tak okre ś lonym rynku udzia ł y uczestników koncentracji przedstawiaj ą si ę nast ę puj ą co: Tabela nr 15 Uczestnik koncentracji Udost ę pniana powierzchnia biurowa (w mkw.) Udzia ł w rynku warszawskim/w centrum Warszawy (w%) U-R [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 42] SI Razem Wielko ść rynku Warszawa/centrum Warszawy 3.266.000/1.143.100 100/100 Ź ród ł o: Zg ł oszenie zamiaru koncentracji z dnia 9 lutego 2010 r., str. 19 W dotychczasowej praktyce organ antymonopolowy nie uzna ł za wskazane przeprowadzenie segmentacji produktowej rynku wynajmu powierzchni biurowej. Nie uznaje si ę za konieczne wyodr ę bnianie z rynku wynajmu powierzchni biurowej wynajmu powierzchni w nowoczesnych budynkach biurowych (tzw. budynkach klasy A i B+) jako 49 oddzielnego rynku w ł a ś ciwego produktowo 28 . Uwzgl ę dniaj ą c jednak podzia ł budynków na klasy nale ż y podkre ś li ć , i ż w niniejszej sprawie powierzchni ę biurow ą powinno si ę podzieli ć na klas ę A (Z ł ote Tarasy) oraz klas ę B+ (Wile ń ska). W takiej sytuacji brak jest rynków wspólnych. Równocze ś nie, zdaniem Prezesa Urz ę du, brak jest przes ł anek przemawiaj ą cych za wyodr ę bnieniem rynku wynajmu powierzchni biurowej w galeriach handlowych. O ile bowiem najemcy powierzchni handlowej przy wyborze lokalu kieruj ą si ę przede wszystkim preferencjami konsumentów, o tyle dla najemcy powierzchni biurowej bez znaczenia pozostaje fakt, ż e udost ę pniana powierzchnia biurowa jest cz ęś ci ą obiektu handlowego. Najemca powierzchni biurowej zwraca uwag ę przede wszystkim na lokalizacj ę , cen ę oraz warunki techniczne wynajmowanej powierzchni, a w znacznie mniejszym stopniu na presti ż galerii handlowej. W uj ę ciu geograficznym rynek wynajmu powierzchni biurowej w Warszawie powinien podlega ć segmentacji na powierzchnie udost ę pniane w centrum miasta oraz poza centrum. Za takim okre ś leniem rynku przemawia przede wszystkim cena najmu, która w centrum Warszawy jest znacznie wy ż sza ni ż w pozosta ł ych dzielnicach (ze wzgl ę du na lepsz ą lokalizacj ę , infrastruktur ę , blisko ść wa ż nych instytucji, itp.) 29 . Z ł ote Tarasy zatem, jako po ł o ż one w ś cis ł ym centrum Warszawy, z nowoczesn ą powierzchni ą biurow ą mo ż na zakwalifikowa ć do klasy A, natomiast Wile ń sk ą ze wzgl ę du na podobn ą jako ść powierzchni, ale usytuowanie poza ś cis ł ym centrum Warszawy do klasy B+. Bior ą c pod uwag ę powy ż sze, kwesti ę okre ś lenia rynku w ł a ś ciwego w uj ę ciu produktowym i geograficznym mo ż na pozostawi ć otwart ą , jako ż e niezale ż nie od przyj ę tych definicji przedmiotowa koncentracja nie wywrze wp ł ywu na rynek w uk ł adzie horyzontalnym. Ad 2) Dzia ł alno ść uczestników koncentracji pokrywa si ę równie ż w zakresie zarz ą dzania powierzchni ą handlow ą w wielkopowierzchniowych obiektach handlowych. U-R zarz ą dza powierzchni ą handlow ą we wspólnie kontrolowanych centrach handlowych, tj. Galerii Mokotów i Z ł otych Tarasach. Natomiast SI zarz ą dza powierzchni ą handlow ą w nast ę puj ą cych galeriach handlowych: Arkadia, Wile ń ska, Bemowo (Warszawa), Morena 28 Decyzja Prezesa Urz ę du z 28 czerwca 2005 r. Nr-18/2005, str. 6-7 29 Decyzja Prezesa Urz ę du z Nr DOK-42-2005, str. 7 50 (Gda ń sk), Turzyn (Szczecin), Bielawy (Toru ń ), Guliwer ( Ł ód ź ), Borek (Wroc ł aw), Arena (Gliwice), D ą brówka (Katowice) oraz Zakopianka i Czy ż yny (Kraków). Dotychczas Prezes Urz ę du nie definiowa ł rynku zarz ą dzania centrami handlowymi. Jednak ż e Komisja Europejska w jednej ze swoich decyzji 30 dotycz ą cych zarz ą dzania nieruchomo ś ciami wskaza ł a, i ż mo ż liwe jest wyodr ę bnienie rynków zarz ą dzania nieruchomo ś ciami komercyjnymi i mieszkalnymi. Uwzgl ę dniaj ą c zatem orzecznictwo Komisji Europejskiej nale ż y przyj ąć , i ż w ł a ś ciwym rynkiem produktowym b ę dzie rynek zarz ą dzania nieruchomo ś ciami komercyjnymi, bez konieczno ś ci jego dalszej segmentacji. Zg ł aszaj ą cy okre ś li ł zasi ę g geograficzny wspólnego rynku jako ogólnopolski. Za takim uj ę ciem przemawia brak istotnych barier, które ró ż nicowa ł yby warunki konkurencji w poszczególnych regionach kraju (analogicznie jak w przypadku zarz ą dzania nieruchomo ś ciami 31 ). Stanowisko to znajduje potwierdzenie w dotychczasowej praktyce Prezesa Urz ę du, gdzie rynek zarz ą dzania nieruchomo ś ciami okre ś lony zosta ł jako krajowy. 32 Na tak zdefiniowanym rynku udzia ł y uczestników koncentracji przedstawiaj ą si ę nast ę puj ą co: Tabela nr 16 Uczestnik koncentracji Zarz ą dzana powierzchnia handlowa (w mkw.) Udzia ł w rynku (w %) U-R [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 43] SI Razem Wielko ść rynku 6 610 000 100 Ź ród ł o: Zg ł oszenie zamiaru koncentracji z dnia 9 lutego 2010 r., str. 21 B) W toku przeprowadzonego post ę powania nie zidentyfikowano ż adnych rynków, na które koncentracja wywiera ł aby wp ł yw w uk ł adzie wertykalnym (pionowym), bowiem zarówno przedsi ę biorcy bezpo ś rednio uczestnicz ą cy w koncentracji, jak równie ż inni przedsi ę biorcy nale żą cy do ich grup kapita ł owych nie prowadz ą dzia ł alno ś ci na rynkach b ę d ą cych jednocze ś nie rynkami poprzedniego b ą d ź nast ę pnego szczebla obrotu oraz w których indywidualny lub łą czny udzia ł tych przedsi ę biorców przekracza ł by 30%. 