Amortyzacja lokalu mieszkalnego: interpretacja MF z 7 października 2026 r.

Czy przedsiębiorca może zaliczać do kosztów odpisy amortyzacyjne od mieszkania, w którym pracuje lub które wynajmuje w ramach działalności? Interpretacja MF nr 712910 dotyczy właśnie tego pytania, ale sam dostępny opis nie podaje odpowiedzi organu. Żeby ocenić znaczenie sprawy, trzeba oddzielić temat interpretacji od obowiązujących ograniczeń i sprawdzić, czego dotyczą starsze stanowiska fiskusa.

Dlaczego interpretacja 712910 przyciąga uwagę

Interpretacja nr 712910 z 7 października 2026 r. została opisana w serwisie MF następująco:

Możliwość amortyzacji lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej. — Interpretacja 712910

To określa przedmiot pytania, a nie wynik sprawy. Z tego zdania nie da się ustalić, kto wystąpił o interpretację, jak wykorzystywał lokal, jaki okres chciał rozliczyć ani czy organ uznał jego stanowisko za prawidłowe. Nie byłoby więc rzetelne ogłaszać na podstawie samego opisu, że MF dopuściło amortyzację albo potwierdziło jej zakaz w konkretnej sytuacji.

Amortyzacja podatkowa to rozliczanie wartości składnika majątku w kosztach stopniowo, przez odpisy, zamiast jednorazowo. W przypadku mieszkań pytanie ma praktyczny wymiar: lokal może służyć częściowo jako gabinet, w całości jako kancelaria albo być przedmiotem najmu. Sam związek mieszkania z zarabianiem pieniędzy nie wystarcza jednak do stwierdzenia, że wolno dokonywać od niego odpisów.

Jak zmieniły się zasady rozliczania mieszkań

Starsze interpretacje pokazują, dlaczego przedsiębiorcy mogą pamiętać odmienne reguły. W interpretacji 0114-KDIP3-1.4011.476.2017.1.IF, dotyczącej fizjoterapeutki wykorzystującej 25,27% mieszkania na działalność, organ analizował między innymi wprowadzenie lokalu do ewidencji środków trwałych oraz ustalenie jego wartości początkowej. Ewidencja środków trwałych to firmowy wykaz składników majątku używanych przez dłuższy czas; wartość początkowa jest kwotą, od której — gdy przepisy pozwalają na amortyzację — oblicza się odpisy. Spór dotyczył także sposobu rozliczenia odsetek od kredytu przed wpisaniem lokalu do ewidencji i po tym wpisie.

To ważny obraz wcześniejszego stanu prawnego, nie instrukcja rozliczania mieszkania dziś. Późniejsze przepisy wprost objęły lokale mieszkalne wyłączeniem z amortyzacji. W sprawie rozpoznanej przez WSA w Łodzi, I SA/Łd 622/22, chodziło o podatnika, który rozpoczął amortyzację sześciu wynajmowanych nieruchomości w latach 2015–2021 i chciał ją kontynuować po 2022 r. Sąd oddalił jego skargę na interpretację podatkową.

Podobne pytania pojawiły się później u osób używających mieszkań bezpośrednio do pracy. Interpretacja 0115-KDIT3.4011.50.2023.1.JS dotyczyła lokalu wykorzystywanego jako kancelaria, a interpretacja 0113-KDIPT2-1.4011.256.2025.2.KKO — lokalu używanego do wynajmu krótkoterminowego. W obu opisanych sprawach organ uznał stanowisko podatnika domagającego się amortyzacji za nieprawidłowe. To istotny kontekst dla sprawy nr 712910, lecz żadna z tych interpretacji nie zastępuje analizy jej pełnej treści.

Co dokładnie wynika z przywołanych przepisów

Kluczową regulacją dla podatników PIT jest art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jego brzmienie obowiązujące od 1 stycznia 2022 r. przytoczono w wyroku WSA w Łodzi, I SA/Łd 622/22:

amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami; lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy. — Art. 22c pkt 2 ustawy o PIT, przytoczony w wyroku I SA/Łd 622/22

Sedno przepisu jest czytelne: wymienia zarówno nieruchomości i prawa służące działalności gospodarczej, jak i wynajmowane. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to wskazane w przepisie prawo do korzystania z mieszkania i rozporządzania nim; nie jest tym samym co odrębna własność lokalu. Obie kategorie zostały jednak ujęte w wyłączeniu.

Dla podmiotów rozliczających podatek dochodowy od osób prawnych znaczenie ma art. 16c pkt 2a ustawy o CIT. Jego zastosowanie do nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych gospodarczo było przedmiotem wyroku WSA w Gdańsku, I SA/Gd 364/25. Nie należy mieszać tych dwóch podstaw: przedsiębiorca rozliczający PIT powinien zacząć od przepisów o PIT, a podmiot rozliczający CIT — od przepisów o CIT.