30 pkt 7 decyzji Komisji Europejskiej z dnia 9 lipca 2002 r., COMP IV/M.2825 – Fortis AG SA/Bernheim-Comofi SA 31 Decyzja Prezesa UOKiK z dnia 18 czerwca 2009 r., nr DKK-36/09 32 Decyzja Prezesa Urz ę du z 30 wrze ś nia 2004 r. Nr DAR-13/2004 51 C) W toku przeprowadzonego post ę powania nie zidentyfikowano ż adnych rynków, na które koncentracja wywiera ł aby wp ł yw w uk ł adzie konglomeratowym. Na podstawie zgromadzonego materia ł u i powy ż szych ustale ń organ antymonopolowy zwa ż y ł , co nast ę puje: Przepis art. 18 ustawy o ochronie konkurencji stanowi, i ż Prezes Urz ę du wydaje zgod ę , w drodze decyzji, na dokonanie koncentracji, w wyniku której konkurencja na rynku nie zostanie istotnie ograniczona, w szczególno ś ci przez powstanie lub umocnienie pozycji dominuj ą cej na rynku, przy czym zgodnie z art. 4 pkt 10 tej ustawy przez pozycj ę dominuj ą c ą rozumie si ę pozycj ę przedsi ę biorcy, która umo ż liwia mu zapobieganie skutecznej konkurencji na rynku w ł a ś ciwym przez stworzenie mu mo ż liwo ś ci dzia ł ania w znacznym zakresie niezale ż nie od konkurentów, kontrahentów oraz konsumentów; domniemywa si ę , ż e przedsi ę biorca ma pozycj ę dominuj ą c ą , je ż eli jego udzia ł w rynku przekracza 40%. Podstawowym celem post ę powania antymonopolowego w sprawach koncentracji jest ustalenie, czy w wyniku zrealizowania zamierzonej transakcji dojdzie do istotnego ograniczenia konkurencji na rynku w ł a ś ciwym. Przyk ł adem takiego istotnego ograniczenia konkurencji jest powstanie lub umocnienie pozycji dominuj ą cej. Nale ż y jednak ż e podkre ś li ć , ż e o ile powstanie lub umocnienie pozycji dominuj ą cej b ę dzie zawsze prowadzi ł o do ograniczenia konkurencji na rynku, to do ograniczenia konkurencji mo ż e doj ść tak ż e w przypadkach, kiedy w wyniku koncentracji nie powstaje lub nie umacnia si ę pozycja dominuj ą ca. Samo stwierdzenie „istotne ograniczenie konkurencji” wykracza zatem poza kwesti ę powstania lub umocnienia pozycji dominuj ą cej i ma szersze znaczenie. Obejmuje bowiem sytuacje, kiedy w wyniku dokonanej koncentracji konkurencja zostaje powa ż nie ograniczona, a nie wi ąż e si ę to z powstaniem pozycji dominuj ą cej – mo ż e to mie ć miejsce przyk ł adowo na rynkach oligopolistycznych. Powy ż sze oznacza, ż e koncentracja jest dopuszczalna wówczas, gdy nie przeszkadza znacz ą co skutecznej konkurencji na rynku w ł a ś ciwym, w szczególno ś ci w wyniku powstania lub umocnienia pozycji dominuj ą cej. 52 Analiza skutków niniejszej koncentracji wykaza ł a, i ż w jej wyniku dojdzie do istotnego ograniczenia konkurencji na rynku wynajmu powierzchni handlowo-us ł ugowej w du ż ych galeriach handlowych znajduj ą cych si ę na terenie aglomeracji warszawskiej, na który koncentracja wywiera wp ł yw w uk ł adzie horyzontalnym. Uzasadniaj ą c powy ż sze nale ż y wskaza ć , i ż łą czny udzia ł uczestników planowanej koncentracji na tak okre ś lonym rynku kszta ł tuje si ę na nast ę puj ą cym poziomie: a) wed ł ug wielko ś ci wynajmowanej powierzchni handlowo - us ł ugowej – ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 44] % (Arkadia – ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 45] %, Wile ń ska – ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 46] %, Z ł ote Tarasy – ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 47] %, Galeria Mokotów – ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 48] %), b) wed ł ug wielko ś ci przychodów z wynajmu powierzchni handlowo - us ł ugowej – ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 49] % (Arkadia – ok. [ tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 50] %, Wile ń ska – ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 51] %, Z ł ote Tarasy – ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 52] %, Galeria Mokotów – ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 53] %). Łą czny udzia ł uczestników koncentracji w tym rynku jest zatem wy ż szy od udzia ł u, z którym ustawa o ochronie konkurencji wi ąż e domniemanie posiadania pozycji dominuj ą cej (40%). Co wi ę cej, tak du ż y udzia ł rynkowy ju ż sam mo ż e by ć dowodem istnienia pozycji dominuj ą cej na rynku 33 . Podkre ś li ć w tym miejscu nale ż y równie ż , i ż Zg ł aszaj ą cy zamiar jest najwi ę kszym uczestnikiem rynku wynajmu powierzchni handlowo-us ł ugowej w du ż ych galeriach handlowych znajduj ą cych si ę na terenie aglomeracji warszawskiej z udzia ł em rynkowym w wysoko ś ci ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 54] % wed ł ug kryterium wielko ś ci powierzchni handlowo – us ł ugowej i [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 55] % wed ł ug kryterium wielko ś ci przychodów z wynajmu powierzchni handlowo – us ł ugowych, a 33 zobacz pkt 17 Wytycznych w sprawie oceny horyzontalnego po łą czenia przedsi ę biorstw na mocy rozporz ą dzenia Rady w sprawie kontroli koncentracji przedsi ę biorstw (2004/C 31/03) 53 przedmiotowa transakcja dotyczy nabycia drugiego co do wielko ś ci uczestnika tego rynku (wed ł ug kryterium wielko ś ci powierzchni handlowo – us ł ugowej łą czny udzia ł kontrolowanych przez ten podmiot galerii handlowych w aglomeracji warszawskiej wyniós ł w 2009 r. ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 56] %, za ś wed ł ug kryterium wielko ś ci przychodów z wynajmu powierzchni handlowo – us ł ugowych ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 57] %). Dodatkowo nale ż y zauwa ż y ć , i ż dwaj najwi ę ksi konkurenci uczestników koncentracji, tj. Blue City Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie (w ł a ś ciciel galerii handlowej Blue City) i Manhattan Real Estate Management Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie (w ł a ś ciciel galerii Reduta i Targówek), posiadaj ą w tym rynku udzia ł na poziomie: Blue City Sp. z o.o. ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 24] % w uj ę ciu ilo ś ciowym oraz ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 25] % w uj ę ciu warto ś ciowym i Manhattan Real Estate Management Sp. z o.o. ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 26] % w uj ę ciu ilo ś ciowym oraz ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 27] % w uj ę ciu warto ś ciowym. Udzia ł w rynku najwi ę kszych konkurentów uczestników koncentracji jest zatem ponad [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 28] ni ż szy w uj ę ciu ilo ś ciowym, i ponad [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 29] w uj ę ciu warto ś ciowym. Pozostali przedsi ę biorcy prowadz ą cy dzia ł alno ść na tym rynku, jak Promenada i Wola Park dysponuj ą jeszcze ni ż szymi udzia ł ami, które kszta ł tuj ą si ę na poziomie odpowiednio: ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 30] % i ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 31] % (wed ł ug kryterium ilo ś ciowego) oraz ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 32] % i ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 33] % (wed ł ug kryterium warto ś ciowego). Ż aden z nich zatem nie b ę dzie stanowi ł istotnej przeciwwagi rynkowej dla pozycji U-R po dokonaniu planowanej koncentracji. O tym, i ż w wyniku realizacji przedmiotowej koncentracji dojdzie do istotnego ograniczenia konkurencji na rynku wynajmu powierzchni handlowo-us ł ugowej w du ż ych galeriach handlowych znajduj ą cych si ę na terenie aglomeracji warszawskiej ś wiadczy równie ż porównanie kszta ł towania si ę wska ź ników HHI sprzed i po dokonaniu koncentracji. Po dokonaniu planowanej koncentracji warto ść HHI wed ł ug obu przyj ę tych kryteriów 54 znacznie przekracza 2800, wed ł ug kryterium ilo ś ciowego przekracza 3300, a wed ł ug kryterium warto ś ciowego przekracza 4500. Wzrost wska ź nika HHI na tym rynku, jaki nast ą pi w wyniku przedmiotowej koncentracji, wyniesie wed ł ug wielko ś ci wynajmowanej powierzchni handlowo - us ł ugowej 1355, a wed ł ug wielko ś ci przychodów z wynajmu powierzchni handlowo - us ł ugowej 2080, co powoduje jego wzrost odpowiednio o ok. 67% i ok. 82%. W tym miejscu nale ż y podkre ś li ć , i ż przyrost taki nie mo ż e zosta ć uznany za nieistotny. 34 Nale ż y równie ż wskaza ć , i ż przyjmuj ą c nawet bardziej liberalne okre ś lenie rynku w ł a ś ciwego, tzn. zaliczaj ą c do niego 12 albo 15 albo 24 centra handlowe zlokalizowane na terenie aglomeracji warszawskiej – co jednak zdaniem organu antymonopolowego nie jest w ł a ś ciwe – łą czny udzia ł uczestników koncentracji wyniós ł by odpowiednio ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 58] % w uj ę ciu ilo ś ciowym i ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 59] % w uj ę ciu warto ś ciowym przy okre ś leniu rynku obejmuj ą cym 12 centrów handlowych, [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 60] % w uj ę ciu ilo ś ciowym i ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 61] % w uj ę ciu warto ś ciowym przy okre ś leniu rynku obejmuj ą cym 15 centrów handlowych oraz ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 62] % w uj ę ciu ilo ś ciowym i ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 63] % w uj ę ciu warto ś ciowym przy okre ś leniu rynku obejmuj ą cym 24 centra handlowe. Udzia ł najwi ę kszych konkurentów kszta ł towa ł by si ę natomiast na poziomie odpowiednio: w rynku obejmuj ą cym 12 centrów handlowych: GE Real Estate Holding Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie (Janki i Ursynów) – ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 34] % w uj ę ciu ilo ś ciowym i ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 35] % w uj ę ciu warto ś ciowym, Blue City Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie – ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 36] % w uj ę ciu ilo ś ciowym i ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 37] % w uj ę ciu warto ś ciowym; w rynku obejmuj ą cym 15 centrów handlowych: GE Real Estate Holding Sp. z o.o. (Janki i Ursynów) – ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa 34 np. zgodnie z pkt 20 Wytycznych w sprawie oceny horyzontalnego po łą czenia przedsi ę biorstw na mocy rozporz ą dzenia Rady w sprawie kontroli koncentracji przedsi ę biorstw (2004/C 31/03), nie wydaje si ę mo ż liwe, aby Komisja zidentyfikowa ł a problemy zwi ą zane z konkurencj ą horyzontaln ą w przypadku po łą czenia, kiedy wska ź nik koncentracji HHI po po łą czeniu wynosi powy ż ej 2000 za ś delta poni ż ej 150. 55 zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 38] % w uj ę ciu ilo ś ciowym i ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 39] % w uj ę ciu warto ś ciowym, Blue City Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie – ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 40] % w uj ę ciu ilo ś ciowym i ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 41] % w uj ę ciu warto ś ciowym, Paige Investments Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie (Wola Park i Klif) – [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 42] % w uj ę ciu ilo ś ciowym i ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 43] % w uj ę ciu warto ś ciowym; w rynku obejmuj ą cym 24 centra handlowe: GE Real Estate Holding Sp. z o.o. (Janki i Ursynów) – ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 44] % w uj ę ciu ilo ś ciowym i ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 45] % w uj ę ciu warto ś ciowym, Blue City Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie – ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 46] % w uj ę ciu ilo ś ciowym i ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 47] % w uj ę ciu warto ś ciowym, Paige Investments Sp. z o.o. (Wola Park i Klif) – [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 48] % w uj ę ciu ilo ś ciowym i ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 49] % w uj ę ciu warto ś ciowym. Z powy ż szego wynika, i ż równie ż w przypadku tak okre ś lonych rynków w ł a ś ciwych, udzia ł uczestników koncentracji przekracza próg, z którym ustawa o ochronie konkurencji wi ąż e domniemanie posiadania pozycji dominuj ą cej i jednocze ś nie uczestnicy koncentracji dysponuj ą wyra ź n ą przewag ą nad pozosta ł ymi uczestnikami tego rynku. Podkre ś li ć nale ż y równie ż , i ż przyjmuje si ę , ż e produkty mog ą by ć ró ż nicowane w zakresie rynku w ł a ś ciwego w taki sposób, ż e niektóre z nich s ą bli ż szymi substytutami ni ż inne. Im wy ż szy poziom substytucyjno ś ci pomi ę dzy produktami łą cz ą cych si ę przedsi ę biorstw, tym bardziej prawdopodobne, i ż przedsi ę biorstwa te znacznie podnios ą ceny 35 . Odnosz ą c to do niniejszej sprawy nale ż y podkre ś li ć , i ż po dokonaniu koncentracji U-R kontrolowa ł aby trzy najwi ę ksze galerie handlowe na terenie aglomeracji warszawskiej (Arkadia, Z ł ote Tarasy, Galeria Mokotów). Jest to o tyle istotne, ż e wi ę ksze galerie handlowe (z du żą liczb ą najemców i ich bogatym mixem) maj ą wi ę kszy zasi ę g oddzia ł ywania i 35 pkt 28 Wytycznych w sprawie oceny horyzontalnego po łą czenia przedsi ę biorstw na mocy rozporz ą dzenia Rady w sprawie kontroli koncentracji przedsi ę biorstw (2004/C 31/03) 56 przyci ą gaj ą wi ę cej klientów, przez co s ą równie ż bardziej atrakcyjne dla najemców. Potwierdza to fakt, i ż