Zmianie towarzyszył przepis przejściowy, czyli regulacja określająca, jak przez pewien czas rozliczać sytuacje powstałe przed wejściem nowych zasad. Art. 71 ust. 2 ustawy nowelizującej, również przytoczony w wyroku łódzkiego sądu, stanowił:

podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych i podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych mogą, nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2022 r., zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r. — Art. 71 ust. 2 ustawy nowelizującej, przytoczony w wyroku I SA/Łd 622/22

Decydują tu dwie daty: nabycie lub wytworzenie przed 1 stycznia 2022 r. oraz możliwość rozliczania odpisów nie dłużej niż do 31 grudnia 2022 r. Przepis przejściowy nie mówi, że wcześniej rozpoczętą amortyzację można prowadzić aż do rozliczenia całej wartości mieszkania. Właśnie możliwość dalszego rozliczania była przedmiotem sporu podatnika przed WSA w Łodzi.

Co oznacza to dla właściciela i wynajmującego

Przykład fizjoterapeutki pracującej w części własnego mieszkania dobrze pokazuje różnicę między dawnymi i późniejszymi pytaniami. W interpretacji z 2018 r. znaczenie miały proporcja powierzchni używanej w firmie, wartość początkowa i moment wpisania lokalu do ewidencji. Przy ocenie odpisów za okres po zakończeniu przepisu przejściowego trzeba najpierw odpowiedzieć na wcześniejsze pytanie: czy ten rodzaj lokalu w ogóle podlega amortyzacji. Wyliczenie firmowej części powierzchni nie usuwa wyłączenia zawartego w art. 22c pkt 2 ustawy o PIT.

Podobnie jest przy najmie. To, że lokal znajduje się w ewidencji i przynosi czynsz, nie przesądza o prawie do dalszych odpisów. W sprawie łódzkiej lokale były już wcześniej amortyzowane, a mimo to podatnik pytał o możliwość kontynuacji po 2022 r. Z kolei sprawa z 2025 r. pokazuje, że problem dotyczy również wynajmu krótkoterminowego prowadzonego w działalności.

Istotna jest też kwalifikacja samego lokalu. W sprawie kancelarii opisanej w interpretacji z 2023 r. organ nie uznał samego faktycznego wykorzystania mieszkania do pracy za wystarczający powód, by traktować je inaczej na potrzeby amortyzacji. Dlatego przedsiębiorca powinien odróżnić sposób używania lokalu od jego kwalifikacji jako mieszkalnego. Nie wolno jednak na tej podstawie dopowiadać, jakie dokładnie okoliczności oceniono w interpretacji nr 712910 — jej krótki opis tego nie ujawnia.

Na co uważać przy lekturze interpretacji 712910

Największą pułapką jest odczytanie tytułu jako rozstrzygnięcia. Słowo „możliwość” sygnalizuje zagadnienie przedstawione organowi; nie potwierdza, że możliwość została przyznana. Aby ustalić znaczenie stanowiska MF dla konkretnego przedsiębiorcy, trzeba poznać co najmniej opis jego sytuacji, pytanie, oceniany okres oraz odpowiedź i uzasadnienie organu.

Drugą pułapką jest przenoszenie starszych rozstrzygnięć do nowych rozliczeń. Interpretacje z czasu, gdy badano stawkę, wartość początkową czy udział firmowej powierzchni w mieszkaniu, odpowiadały na inne pytania niż te wynikające z późniejszego ustawowego wyłączenia. Trzecią — utożsamianie mieszkania używanego wyłącznie w biznesie z lokalem niemieszkalnym bez sprawdzenia jego kwalifikacji. Opisane interpretacje z 2023 i 2025 r. pokazują, że organ zwracał uwagę właśnie na mieszkalny charakter lokalu, a nie tylko na sposób osiągania z niego przychodu.

Co to oznacza w praktyce

• Jeśli rozliczasz PIT, sprawdź najpierw art. 22c pkt 2 ustawy o PIT; dla rozliczających CIT punktem odniesienia jest art. 16c pkt 2a ustawy o CIT.
• Jeśli amortyzacja zaczęła się przed 2022 r., oddziel dawne odpisy od tych planowanych po 31 grudnia 2022 r. Przepis przejściowy wskazywał właśnie tę datę jako granicę.
• Jeśli pracujesz w mieszkaniu, sam procent powierzchni zajętej przez firmę ani wpis do ewidencji nie odpowiadają na pytanie, czy lokal mieszkalny można amortyzować.
• Jeśli wynajmujesz lokal, pamiętaj, że art. 22c pkt 2 ustawy o PIT wymienia także lokale wynajmowane na podstawie umowy.
• Jeśli chcesz powołać się na interpretację 712910, najpierw przeczytaj jej pełną treść. Dostępny opis potwierdza temat sprawy, lecz nie pozwala przypisać organowi konkretnego rozstrzygnięcia.

Źródła

• Interpretacja 712910
• Interpretacja indywidualna 0114-KDIP3-1.4011.476.2017.1.IF
• Interpretacja indywidualna 0115-KDIT3.4011.50.2023.1.JS
• Interpretacja indywidualna 0113-KDIPT2-1.4011.256.2025.2.KKO
• Wyrok WSA w Łodzi z 4 listopada 2022 r., I SA/Łd 622/22
• Wyrok WSA w Gdańsku z 9 lipca 2025 r., I SA/Gd 364/25