galerie te s ą równie ż najbardziej rozpoznawalnymi i najcz ęś ciej odwiedzanymi galeriami handlowymi na terenie aglomeracji warszawskiej. Maj ą one równie ż najni ż szy wska ź nik pustostanów, co tak ż e potwierdza ich atrakcyjno ść . Zbli ż on ą wielko ść posiada ć b ę d ą jedynie Blue City i Wola Park. Dodatkowa przewaga galerii handlowych, które by ł yby kontrolowane przez U-R po koncentracji wynika z faktu, i ż po ł o ż one s ą one w centrum Warszawy (Arkadia, Z ł ote Tarasy i Wile ń ska) lub jego bliskim s ą siedztwie (Galeria Mokotów), przez co s ą atrakcyjne dla mieszka ń ców praktycznie ca ł ej aglomeracji, a nie tylko poszczególnych dzielnic. Wszystkie te czynniki maj ą równie ż wp ł yw na atrakcyjno ść dla najemców. T ę atrakcyjno ść potwierdza porównanie danych zebranych w ś ród wybranych najemców tych centrów, dotycz ą cych sprzeda ż y ogó ł em i sprzeda ż y przypadaj ą cej na m 2 powierzchni handlowej w placówkach zlokalizowanych w tych centrach oraz pozosta ł ych placówkach na terenie aglomeracji warszawskiej. Z danych tych wynika, ż e placówki zlokalizowane w [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 54] . Organ antymonopolowy przy ocenie niniejszej koncentracji uwzgl ę dni ł równie ż plany w zakresie budowy i rozbudowy centrów handlowych na terenie aglomeracji warszawskiej. Zdaniem organu antymonopolowego w najbli ż szym czasie, tj. w ci ą gu 3 lat nie zostanie zbudowane ż adne centrum handlowe zdolne skutecznie konkurowa ć z uczestnikami koncentracji. W po ł owie 2010 r. otwarto jedynie Tesco Goc ł aw, b ę d ą cy w istocie rozbudowanym hipermarketem. W 2011 r. ma zosta ć z kolei zrealizowany projekt budowy powierzchni handlowej w obiekcie typu „dom handlowy”. W 2013 roku ma zosta ć otwarta galeria handlowa Miasteczko Wilanów. W ocenie organu antymonopolowego z uwagi na lokalizacj ę równie ż ono nie zagrozi jednak centrom handlowym nale żą cym do uczestników koncentracji. Równie ż zaplanowana rozbudowa centrów handlowych konkurentów uczestników koncentracji nie wp ł ynie w istotny sposób na pozycj ę rynkow ą uczestników koncentracji. Nale ż y równocze ś nie podkre ś li ć - zw ł aszcza, ż e w wi ę kszo ś ci przypadków obecnie brak jest pozwole ń na budow ę tych centrów - ż e nie jest pewne czy w rzeczywisto ś ci w ogóle nowe centra handlowe powstan ą , zostan ą rozbudowane lub te ż zostan ą otwarte w planowanych terminach. Pozosta ł e inwestycje, które s ą zaplanowane do roku 2014 s ą albo niewielkie, o lokalnym zakresie dzia ł ania (Galeria Otwock i Hala Koszyki) albo te ż zlokalizowane poza granicami Warszawy, tj. w Ł omiankach, Legionowie czy Piasecznie, a zatem w znacznej odleg ł o ś ci od centrum Warszawy, gdzie z kolei g ł ównie zlokalizowane s ą galerie handlowe nale żą ce do uczestników koncentracji. 57 Reasumuj ą c nale ż y stwierdzi ć , i ż realizacja przedmiotowej koncentracji doprowadzi do istotnego ograniczenia konkurencji na rynku wynajmu powierzchni handlowo-us ł ugowej w du ż ych galeriach handlowych znajduj ą cych si ę na terenie aglomeracji warszawskiej. Dokonanie tej koncentracji umo ż liwi U-R zapobieganie skutecznej konkurencji na rynku w ł a ś ciwym poprzez stworzenie mo ż liwo ś ci dzia ł ania w znacznym zakresie niezale ż nie od konkurentów oraz kontrahentów. Koncentracja ta doprowadzi przede wszystkim do niebezpiecznego wzrostu si ł y rynkowej U-R w stosunku do najemców. W ocenie organu antymonopolowego o ile wydaje si ę uzasadnione, ż e w chwili obecnej najemcy mog ą wybiera ć pomi ę dzy centrami handlowymi nale żą cymi do U-R lub S-I, to po dokonaniu koncentracji znaczna cz ęść najemców nie mog ł aby sobie pozwoli ć na rezygnacj ę z tych wszystkich centrów handlowych. Zasadne wydaje si ę zatem wskazanie, i ż po dokonaniu koncentracji U-R by ł by w stanie oferowa ć najemcom mniej korzystne warunki najmu. Zagro ż eniem mog ł oby te ż by ć uzale ż nianie przez U-R wynaj ę cia powierzchni w jednym centrum handlowym od wynajmu powierzchni w innym centrum handlowym (wi ą zanie ofert) oraz mo ż liwo ść zawierania umów na wy łą czno ść . To z kolei mia ł oby równie ż negatywny wp ł yw na konkurentów uczestników koncentracji. Planowana koncentracja mog ł aby te ż doprowadzi ć do innych, bli ż ej nieokre ś lonych negatywnych skutków dla obecnych i potencjalnych najemców powierzchni handlowo-us ł ugowej, których obecnie organ antymonopolowy nie jest w stanie przewidzie ć , a którym zapobiec powinno stosowanie przepisów o kontroli koncentracji z ustawy antymonopolowej, co organ niniejszym czyni. Analiza skutków niniejszej koncentracji nie wykaza ł a natomiast zagro ż e ń wynikaj ą cych z realizacji planowanej transakcji w odniesieniu do: • warszawskiego rynku wynajmu powierzchni biurowej oraz • krajowego rynku zarz ą dzania wielkopowierzchniowymi obiektami handlowymi. Łą czny udzia ł uczestników koncentracji na ww. rynkach nie przekracza [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 64] % (dla warszawskiego rynku wynajmu powierzchni biurowej) i [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 65] % (dla krajowego rynku zarz ą dzania wielkopowierzchniowymi obiektami handlowymi). Udzia ł y te s ą zatem dalekie od tych, z którymi ustawa o ochronie konkurencji wi ąż e domniemanie posiadania pozycji dominuj ą cej (40%). 58 Wskaza ć tak ż e nale ż y, i ż w rozpatrywanej sprawie nie wyst ę puj ą rynki, na które planowana koncentracja wywiera ł aby wp ł yw w uk ł adzie wertykalnym b ą d ź w uk ł adzie konglomeratowym. Maj ą c na wzgl ę dzie powy ż sze ustalenia, a w szczególno ś ci fakt, i ż zrealizowanie niniejszego zamiaru koncentracji doprowadzi do istotnego ograniczenia konkurencji na rynku wynajmu powierzchni handlowo-us ł ugowej w du ż ych galeriach handlowych znajduj ą cych si ę na terenie aglomeracji warszawskiej organ antymonopolowy uzna ł , i ż przedmiotowa koncentracja nie spe ł nia przes ł anek okre ś lonych w art. 18 ustawy o ochronie konkurencji. Tym samym wydanie decyzji zezwalaj ą cej na dokonanie tej koncentracji w oparciu o powy ż szy przepis nie jest, w ocenie organu antymonopolowego, mo ż liwe. Bior ą c pod uwag ę fakt wyst ę powania w przedmiotowej sprawie rynku w ł a ś ciwego, na którym w wyniku koncentracji dojdzie do istotnego ograniczenia konkurencji i niemo ż no ść wydania decyzji wyra ż aj ą cej zgod ę na jej dokonanie na podstawie art. 18 ustawy o ochronie konkurencji, organ antymonopolowy przeprowadzi ł równie ż ocen ę zg ł oszonej koncentracji w ś wietle art. 19 ust. 1 tej ustawy. Stosownie do tre ś ci tego przepisu Prezes Urz ę du, w drodze decyzji, wydaje zgod ę na dokonanie koncentracji, gdy - po spe ł nieniu przez przedsi ę biorców zamierzaj ą cych dokona ć koncentracji okre ś lonych warunków - konkurencja na rynku nie zostanie istotnie ograniczona, w szczególno ś ci przez powstanie lub umocnienie pozycji dominuj ą cej na rynku. Warunkami tymi, zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy antymonopolowej, w szczególno ś ci s ą : • zbycie ca ł o ś ci lub cz ęś ci maj ą tku jednego lub kilku przedsi ę biorców, • wyzbycie si ę kontroli nad okre ś lonym przedsi ę biorc ą lub przedsi ę biorcami, w szczególno ś ci przez zbycie okre ś lonego pakietu akcji lub udzia ł ów, lub odwo ł ania z funkcji cz ł onka organu zarz ą dzaj ą cego lub nadzorczego jednego lub kilku przedsi ę biorców, • udzielenie licencji praw wy łą cznych konkurentowi. Nak ł adane zobowi ą zania powinny by ć zarazem realne, tj. mo ż liwe do efektywnego wdro ż enia w relatywnie krótkim okresie. Przy okre ś laniu tych warunków (zw ł aszcza ich 59 doboru oraz zakresu), organ antymonopolowy powinien tak ż e dzia ł a ć w oparciu o zasad ę proporcjonalno ś ci 36 . Wskazane wy ż ej czynno ś ci s ł u żą przede wszystkim zredukowaniu si ł y rynkowej przedsi ę biorców obj ę tych koncentracj ą i przez to utrzymaniu (wzgl ę dnie przywróceniu) efektywnej konkurencji, która by ł aby zak ł ócona w wyniku koncentracji (dokonanej bez wprowadzenia i wykonania warunków modyfikuj ą cych) 37 . Zaproponowane wst ę pnie przez U-R zobowi ą zania w pi ś mie z dnia 31 maja 2010 r. polegaj ą ce na: - nieegzekwowaniu klauzul o zakazie konkurencji lub dotycz ą cych wy łą czno ś ci zawartych w umowach najmu powierzchni w Arkadii i Wile ń skiej oraz unikanie zawierania takich klauzul w nowych umowach najmu lub przy przed ł u ż aniu istniej ą cych ju ż umów najmu, przy czym zobowi ą zanie to nie mia ł oby jednak zastosowania gdy najemca za żą da od U-R przeniesienia wyposa ż enia lokalu w wysoko ś ci przekraczaj ą cej roczn ą kwot ę czynszu. W odniesieniu do Galerii Mokotów i Z ł otych Tarasów z uwagi na wspólne zarz ą dzanie tymi centrami handlowymi U-R zobowi ą za ł si ę do niedopuszczania do zawierania umów najmu sprzecznych z powy ż sz ą zasad ą , - nie zawieraniu umów sprzeda ż y wi ą zanej przez okres pi ę ciu lat w odniesieniu do wszystkich centrów handlowych z wyj ą tkiem Z ł otych Tarasów i Galerii Mokotów, w ocenie Prezesa Urz ę du nie niweluj ą w pe ł ni negatywnych skutków tej koncentracji i nie gwarantuj ą , i ż w jej wyniku nie dojdzie do istotnego ograniczenia konkurencji na rynku w ł a ś ciwym. Pozycja rynkowa uzyskana przez U-R na skutek tej koncentracji dawa ł yby bowiem mo ż liwo ś ci jej nadu ż ywania, w ró ż ny sposób, czasami trudny do przewidzenia. Oceniaj ą c skutki niniejszej koncentracji Prezes Urz ę du uzna ł jednak, ż e istnieje mo ż liwo ść zastosowania innego warunku umo ż liwiaj ą cego wydanie decyzji wyra ż aj ą cej zgod ę na dokonanie koncentracji. W zwi ą zku z tym Prezes Urz ę du pismem z dnia 16 czerwca 2010 r., zgodnie z tre ś ci ą art. 95 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji, poinformowa ł U-R, i ż rozwa ż a wydanie na podstawie art. 19 ustawy antymonopolowej zgody na planowan ą koncentracj ę pod warunkiem doprowadzenia przez U-R do trwa ł ego i nieodwracalnego wyzbycia si ę przez jej spó ł k ę zale ż n ą , tj. Rodamco Central wszelkich praw w Z ł ote Tarasy 36 K. Kohutek, M. Sieradzka, Komentarz do art.19 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U.07.50.331), [w:] K. Kohutek, M. Sieradzka, Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów. Komentarz , LEX, 2008 37 ibidiem 60 Sp. z o. o., w tym prawa do wspó ł decydowania oraz prawa do obj ę cia udzia ł ów, w terminie do dnia 30 czerwca 2011 r. Wyzbycie si ę powy ż szych praw mo ż e nast ą pi ć wy łą cznie na rzecz niezale ż nego inwestora nie nale żą cego do grupy kapita ł owej, w rozumieniu art. 4 pkt 14 ww. ustawy, do której nale ż y U-R i nie wspó ł kontrolowanego przez ż aden podmiot lub podmioty z tej grupy. Przedstawiony powy ż ej warunek zdaniem organu antymonopolowego umo ż liwi ł by zachowanie efektywnej konkurencji na rynku wynajmu powierzchni handlowo-us ł ugowej w du ż ych galeriach handlowych znajduj ą cych si ę na terenie aglomeracji warszawskiej. U-R wyzbywaj ą c si ę wszelkich praw do ww. podmiotu nie b ę dzie wspó ł kontrolowa ł ju ż Z ł otych Tarasów, a tym samym jej udzia ł w rynku po dokonaniu planowanej koncentracji wyniesie ok . [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 66] % (wg kryterium ilo ś ciowego) oraz ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 67] % (wg kryterium warto ś ciowego). Udzia ł ten w przypadku kryterium wielko ś ci przychodów uzyskanych z wynajmu powierzchni handlowo – us ł ugowej b ę dzie co prawda przekracza ł nieznacznie udzia ł , z którym ustawa o ochronie konkurencj i wi ąż e domniemanie posiadania pozycji dominuj ą cej, jednak ż e nale ż y podkre ś li ć , i ż przed dokonaniem koncentracji udzia ł U-R w rynku wynajmu powierzchni handlowo-us ł ugowej w du ż ych galeriach handlowych znajduj ą cych si ę na terenie aglomeracji warszawskiej wed ł ug kryterium wielko ś ci przychodów uzyskanych z wynajmu powierzchni handlowo – us ł ugowej wynosi ł ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 68] %, zatem po nabyciu galerii handlowych Arkadia i Wile ń ska oraz jednoczesnym zrealizowaniu zaproponowanego warunku jego wzrost nie b ę dzie du ż y, tj. o ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 69] punktów procentowych. Ponadto w przypadku realizacji tego warunku uczestnikom przyb ę dzie najwi ę kszy konkurent, tj. w ł a ś ciciel (w ł a ś ciciele) galerii Z ł ote Tarasy. Udzia ł tej galerii na rynku b ę dzie wynosi ł odpowiednio ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 70] % bior ą c pod uwag ę kryterium ilo ś ciowe i ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 71] % bior ą c pod uwag ę kryterium warto ś ciowe. Dodatkowo nale ż y zauwa ż y ć , i ż dwaj najwi ę ksi konkurenci uczestników koncentracji, tj. Blue City Sp. z o.o. (w ł a ś ciciel galerii handlowej Blue City) i Manhattan Real Estate Management Sp. z o.o. (w ł a ś ciciel galerii Reduta i Targówek), posiadaj ą w tym rynku udzia ł na poziomie: Blue City Sp. z o.o. ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 50] % w uj ę ciu 61 ilo ś ciowym oraz ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 51] % w uj ę ciu warto ś ciowym i Manhattan Real Estate Management Sp. z o.o. ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 52] % w uj ę ciu ilo ś ciowym oraz ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 3 do niniejszej decyzji w pkt 53] % w uj ę ciu warto ś ciowym. Istotny jest równie ż fakt, i ż konkurent ten b ę dzie dysponowa ł galeri ą zlokalizowan ą w ś cis ł ym centrum aglomeracji warszawskiej. Z perspektywy lokalizacji galerii handlowych nale żą cych do uczestników koncentracji i ich konkurentów, wyzbycie si ę praw do Z ł otych Tarasów sprawi, ż e przerwany zostanie specyficzny ł a ń cuch jaki istnieje pomi ę dzy trzema najwi ę kszymi galeriami nale żą cymi do uczestników koncentracji. Reasumuj ą c galeria ta, z uwagi na jej wielko ść i lokalizacj ę b ę dzie si ę , zdaniem organu antymonopolowego, dobrze wpisywa ć w rol ę konkurenta galerii kontrolowanych (wspó ł kontrolowanych) przez U-R. Razem z dotychczasowymi konkurentami powinna ona zatem skutecznie niwelowa ć si łę rynkow ą U-R. Wyznaczaj ą c termin do dnia 30 czerwca 2011 r. na wyzbycie si ę , w sposób trwa ł y i nieodwracalny, wszelkich praw do Z ł ote Tarasy Sp. z o. o. Prezes Urz ę du uzna ł , ż e jest to wystarczaj ą co d ł ugi okres na zrealizowanie tego warunku. Jednocze ś nie Prezes Urz ę du poinformowa ł Wnioskodawc ę , i ż rozwa ż a na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji na ł o ż enie na U-R tak ż e obowi ą zku poinformowania w terminie 30 dni o realizacji powy ż szego warunku. Pismem z dnia 25 czerwca 2010 r. U-R rozwa ż aj ą c propozycj ę warunków otrzymanych od Prezesa Urz ę du, przedstawi ł a jednocze ś nie w ł asn ą propozycj ę alternatywnego zobowi ą zania polegaj ą cego na doprowadzeniu w terminie 24 miesi ę cy od dnia wydania decyzji do: 1. trwa ł ego i nieodwracalnego wyzbycia si ę przez spo ł k ę zale ż n ą U-R – Rodamco Central wszelkich praw do Rodamco i zaprzestania zarz ą dzania przez Rodamco Europe Sp. z o.o. aktywami i nieruchomo ś ci ą w odniesieniu do Galerii Mokotów, albo 2. trwa ł ej i nieodwracalnej rezygnacji przez spó ł k ę zale ż n ą U-R – Rodamco Central wszelkich praw do sprawowania po ś rednio wspó ł kontroli nad Z ł ote Tarasy Sp. z o.o. poprzez: 62 a) zaprzestanie przez spó ł k ę zale ż n ą Rodamco Europe Sp. z o.o. zarz ą dzania aktywami i nieruchomo ś cia w odniesieniu do ww. centrum handlowego, b) rezygnacj ę z uczestnictwa w Komitecie Zarz ą dzania Maj ą tkiem Komercyjnym i Komitecie Nadzoruj ą cym Maj ą tek Komercyjny, powo ł anymi na mocy Porozumienia z dnia 11 pa ź dziernika 2007 r. dotycz ą cego Z ł ote Tarasy Sp. z o.o., przy czym U-R mog ł oby zachowa ć równie ż prawo veta w stosunku do poni ż szych najistotniejszych decyzji dotycz ą cych Z ł ote Tarasy Sp. z o.o.: • istotnej zmiany w charakterze dzia ł alno ś ci prowadzonej przez spó ł k ę • zmiany umowy spó ł ki, podwy ż szenia kapita ł u zak ł adowego spó ł ki, umorzenia udzia ł ów w spó ł ce, • udzielenia po ż yczki, gwarancji lub obci ąż enia aktywów na kwot ę przekraczaj ą c ą równowarto ść 500 000 euro, • dokonania inwestycji, nabycia lub zbycia sk ł adników majatkowych o warto ś ci przekraczaj ą cej 500 000 euro, • zawarcia jakiejkolwiek umowy dotycz ą cej maj ą tku spó ł ki pomi ę dzy spó ł k ą i jak ą kolwiek inn ą spó ł k ą zale ż n ą od ING 38 , • likwidacji, rozwi ą zania, upad ł o ś ci, łą czenia, podzia ł u i restrukturyzacji spó ł ki. Oceniaj ą c propozycj ę z ł o ż on ą przez U-R, organ antymonopolowy uzna ł jednak, i ż na ł o ż enie alternatywnego warunku sprowadzaj ą cego si ę do wyzbycia praw (wspó ł kontroli) do Rodamco (spó ł ki, której w ł asno ś ci ą jest centrum handlowe Galeria Mokotów) lub do Z ł otych Tarasów Sp. z o.o. (której w ł asno ś ci ą jest centrum handlowe Z ł ote Tarasy) nie spowoduje, i ż niniejsza koncentracja nie doprowadzi do istotnego ograniczenia konkurencji. Z ł ote Tarasy s ą galeri ą zlokalizowan ą w ś cis ł ym centrum aglomeracji warszawskiej. Patrz ą c na lokalizacje i odleg ł o ś ci pomi ę dzy trzema najwi ę kszymi centrami handlowymi, tj. Arkadi ą , Z ł otymi Tarasami i Galeri ą Mokotów nale ż y stwierdzi ć , i ż Z ł ote Tarasy s ą z pewno ś ci ą bli ż szym substytutem dla Arkadii, ni ż Galeria Mokotów dla Z ł otych Tarasów. Istotny jest równie ż fakt, ż e w wyniku koncentracji U-R nab ę dzie Wile ń ska Centrum Handlowe Sp. z o. o. z siedzib ą w Warszawie, która jest w ł a ś cicielem Centrum Handlowego 38 z pisma U-R z dnia 9 lipca 2010 r. wynika, i ż przez ING nale ż y rozumie ć ka ż d ą spó ł k ę nale żą c ą do grupy kapita ł owej w rozumieniu art. 4 pkt 14 ustawy o ochronie konkurencji, do której nale ż y ING Groep N.V. z siedzib ą w Amsterdamie, (Holandia), 63 Wile ń ska po ł o ż onego w promieniu poni ż ej 5 kilometrów od Z ł otych Tarasów i w podobnej odleg ł o ś ci od Arkadii. Wyzbycie si ę praw do centrum handlowego Galeria Mokotów spowoduje, i ż w posiadaniu jednego podmiotu pozostan ą trzy centra handlowe zlokalizowane w ś cis ł ym centrum miasta b ę d ą ce wobec siebie bliskimi substytutami i tworz ą ce na mapie miasta swoisty trójk ą t. W obr ę bie tego trójk ą ta nie ma ż adnych innych centrów handlowych, które mog ł yby zosta ć uznane za konkurentów uczestników koncentracji. Wyzbycie si ę praw do Z ł otych Tarasów sprawi, ż e przerwany zostanie specyficzny ł a ń cuch jaki istnieje pomi ę dzy galeriami nale żą cymi do uczestników koncentracji. Takich efektów nie przyniesie natomiast wyzbycie si ę Galerii Mokotów. Obj ę cie warunkiem Z ł ote Tarasy Sp. z o.o. jest zatem szczególnie istotne z perspektywy lokalizacji galerii handlowych nale żą cych do uczestników koncentracji i ich konkurentów. Nale ż y podkre ś li ć , i ż wyzbycie si ę wspó ł kontroli nad Rodamco sprawi, i ż łą czny udzia ł uczestników koncentracji w rynku wynajmu powierzchni handlowo-us ł ugowej w du ż ych galeriach handlowych na terenie aglomeracji warszawskiej spad ł by do poziomu ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 72] % (bior ą c pod uwag ę kryterium wielko ś ci powierzchni handlowo – us ł ugowej) i ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 73] % (bior ą c pod uwag ę kryterium wielko ś ci przychodów). W przypadku obj ę cia warunkiem Z ł ote Tarasy Sp. z o.o. udzia ł ten kszta ł towa ł by si ę natomiast na poziomie odpowiednio ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 74] % i ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 75] %. Ró ż nica w wysoko ś ci udzia ł ów w przypadku obj ę cia warunkiem Rodamco i Z ł ote Tarasy Sp. z o.o. wynosi zatem odpowiednio ok. [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 76] % i [tajemnica przedsi ę biorstwa zawarta w za łą czniku nr 2 do niniejszej decyzji w pkt 77] %. Ró ż nica ta mo ż e nie wydawa ć si ę du ż a, jednak ż e w po łą czeniu z powy ż ej przedstawion ą argumentacj ą dotycz ą c ą lokalizacji posiadanych centrów handlowych i ich wzajemnego oddzia ł ywania oraz faktu przekroczenia udzia ł u w rynku, z którym ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów wi ąż e domniemanie posiadania pozycji dominuj ą cej, tj. 40 %, sprawia, i ż warunku dotycz ą cego wyzbycia si ę praw do Rodamco nie mo ż na traktowa ć jako alternatywy w stosunku do wyzbycia si ę praw do Z ł ote Tarasy Sp. z o.o. Ponadto zdaniem organu antymonopolowego U-R powinien wyzby ć si ę co do zasady wszystkich praw w Z ł ote Tarasy Sp. z o.o., w szczególno ś ci poprzez zaniechanie zarz ą dzania 64 aktywami oraz zarz ą dzania nieruchomo ś ci ą , rezygnacj ę z uczestnictwa w Komitecie Zarz ą dzania Maj ą tkiem Komercyjnym i Komitecie Nadzoruj ą cym Maj ą tek Komercyjny. Maj ą c jednak na wzgl ę dzie ochron ę praw U-R wynikaj ą cych z udzielonej na rzecz Warsaw III B.V. po ż yczki, organ antymonopolowy uzna ł , i ż U-R mo ż e zachowa ć prawo veta w stosunku do pewnych decyzji dotycz ą cych Z ł otych Tarasów Sp. z o.o., o których mowa w pi ś mie z dnia 25 czerwca 2010 r. Prawo veta w stosunku do tych decyzji mo ż e by ć bowiem traktowane jak prawo veta przyznawane mniejszo ś ciowym udzia ł owcom i akcjonariuszom w celu ochrony ich interesów finansowych z tytu ł u uczestnictwa we wspólnym przedsi ę biorstwie 39 . Ta normalna ochrona praw mniejszo ś ciowych udzia ł owców lub akcjonariuszy odnosi si ę do decyzji dotycz ą cych istoty wspólnego przedsi ę biorstwa, np. zmian w statucie, zwi ę kszenia lub zmniejszenia kapita ł u czy likwidacji. W szczególno ś ci nale ż y wskaza ć , i ż prawo weta, które pozwala zablokowa ć sprzeda ż lub zamkni ę cie wspólnego przedsi ę biorstwa, nie jest traktowane jako daj ą ce wspó ł kontrol ę mniejszo ś ciowemu udzia ł owcowi lub akcjonariuszowi 40 . Równie ż inne prawa, o których zachowanie wniós ł U-R, z uwagi na specyfik ę prowadzonej dzia ł alno ś ci przez Z ł ote Tarasy Sp. z o.o. jak równie ż wysoko ść kwot do których maj ą zastosowanie, mog ą zdaniem organu antymonopolowego zosta ć potraktowane jako z jednej strony nie daj ą ce mo ż liwo ś ci wywierania decyduj ą cego wp ł ywu na Z ł ote Tarasy Sp. z o.o., a z drugiej strony celowe z punktu widzenia ochrony interesów U-R w Z ł ote Tarasy Sp. z o.o. Organ antymonopolowy uzna ł równie ż , i ż wyzbycie si ę praw do obj ę cia udzia ł ów w Z ł ote Tarasy Sp. z o.o. nie jest niezb ę dne do zniwelowania negatywnych skutków tej koncentracji. Jak wynika bowiem z materia ł u zgromadzonego w post ę powaniu, spór przed trybuna ł em arbitra ż owym, który jest toczony pomi ę dzy U-R a Warsaw III B.V. dotyczy zobowi ą zania Warsaw III B.V. do zbycia 50% udzia ł ów w Z ł ote Tarasy Sp. z o.o. na rzecz U- R. Orzeczenie tego trybuna ł u nie b ę dzie jednak oznacza ć automatycznego przeniesienia prawa do udzia ł ów w Z ł ote Tarasy Sp. z o.o. na rzecz U-R. Nabycie tych udzia ł ów wymaga ć b ę dzie zawarcia odpowiedniej umowy, a ponadto stosownie do obowi ą zuj ą cych przepisów 39 patrz pkt 67 Skonsolidowanego obwieszczenia Komisji dotycz ą cego kwestii jurysdykcyjnych na mocy rozporz ą dzenia Rady (WE) nr 139/2004 w sprawie kontroli koncentracji przedsi ę biorstw (2008/C 95/01) 40 patrz pkt 66 Skonsolidowanego obwieszczenia Komisji dotycz ą cego kwestii jurysdykcyjnych na mocy rozporz ą dzenia Rady (WE) nr 139/2004 w sprawie kontroli koncentracji przedsi ę biorstw (2008/C 95/01) 65 prawa uzyskania wymaganych zgód administracyjnych, w tym zgody na dokonanie koncentracji. Na tym etapie, na ł o ż enie warunku w tym zakresie nie jest zdaniem organu antymonopolowego zatem konieczne. W ocenie organu antymonopolowego zaproponowany przez U-R 24 miesi ę czny termin na realizacj ę warunku jest zbyt d ł ugi. Przychylenie si ę do tej pro ś by oznacza ł oby w praktyce, i ż w ci ą gu dwóch lat konkurencja na rynku wynajmu powierzchni handlowo- us ł ugowej w du ż ych galeriach handlowych na terenie aglomeracji warszawskiej by ł aby istotnie ograniczona. Bior ą c pod uwag ę wszystkie okoliczno ś ci niniejszej sprawy, w tym uznanie przez Prezesa Urz ę du za zasadne odst ą pienie od warunku w cz ęś ci dotycz ą cej wyzbycia si ę praw do obj ę cia udzia ł ów w Z ł ote Tarasy Sp. z o.o., termin na realizacj ę tego warunku nie powinien by ć d ł u ż szy ni ż 6 miesi ę cy. Prezes Urz ę du uzna ł tak ż e, i ż dla prawid ł owej realizacji niniejszego warunku konieczne b ę dzie zobowi ą zanie U-R do raportowania raz na trzy miesi ą ce nt. wykonywania bezpo ś rednio lub po ś rednio praw w Z ł ote Tarasy Sp. z o.o. do czasu posiadania jakichkolwiek praw oraz raportowania nt. praw zwi ą zanych z przeniesieniem na Rodamco Central 50% udzia ł ów w Z ł ote Tarasy Sp. z o. o. lub dochodzenia roszcze ń z tytu ł u niewykonania tego obowi ą zku. Obowi ą zek ten pozwoli Prezesowi Urz ę du ustali ć czy w rzeczywisto ś ci U-R pozby ł si ę praw do Z ł otych Tarasów w zakresie obj ę tym warunkiem. Bior ą c pod uwag ę powy ż sze, Prezes Urz ę du postanowi ł zmodyfikowa ć zaproponowany w pi ś mie z dnia 16 czerwca 2010 r. warunek. W zwi ą zku z tym w dniu 7 lipca 2010 r. poinformowa ł U-R, i ż rozwa ż a wydanie zgody na realizacj ę ww. koncentracji w oparciu o art. 19 ustawy o ochronie konkurencji pod warunkiem doprowadzenia przez U-R do trwa ł ego i nieodwracalnego wyzbycia si ę przez jej spó ł k ę zale ż n ą , tj. Rodamco Central wszelkich praw umo ż liwiaj ą cych w sposób bezpo ś redni lub po ś redni wywieranie jakiegokolwiek wp ł ywu na Z ł ote Tarasy Sp. z o. o. lub na dzia ł alno ść centrum handlowego Z ł ote Tarasy, w terminie do dnia 15 stycznia 2011 r. Wyzbycie si ę powy ż szych praw mo ż e nast ą pi ć poprzez rezygnacj ę z ich posiadania lub zbycie wy łą cznie na rzecz niezale ż nego inwestora nie nale żą cego do grupy kapita ł owej, w rozumieniu art. 4 pkt 14 ustawy o ochronie konkurencji, do której nale ż y U-R i nie wspó ł kontrolowanego przez ż aden podmiot lub podmioty z tej grupy. Warunek opisany powy ż ej nie obejmuje nast ę puj ą cych praw: 66 a) prawa Rodamco Central do żą dania od Warsaw III B.V. przeniesienia na Rodamco Central 50% udzia ł ów w Z ł ote Tarasy Sp. z o. o. lub do dochodzenia roszcze ń z tytu ł u niewykonania tego obowi ą zku, b) prawa veta w stosunku do nast ę puj ą cych decyzji dotycz ą cych Z ł otych Tarasów Sp. z o.o.: - istotnej zmiany w charakterze dzia ł alno ś ci prowadzonej przez spó ł k ę , - zmiany umowy spó ł ki, podwy ż szania kapita ł u zak ł adowego spó ł ki, umorzenia udzia ł ów w spó ł ce, - udzielenia po ż yczki, gwarancji lub obci ąż enia aktywów na kwot ę przekraczaj ą c ą równowarto ść 500.000 euro, - dokonania inwestycji, nabycia lub zbycia sk ł adników maj ą tkowych o warto ś ci przekraczaj ą cej 500.000 euro, - zawarcia jakiejkolwiek umowy dotycz ą cej maj ą tku spó ł ki pomi ę dzy spó ł k ą i jak ą kolwiek inn ą spó ł k ą zale ż n ą od ING, - likwidacji, rozwi ą zania, upad ł o ś ci, łą czenia, podzia ł u lub restrukturyzacji spó ł ki. Ponadto na podstawie art. 19 ust. 3 ww. ustawy U-R zosta ł a zobowi ą zana do: - z ł o ż enia Prezesowi Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów informacji o realizacji ww. warunku, w szczególno ś ci przekazania po ś wiadczonych za zgodno ść kopii umów zawartych w celu realizacji warunku, z ł o ż onych w tym samym celu o ś wiadcze ń , w terminie 30 dni od jego realizacji, nie pó ź niej jednak ni ż do dnia 15 lutego 2011 r., - raportowania nt. wykonywania bezpo ś rednio lub po ś rednio praw w Z ł ote Tarasy Sp. z o. o. do czasu posiadania jakichkolwiek bezpo ś rednich lub po ś rednich praw do tej spó ł ki za ka ż dy kwarta ł , w terminie nie d ł u ż szym ni ż 20 dni po up ł ywie ka ż dego kwarta ł u, - sk ł adania raportów dotycz ą cych realizacji prawa, o którym mowa w pkt. a) powy ż ej, do czasu jego posiadania przez Rodamco Central lub inny podmiot nale żą cy do grupy kapita ł owej, w rozumieniu art. 4 pkt 14 ustawy o ochronie konkurencji, do której nale ż y U-R lub wspó ł kontrolowany przez podmiot lub podmioty z tej grupy, raz na pó ł roku, do 20 dnia miesi ą ca nast ę puj ą cego po up ł ywie ka ż dego pó ł rocznego okresu. Pismem z dnia 9 lipca 2010 r. U-R w ca ł o ś ci i bez dodatkowych zastrze ż e ń zaakceptowa ł zaproponowany przez Prezesa Urz ę du warunek. W tym miejscu organ antymonopolowy chcia ł by równie ż wskaza ć , i ż zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji Prezes Urz ę du mo ż e uchyli ć decyzje, o których mowa w art. 19 ust. 1 tej ustawy, je ż eli przedsi ę biorcy nie spe ł niaj ą m.in. warunków, o 67 których mowa w art. 19 ust. 2 i 3 tej ustawy. Ponadto w takim przypadku, je ż eli koncentracja zosta ł a ju ż dokonana, a przywrócenie konkurencji na rynku nie jest mo ż liwe w inny sposób, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, okre ś laj ą c termin jej wykonania na warunkach okre ś lonych w decyzji, nakaza ć w szczególno ś ci: 1) podzia ł po łą czonego przedsi ę biorcy na warunkach okre ś lonych w decyzji; 2) zbycie ca ł o ś ci lub cz ęś ci maj ą tku przedsi ę biorcy; 3) zbycie udzia ł ów lub akcji zapewniaj ą cych kontrol ę nad przedsi ę biorc ą lub przedsi ę biorcami lub rozwi ą zanie spó ł ki, nad któr ą przedsi ę biorcy sprawuj ą wspóln ą kontrol ę . Niezale ż nie od wskazanych powy ż ej ś rodków strukturalnych, zgodnie z art. 107 ustawy o ochronie konkurencji Prezes Urz ę du mo ż e na ł o ż y ć na przedsi ę biorców, w drodze decyzji, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci stanowi ą cej równowarto ść do 10.000 euro za ka ż dy dzie ń zw ł oki w wykonaniu decyzji wydanych na podstawie art. 19 ust. 1 tej ustawy. Kar ę pieni ęż n ą nak ł ada si ę , licz ą c od daty wskazanej w decyzji. Reasumuj ą c Prezes Urz ę du postanowi ł wyda ć zgod ę na dokonanie przedmiotowej koncentracji, uzale ż niaj ą c j ą od spe ł nienia przez U-R warunku okre ś lonego w pkt. I sentencji niniejszej decyzji. Po spe ł nieniu przez U-R ww. warunku w wyniku planowanej koncentracji nie dojdzie do istotnego ograniczenia konkurencji na rynku wynajmu powierzchni handlowo- us ł ugowej w du ż ych galeriach handlowych znajduj ą cych si ę na terenie aglomeracji warszawskiej. A zatem planowana koncentracja spe ł nia przes ł anki okre ś lone w art. 19 ustawy o ochronie konkurencji. Jednocze ś nie Prezes Urz ę du postanowi ł na ł o ż y ć w pkt II sentencji decyzji na U-R na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji obowi ą zek sk ł adania, w wyznaczonym terminie, informacji o realizacji warunku, okre ś lonego w pkt. I sentencji. W zwi ą zku z powy ż szym orzeczono, jak w sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów oraz art. 479 28 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 ze zm.) – od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, 68 za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwóch tygodni od dnia jej dor ę czenia. Z upowa ż nienia Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów DYREKTOR Departamentu Kontroli Koncentracji Robert Kami ń ski